Kaution über das Vermieterkonto: Wann der Durchlauf in Ordnung ist
Gesetzlich ist die Sache klar: Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Im Alltag läuft es oft anders — der Mieter überweist an den Vermieter, und der leitet das Geld auf das Kautionskonto weiter. Dieser Artikel zeigt, wann ein solcher Durchlauf vertretbar ist, wo die Risiken liegen und wie Sie ihn nachvollziehbar dokumentieren.
Warum die Kaution so oft zuerst auf dem Girokonto landet
Der Durchlauf über das eigene Konto ist keine Nachlässigkeit, sondern häufig die praktische Folge des Ablaufs:
- Der Vermieter eröffnet das Kautionskonto (etwa als Treuhandkonto) erst nach Mietvertragsabschluss, der Mieter soll aber sofort zahlen.
- Der Mieter kennt die IBAN des Kautionskontos nicht oder zahlt einfach auf die Bankverbindung aus dem Mietvertrag.
- Bei Ratenzahlung laufen die ersten Zahlungen oft parallel zur Miete ein.
- Bei Treuhandkonten mit Einzahlung durch den Vermieter ist der Weg „Mieter → Vermieter → Kautionskonto” sogar vorgesehen.
Wer das Geld des Mieters kurz auf dem eigenen Konto hat, handelt damit nicht automatisch falsch. Entscheidend ist, was danach passiert.
Was das Gesetz verlangt
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Eine feste Frist, bis wann die Weiterleitung erfolgen muss, nennt das Gesetz nicht. Maßgeblich ist der Zweck: Das Geld des Mieters soll im Ergebnis geschützt liegen, nicht dauerhaft mit dem übrigen Vermögen vermischt sein. Mehr zur Vorschrift: § 551 BGB erklärt.
Als Faustregel gilt: Je kürzer der Durchlauf, desto unproblematischer. Tage sind vertretbar, Wochen oder Monate nicht mehr.
Praxisregeln für einen sauberen Durchlauf
- Zügig weiterleiten. Setzen Sie sich beim Zahlungseingang sofort eine Aufgabe, am besten mit festem Termin.
- Betrag unverändert weitergeben. Kein Verrechnen mit Miete, Nebenkosten oder Auslagen.
- Verwendungszweck eindeutig wählen, etwa „Mietkaution [Mieter], [Objekt]”.
- Belege aufbewahren: Kontoauszug des Eingangs, Kontoauszug der Weiterleitung, Bestätigung des Kautionskontos.
- Mieter informieren, sobald die Kaution angelegt ist, mit Kontodaten und Hinweis auf die Anlage nach § 551 Abs. 3 BGB.
Wer mehrere Wohnungen hat, behält den Überblick leichter mit einer festen Liste. Dafür eignet sich das Vermieter-Cockpit.
Wo es kritisch wird
Das Risiko liegt weniger im Gesetzestext als in der Praxis, wenn auf dem Girokonto etwas schiefgeht:
- Vermischung. Bleibt die Kaution auf dem Girokonto liegen, ist sie nicht mehr erkennbar vom Vermieter-Vermögen getrennt.
- Zugriff von Gläubigern. Pfändet ein Gläubiger das Girokonto des Vermieters, ist die Kaution nur schwer als fremdes Geld erkennbar.
- Insolvenz des Vermieters. Bei offen angelegter, getrennter Kaution kann der Mieter in der Regel besser geschützt sein als bei einer Kaution, die nur auf dem allgemeinen Konto lag. Wie weit der Schutz im Einzelfall reicht, hängt von den Umständen ab. Im Zweifel lohnt eine rechtliche Beratung.
- Zinsen. Zinsen aus der Kaution stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Sie entstehen aber erst, wenn das Geld tatsächlich angelegt ist.
Mehr zur Verwahrung im Insolvenzfall finden Sie im Überblick zur Treuhandkonto-Lösung.
Die saubere Alternative: Direktzahlung
Am einfachsten ist es, den Durchlauf zu vermeiden. Teilen Sie dem Mieter vor der ersten Zahlung die IBAN des Kautionskontos mit und lassen Sie ihn direkt dorthin überweisen. Das spart Arbeit, vermeidet Fehler und beantwortet die Nachweisfrage von selbst. Einen Überblick, wer das Konto anlegt, gibt der Artikel Wer legt die Mietkaution an?.
Checkliste für den Durchlauf
- Kautionskonto vor der ersten Zahlung eröffnen, wenn möglich.
- Zahlungseingang prüfen und Datum notieren.
- Weiterleitung innerhalb weniger Tage.
- Beleg beider Buchungen ablegen.
- Mieter schriftlich informieren.
- Nie mit Miete oder Forderungen verrechnen.
Wie ein eigenes Girokonto für die Vermietung aufgebaut sein sollte, steht auf der Seite Vermieterkonto.
Häufige Fragen
Darf die Mietkaution zunächst auf das Konto des Vermieters überwiesen werden?
Das Gesetz verlangt in § 551 Abs. 3 BGB, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird, nennt aber keine Frist für die Weiterleitung. Ein kurzer Durchlauf über das Girokonto ist in der Praxis verbreitet. Je schneller und nachvollziehbarer die Weiterleitung erfolgt, desto unproblematischer ist er.
Wie lange darf die Kaution auf dem Vermieterkonto liegen?
Eine gesetzliche Höchstfrist gibt es nicht. Üblich und vertretbar sind wenige Tage. Bleibt das Geld Wochen oder Monate liegen, kann das als Vermischung mit dem eigenen Vermögen gewertet werden.
Was passiert, wenn der Vermieter in der Zwischenzeit zahlungsunfähig wird?
Liegt die Kaution noch auf dem allgemeinen Girokonto, ist sie dort nicht klar vom übrigen Vermögen getrennt. Der Schutz des Mieters ist dann in der Regel schwächer als bei einer ordnungsgemäß getrennt angelegten Kaution. Wie weit er im Einzelfall reicht, sollte rechtlich geprüft werden.
Wie dokumentiere ich den Durchlauf?
Bewahren Sie den Kontoauszug mit dem Zahlungseingang, den Auszug der Weiterleitung und die Bestätigung des Kautionskontos auf. Nutzen Sie einen eindeutigen Verwendungszweck und informieren Sie den Mieter schriftlich über die Anlage.