Umlaufbeschluss
Ein Umlaufbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der ohne Versammlung gefasst wird. Der Verwalter schickt den Beschlussantrag an alle Eigentümer, die ihre Stimme schriftlich oder per E-Mail abgeben. Das spart Zeit und Raumkosten, ist aber an strengere Voraussetzungen geknüpft als ein Beschluss in der Versammlung.
Wann ist ein Umlaufbeschluss gültig?
§ 23 Abs. 3 WEG kennt zwei Wege:
- Alle Eigentümer stimmen zu. Sobald sämtliche Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklärt haben, ist der Beschluss gültig. Eine einzige fehlende oder ablehnende Stimme verhindert ihn.
- Mehrheit genügt, wenn die Eigentümer das vorher beschlossen haben. Die Gemeinschaft kann in der Versammlung beschließen, dass für einen bestimmten Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen im Umlaufverfahren ausreicht. Das ist seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 (WEMoG) möglich.
Ohne diesen Vorbeschluss gilt also Einstimmigkeit. In der Praxis lohnt der Vorbeschluss deshalb vor allem bei wiederkehrenden Themen oder in größeren Gemeinschaften, wo Einstimmigkeit kaum zu erreichen ist.
Wie läuft das Verfahren ab?
- Der Verwalter formuliert den Beschlussantrag und setzt eine Frist zur Stimmabgabe.
- Er verschickt den Antrag samt Erläuterung an alle Eigentümer.
- Die Eigentümer geben ihre Stimme in Textform ab, also per Brief, E-Mail oder Messenger mit lesbarer Erklärung.
- Der Verwalter wertet aus, stellt das Ergebnis fest und teilt es allen mit.
- Er nimmt den Beschluss in die Beschluss-Sammlung auf (§ 24 Abs. 7 WEG).
Eine bestimmte Mindestfrist nennt das Gesetz nicht. Sie sollte so bemessen sein, dass jeder Eigentümer die Unterlagen prüfen und sich beraten lassen kann.
Für welche Themen eignet sich ein Umlaufbeschluss?
Für klar abgegrenzte Entscheidungen ohne Diskussionsbedarf: die Beauftragung eines Handwerkers, die Zustimmung zu einer Reparatur oder die Verlängerung eines Dienstleistungsvertrags. Bei Streitthemen, großen Investitionen oder Entscheidungen, die Erläuterung brauchen, ist die Versammlung die bessere Wahl, weil sich dort Fragen klären lassen.
Kann man einen Umlaufbeschluss anfechten?
Ja. Auch hier gilt die Anfechtungsfrist von einem Monat ab Beschlussfassung (§ 45 WEG). Typische Anfechtungsgründe sind eine fehlende Zustimmung bei einem Beschluss, der Einstimmigkeit verlangt hätte, eine unklare Fristsetzung oder ein Antrag, der nicht allen Eigentümern zugegangen ist.
Häufige Fragen
Reicht eine E-Mail als Zustimmung?
Ja, wenn die Erklärung lesbar ist und den Erklärenden erkennen lässt. Textform verlangt keine Unterschrift.
Was passiert, wenn ein Eigentümer nicht antwortet?
Bei einem Beschluss, der Einstimmigkeit verlangt, gilt Schweigen nicht als Zustimmung, der Beschluss kommt dann nicht zustande. Hat die Gemeinschaft Mehrheit genügen lassen, zählt nur die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
Kann der Verwalter einen Umlaufbeschluss von sich aus anstoßen?
Ja, er kann Beschlussanträge verschicken. Ob für das Thema die Mehrheit genügt, hängt vom vorherigen Beschluss der Eigentümer ab.
Gilt der Umlaufbeschluss für Mieter?
Nein, er betrifft nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Folgen für Mieter ergeben sich nur mittelbar, etwa wenn eine beschlossene Maßnahme die Mietsache betrifft.
Quellen
- Primärquelle § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage — Bundesministerium der Justiz