Darf der Vermieter die Heizung abstellen?
Der Vermieter darf die Heizung während der Heizperiode nicht einfach abstellen — er muss sicherstellen, dass die Wohnung eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht. Tut er das nicht, hat der Mieter mehrere rechtliche Möglichkeiten, die vom Mietabzug bis zur einstweiligen Verfügung reichen.
Heizpflicht während der Heizperiode
Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 BGB eine Wohnung, die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Bei einer Zentralheizung gehört dazu, dass sie in der kalten Jahreszeit funktioniert. Eine bundeseinheitliche gesetzliche Definition der Heizperiode gibt es nicht. Die Rechtsprechung hat sich aber auf den Zeitraum vom 1. Oktober bis zum 30. April eingespielt, sofern der Mietvertrag nichts anderes bestimmt.
Außerhalb dieses Zeitraums muss die Heizung betriebsbereit sein. Mehrere Amtsgerichte nehmen eine Heizpflicht an, wenn die Außentemperatur über etwa drei Tage unter 12 °C liegt (so etwa AG Uelzen, AG Köln). Wer heizt, wenn es im Mai oder September kalt wird, handelt also nicht „außerhalb der Pflichten“ des Vermieters.
Welche Mindesttemperatur muss erreicht werden?
Eine gesetzliche Zahl gibt es nicht. Gerichte haben aber Richtwerte entwickelt:
| Raum / Tageszeit | Übliche Mindesttemperatur |
|---|---|
| Wohnräume, tagsüber (ca. 6–23 Uhr) | 20 °C |
| Nebenräume, tagsüber | etwa 18 °C |
| Badezimmer, tagsüber | etwa 21–22 °C |
| Nachts | etwa 18 °C, teils 16–17 °C |
Der Bundesgerichtshof hielt bereits 1991 eine Temperatur von 20 °C tagsüber für angemessen (BGH, 15.05.1991, VIII ZR 38/90). Eine Nachtabsenkung ist zulässig, solange die Wohnung morgens wieder ausreichend warm wird. Klauseln im Mietvertrag, die dauerhaft deutlich weniger zusichern, hat die Rechtsprechung für unwirksam gehalten.
Für den Streitfall zählen Messwerte, nicht das Empfinden: Ein Thermometerprotokoll ist deshalb das wichtigste Beweismittel.
Was zählt als eigenmächtiges Abstellen?
Stellt der Vermieter die zentrale Heizungsanlage ohne triftigen Grund ab — um Heizkosten zu sparen oder als Druckmittel im Streit —, verletzt er seine Instandhaltungspflicht. Je nach Fall kommt zusätzlich verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) in Betracht, im Einzelfall auch eine strafbare Nötigung.
Auch ein Mietrückstand rechtfertigt das nicht. Der Vermieter muss Rückstände einklagen oder, wenn die Voraussetzungen vorliegen, kündigen. Die Heizung ist Teil der Gegenleistung, die er bis dahin weiter schuldet.
Zulässig sind dagegen:
- angekündigte Wartungs- oder Reparaturarbeiten, die kurz dauern und möglichst außerhalb der kältesten Zeit liegen,
- technische Defekte, die der Vermieter unverzüglich beheben lässt,
- die Nachtabsenkung innerhalb der oben genannten Grenzen.
Was können Mieter tun?
1. Dokumentieren. Zeiten, Raumtemperaturen (mehrmals täglich, in mehreren Räumen), Fotos des Thermometers und Zeugen. Ein einzelner kalter Morgen reicht selten.
2. Mangel anzeigen. Nach § 536c BGB muss der Mieter einen Mangel unverzüglich melden, sonst drohen Nachteile bei Minderung und Schadensersatz. Schriftlich oder per E-Mail und mit Datum — wie das geht, steht im Glossar unter Mängelanzeige. Bei einem Totalausfall im Winter gilt eine Frist von ein bis zwei Tagen als angemessen.
3. Miete mindern. Die Minderung tritt nach § 536 BGB kraft Gesetzes ein; der Mieter muss sie nicht „genehmigen lassen“. Sinnvoll ist, den geminderten Betrag unter Vorbehalt zu überweisen und die Quote nachvollziehbar zu begründen. Berechnungsgrundlage ist in der Regel die Bruttomiete.
4. Zahlung zurückhalten. Zusätzlich zur Minderung kommt ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht. Der Unterschied ist im Artikel Mietminderung vs. Zurückbehaltungsrecht erklärt.
5. Selbst handeln. Reagiert der Vermieter trotz Frist nicht, darf der Mieter den Mangel unter Umständen selbst beseitigen lassen und die Kosten ersetzt verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Bei größeren Maßnahmen vorher anwaltlich prüfen lassen.
6. Einstweilige Verfügung. Bei einem Totalausfall im Winter ist die Sache eilig. Mieter können beim Amtsgericht beantragen, den Vermieter zur Inbetriebnahme zu verpflichten. In einem Fall aus dem Jahr 2026 ordnete das AG Dresden die Beheizung auf 20 °C in Wohnräumen an (AG Dresden, 06.02.2026, EV 144 C 86/26). Der Weg über Mieterverein oder Anwalt lohnt sich hier meist.
7. Fristlose Kündigung. Bei dauerhaft unzumutbaren Temperaturen kann der Mieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen, bei Gesundheitsgefahr auch nach § 569 Abs. 1 BGB. In der Regel muss er dem Vermieter vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (§ 543 Abs. 3 BGB). Weil eine unwirksame Kündigung selbst zum Problem werden kann, sollte dieser Schritt anwaltlich abgesichert sein.
