Kaution in Raten: Teilzahlungen sauber weiterleiten und buchen

Der Mieter darf die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Für Vermieter heißt das: Dreimal kommt Geld ein, oft zusammen mit der Miete und oft zunächst auf dem Girokonto. Wer hier nicht aufpasst, verliert schnell den Überblick, was Miete und was Kaution ist. So bleibt es sauber.

Das Ratenrecht des Mieters

Nach § 551 Abs. 2 BGB darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren folgen mit den nächsten beiden Mietzahlungen. Der Vermieter kann das nicht ausschließen, eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam. Die rechtlichen Grundlagen erklärt der Artikel Kaution in Raten: Welche Optionen gibt es?.

Das Praxisproblem: Miete und Kaution im selben Zahlungseingang

Zahlt der Mieter Miete und Kautionsrate in einer Überweisung, steht auf dem Kontoauszug ein einziger Betrag. Typische Folgen:

• Die Rate wird als Miete verbucht und im Mietkonto zu hoch angerechnet.
• Die Weiterleitung wird vergessen, weil der Eingang nicht als Kaution erkennbar ist.
• Bei späteren Streitigkeiten lässt sich nicht belegen, wann welcher Teil gezahlt wurde.

So halten Sie die Zahlungen auseinander

1. Zwei Überweisungen verlangen. Bitten Sie den Mieter in der Zahlungsaufforderung, Miete und Kaution getrennt zu zahlen, am besten direkt auf das Kautionskonto.
2. Eindeutiger Verwendungszweck. Etwa „Kaution Rate 1/3, [Mieter], [Objekt]”.
3. Zahlungsplan notieren. Drei Termine mit Betrag, eigene Zeile je Mieter.
4. Bei Eingang auf dem Girokonto sofort weiterleiten. Der Betrag geht unverändert auf das Kautionskonto, ohne Verrechnung. Zum Durchlauf: Kaution über das Vermieterkonto.
5. Eingang bestätigen. Eine kurze Mitteilung an den Mieter nach jeder Rate hilft später bei der Abrechnung.

Die Buchhaltung bei Teilzahlungen

Die Kaution ist für den Vermieter kein Einkommen, sondern ein fremdes Geld, das er für den Mieter verwaltet. Sie gehört deshalb nicht in die Einnahmen aus Vermietung. Das gilt auch für die einzelnen Raten:

• Jede Rate wird als erhaltene Kaution erfasst, nicht als Mieteinnahme.
• Die Summe der erfassten Raten entspricht am Ende der vereinbarten Kaution.
• Zinsen, die auf dem Kautionskonto anfallen, gehören dem Mieter und erhöhen die Sicherheit.

Arbeiten Sie mit einem Steuerberater oder einer Buchhaltungssoftware, lassen Sie sich den passenden Konto-Bereich für „erhaltene Kautionen” zeigen.

Wenn eine Rate ausbleibt

Zahlt der Mieter eine Rate nicht, ist das zunächst ein Zahlungsverzug bei der Kaution. Ob und wann daraus Folgen entstehen, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem davon, wie hoch der Rückstand ist und ob bereits Mietrückstände bestehen. Halten Sie Fristen und Mahnungen schriftlich fest und holen Sie sich bei Unsicherheit rechtlichen Rat, bevor Sie Maßnahmen ergreifen. Mit Verrechnungen aus der Miete sollten Sie vorsichtig sein, weil sie die Zuordnung der Zahlungen verunklaren.

Kleine Checkliste

• Zahlungsplan mit drei Terminen anlegen.
• Mieter um getrennte Überweisungen bitten.
• Jeden Eingang sofort als Kaution kennzeichnen und weiterleiten.
• Jede Rate quittieren.
• Die Summe nach Rate 3 mit der vereinbarten Kaution abgleichen.

Wer mehrere Mietverhältnisse parallel verwaltet, kann die Termine im Vermieter-Cockpit mitführen. Der Mietkautionsrechner hilft bei der Höhe, und ein eigenes Konto für die Mieteinnahmen beschreibt die Seite Vermieterkonto.

Häufige Fragen