Gasversorgung beim Mieterwechsel: Was private Vermieter beachten müssen
Beim Gas entscheidet eine einzige technische Gegebenheit über die gesamte vertragliche Konstruktion: Hängt die Wohnung an einer Zentralheizung oder an einer eigenen Etagenheizung? Alles Weitere — Vertragspartner, Abrechnung, Leerstandsrisiko — folgt daraus.
Die Weichenstellung: Zentralheizung oder Etagenheizung
Zentralheizung. Der Vermieter ist Vertragspartner des Gasversorgers. Er bezahlt die Rechnung und legt die Kosten über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter um — verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Ein Mieterwechsel berührt den Liefervertrag nicht.
Gas-Etagenheizung. Die Wohnung hat einen eigenen Gaszähler, der Mieter schließt den Liefervertrag selbst ab und rechnet direkt mit dem Versorger ab. Über die Nebenkostenabrechnung läuft nichts. Beim Mieterwechsel entsteht dieselbe Vertragslücke wie beim Strom.
Die zweite Konstellation ist für Vermieter die aufwendigere, weil sie bei jedem Wechsel aktiv werden müssen.
Die Leerstandslücke bei der Etagenheizung
Es gilt derselbe Grundsatz wie beim Strom: Wer Gas entnimmt, schließt konkludent einen Vertrag. Kündigt der ausziehende Mieter zum Auszugstag und meldet sich der neue Mieter erst später an, ist in der Zwischenzeit der Eigentümer Vertragspartner des Grundversorgers — mit Grundpreis und Verbrauch.
Beim Gas wiegt das schwerer als beim Strom, weil in der kalten Jahreszeit auch eine leere Wohnung beheizt werden muss: Frostschutz ist keine Option, sondern eine Obliegenheit des Eigentümers. Wer die Heizung abstellt und Leitungen platzen lässt, riskiert erhebliche Schäden und Diskussionen mit der Gebäudeversicherung.
Praktisch sinnvoll ist eine Frostschutzeinstellung oder eine reduzierte Grundtemperatur um 12 bis 15 °C — und die bewusste Einkalkulation dieser Kosten in die Leerstandsplanung. Detaillierter zur Mechanik der Grund- und Ersatzversorgung im Beitrag Strom beim Mieterwechsel; für Gas gelten dieselben Regeln des Energiewirtschaftsgesetzes.
Was Vermieter beim Wechsel tun sollten
- Zählerstand mit Zählernummer und Datum im Übergabeprotokoll festhalten, ergänzt um ein Foto.
- Leerstand beim Grundversorger anmelden, um die teurere Ersatzversorgung zu vermeiden.
- Frostschutz sicherstellen und dokumentieren, welche Einstellung gewählt wurde.
- Den neuen Mieter im Protokoll ausdrücklich zur unverzüglichen Anmeldung verpflichten und ihm Zählernummer und Anfangsstand mitgeben.
- Bei längerem Leerstand mit Sanierung prüfen, ob ein regulärer Liefervertrag günstiger ist.
Bei Zentralheizung: die Leerstandsquote
Steht bei einer Zentralheizung eine Wohnung leer, darf der Vermieter den auf sie entfallenden Anteil nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Er muss ihn selbst tragen — sowohl den Verbrauchsanteil als auch den flächenbezogenen Grundkostenanteil.
Das wird in Abrechnungen häufig falsch gemacht: Die Gesamtkosten werden schlicht auf die tatsächlich bewohnten Wohnungen verteilt, wodurch die verbleibenden Mieter den Leerstand mitfinanzieren. Eine so erstellte Abrechnung ist in diesem Punkt angreifbar.
Steuerlich sind die selbst getragenen Leerstandskosten als Werbungskosten abziehbar, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht.
CO2-Kosten: die Aufteilung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 werden die Kosten der CO2-Bepreisung für Erdgas nicht mehr allein vom Mieter getragen. Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz sieht für Wohngebäude ein Zehn-Stufen-Modell vor, das sich am spezifischen CO2-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr orientiert:
- schlecht gedämmte Gebäude mit hohem Ausstoß: Vermieteranteil bis zu 95 Prozent,
- energetisch sehr gute Gebäude (Effizienzhaus-Standard EH 55): Mieteranteil 100 Prozent.
Die Berechnung obliegt dem Vermieter; die notwendigen Angaben zur Brennstoffmenge und zum Emissionsfaktor müssen die Versorger auf ihren Rechnungen ausweisen. Wird die Aufteilung in der Abrechnung nicht vorgenommen, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um drei Prozent kürzen.
Für Vermieter ist das ein direkter finanzieller Anreiz zur energetischen Verbesserung — der Anteil sinkt mit jeder Effizienzstufe.
Häufige Fragen
Wer zahlt das Gas, Mieter oder Vermieter?
Das hängt von der Heizungsart ab. Bei einer Zentralheizung schließt der Vermieter den Liefervertrag und legt die Kosten über die Heizkostenabrechnung auf die Mieter um. Bei einer Gas-Etagenheizung in der Wohnung schließt der Mieter den Vertrag direkt mit dem Versorger und zahlt selbst.
Wer trägt die Gaskosten bei Leerstand?
Der Vermieter. Bei einer Etagenheizung wird er nach dem Auszug des Mieters als Entnehmer Vertragspartner des Grundversorgers. Bei einer Zentralheizung ist er ohnehin Vertragspartner und muss den auf die leerstehende Wohnung entfallenden Anteil selbst tragen.
Wie werden die CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt?
Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz über ein Zehn-Stufen-Modell: Je schlechter die energetische Qualität des Gebäudes, desto höher der Anteil des Vermieters — bis zu 95 Prozent. Bei sehr gut gedämmten Gebäuden trägt der Mieter die Kosten vollständig.
Darf ich die Heizung in der leerstehenden Wohnung ganz abstellen?
Davon ist abzuraten. Der Eigentümer muss Frostschäden vorbeugen; platzende Leitungen können erhebliche Kosten verursachen und den Versicherungsschutz gefährden. Üblich ist eine Frostschutzeinstellung oder eine reduzierte Grundtemperatur.
Quellen
- Primärquelle Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Heizkostenverordnung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 36 EnWG – Grundversorgungspflicht — Bundesministerium der Justiz