Wie hoch ist die Mietminderung?
Eine feste Tabelle gibt es nicht; die Gerichte entscheiden nach Dauer, Jahreszeit und Ausmaß. Die folgenden Entscheidungen zeigen die Spannweite:
| Sachverhalt | Minderung | Entscheidung |
|---|---|---|
| Kurzer Ausfall oder etwa 1 °C Abweichung | keine (Bagatelle) | BGH, 30.06.2004, XII ZR 251/02 |
| Dauerhaft etwa 1 °C unter der Mindesttemperatur | 5 % | LG Berlin, 08.06.2012, 63 S 423/11 |
| Durchschnitt 18 °C | 10 % | AG Berlin-Charlottenburg, 27.05.1999, 19 C 228/98 |
| Bis 2 °C unter 20 °C, länger andauernd | 10 % | AG Potsdam, 30.04.2012, 23 C 236/10 |
| Heizung in der Heizperiode komplett ausgefallen | 70 % | AG Charlottenburg, 07.06.2013, 216 C 7/13 |
Bei Totalausfall von Heizung und Warmwasser sprechen Mieterverbände von bis zu 100 Prozent für die Dauer des Ausfalls. Das sind Einzelfallentscheidungen von Instanzgerichten und keine verbindlichen Sätze. Allgemeines zur Höhe finden Sie unter Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?.
Was Vermieter beachten sollten
- Nie als Druckmittel. Das Abstellen verschlimmert die Lage: Der Vermieter riskiert Minderung, Schadensersatz, eine einstweilige Verfügung und im Extremfall die Kündigung durch den Mieter.
- Ausfälle schnell beheben und den Mieter informieren. Für die Zwischenzeit können leihweise Heizgeräte die Minderung begrenzen.
- Wartung ankündigen und auf Zeiten legen, in denen die Wohnung nicht auskühlt.
- Sparen innerhalb der Grenzen. Wer die Vorlauftemperatur absenkt, muss die Mindesttemperaturen trotzdem einhalten. Was Heizen kostet, zeigt der Artikel Heizkosten im Winter 2026/27.
- Mängelanzeigen dokumentieren. Wer Meldungen und Reaktionen festhält, kann später nachweisen, dass er zügig gehandelt hat.
Sonderfälle
Etagenheizung: Hat der Mieter die Gasetagenheizung selbst im Betrieb, liegt die Verantwortung für den Betrieb (Energievertrag, Wartung) bei ihm. Der Vermieter bleibt aber für Defekte der Anlage zuständig.
Eigentumswohnung: Die zentrale Heizung steuert die Eigentümergemeinschaft oder die Verwaltung. Gegenüber dem Mieter bleibt trotzdem der Vermieter verantwortlich.
Häufige Fragen
Wann beginnt und endet die Heizperiode?
Üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April, sofern Mietvertrag oder Gemeinschaftsordnung nichts anderes regeln. Das ist keine gesetzliche Frist, sondern ein von Gerichten anerkannter Richtwert. Außerhalb dieses Zeitraums muss die Heizung betriebsbereit sein, wenn es mehrere Tage in Folge deutlich kalt ist.
Welche Mindesttemperatur muss in der Wohnung erreicht werden?
Tagsüber werden in Wohnräumen nach der Rechtsprechung 20 °C verlangt, im Bad etwa 21 bis 22 °C. Nachts darf auf etwa 18 °C abgesenkt werden; einzelne Gerichte lassen auch 16 bis 17 °C zu. Maßgeblich ist, was die Heizung erreichen kann, nicht, wie warm der Mieter es empfindet.
Darf der Vermieter die Heizung abstellen, wenn ich die Miete nicht zahle?
Nein. Das Abstellen als Druckmittel ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und kann zudem als Nötigung strafbar sein. Bei Mietrückstand muss der Vermieter den Rückstand einklagen oder, wenn die Voraussetzungen vorliegen, kündigen.
Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Heizung abstellt?
Den Ausfall dokumentieren, unverzüglich schriftlich anzeigen und eine kurze Frist zur Behebung setzen. Die Miete ist kraft Gesetzes gemindert; bleibt der Vermieter untätig, kommen Zurückbehaltung, Selbstvornahme, eine einstweilige Verfügung und im Extremfall die fristlose Kündigung in Betracht.
Wie hoch ist die Mietminderung bei Heizungsausfall?
Das hängt vom Einzelfall ab. Bei Totalausfall in der Heizperiode haben Gerichte Minderungen von etwa 50 bis 100 Prozent zugesprochen, bei Abweichungen von wenigen Grad meist 5 bis 10 Prozent. Kurze Ausfälle und Bagatellabweichungen berechtigen oft nicht zur Minderung.
Muss die Heizung auch außerhalb der Heizperiode laufen?
Sie muss betriebsbereit sein. Mehrere Amtsgerichte nehmen eine Heizpflicht an, wenn die Außentemperatur über mehrere Tage unter etwa 12 °C liegt.
Quellen
- Primärquelle § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 858 BGB – Verbotene Eigenmacht — Bundesministerium der Justiz
- Sekundärquelle Mindesttemperatur in Wohnungen: Die Rechtslage — Haufe (Rechtsprechungsübersicht zu Temperaturen und Minderungsquoten)
Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Die genannten Entscheidungen sind Einzelfälle; für Ihren Fall helfen Mieterverein oder Fachanwalt.