Werbungskosten
Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen (§ 9 EStG). Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden sie von den Mieteinnahmen abgezogen — versteuert wird nur der verbleibende Überschuss.
Die wichtigsten Positionen
| Position | Wirkung |
|---|---|
| Gebäudeabschreibung (AfA) | jährlich, ohne Geldabfluss |
| Schuldzinsen der Finanzierung | sofort in voller Höhe |
| Erhaltungsaufwand | sofort, wahlweise auf 2–5 Jahre verteilt |
| Grundsteuer, Versicherungen | sofort |
| Verwaltungskosten, Hausverwaltung, Software | sofort |
| Fahrtkosten zum Objekt | sofort |
| nicht umlagefähige Betriebskosten, Leerstandskosten | sofort |
| Maklerkosten für die Neuvermietung | sofort |
| Steuerberatungskosten für die Anlage V | sofort |
Nicht abziehbar ist die Tilgung — sie ist Vermögensumschichtung, kein Aufwand. Genau deshalb sinkt die steuerliche Entlastung im Zeitverlauf, während der Cashflow steigt. Ebenfalls nicht sofort abziehbar sind Maklerkosten beim Kauf; sie gehören zu den Anschaffungsnebenkosten und wirken nur über die AfA.
Das Abflussprinzip
Maßgeblich ist grundsätzlich, wann gezahlt wurde, nicht für welchen Zeitraum. Eine am 28. Dezember beglichene Handwerkerrechnung wirkt in diesem Jahr, eine am 2. Januar überwiesene im nächsten. Bei der Jahresplanung ist das ein nutzbarer Hebel.
Die Mietkaution ist keine Einnahme
Ein häufiger Irrtum: Die vereinnahmte Kaution ist treuhänderisch verwaltetes Fremdgeld und steuerlich zunächst neutral. Erst wenn der Vermieter sie berechtigt einbehält und mit eigenen Ansprüchen verrechnet, entsteht in dieser Höhe eine steuerpflichtige Einnahme.
Die auf dem Kautionskonto anfallenden Zinsen stehen dem Mieter zu und sind ihm zuzurechnen — nicht dem Vermieter.
Einkünfteerzielungsabsicht
Werbungskosten sind nur abziehbar, solange eine erkennbare Absicht besteht, langfristig einen Überschuss zu erzielen. Bei dauerhafter Vermietung zu marktüblichen Konditionen wird sie unterstellt. Kritisch prüft das Finanzamt bei langem Leerstand, sehr kurzen Vermietungszeiträumen oder auffällig niedrigen Mieten — dann droht die Einstufung als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei.
Häufige Fragen
Kann ich Verluste mit meinem Gehalt verrechnen?
Ja. Übersteigen die Werbungskosten die Mieteinnahmen, ist der Verlust grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar.
Sind Leerstandskosten abziehbar?
Ja, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht und nachweisbar ist — etwa durch laufende Inserate.
Zählt die Grundsteuer, obwohl ich sie umlege?
Ja. Sie ist Werbungskosten; der umgelegte Betrag steht als Einnahme gegenüber. Beides hebt sich auf.