Die Kaution gehört in den Mietvertrag, sonst kann der Vermieter sie nicht verlangen. Entscheidend ist, wie die Klausel formuliert ist: Ein zu hoher Betrag, eine Zahlung vor dem Einzug oder der Ausschluss der Verzinsung machen sie ganz oder teilweise unwirksam. Hier stehen drei Musterklauseln für Vermieter und die Formulierungen, die Sie vermeiden sollten.
Was die Kautionsklausel regeln muss
Die Klausel sollte fünf Punkte klar festlegen. Die rechtlichen Vorgaben stammen aus § 551 BGB:
| Punkt | Was die Klausel enthält | Gesetzliche Grenze |
|---|---|---|
| Höhe | Betrag in Euro, am besten mit Angabe der Monatsmieten | höchstens drei Nettokaltmieten |
| Form | Geldzahlung, verpfändetes Konto oder Bürgschaft | Mieter darf bei Geld in Raten zahlen |
| Fälligkeit | Zahlung in drei Raten, erste Rate zu Mietbeginn | Ratenrecht nicht ausschließbar |
| Anlage | Getrennte Anlage, Kontoverbindung | getrennt vom Vermögen des Vermieters |
| Rückzahlung | Abrechnung nach Mietende, Auszahlung samt Zinsen | Zinsen stehen dem Mieter zu |
Rechenbeispiel: Bei 850 € Nettokaltmiete und 200 € Betriebskostenvorauszahlung liegt die Obergrenze bei 3 × 850 € = 2.550 €. Die Vorauszahlung bleibt außen vor, 3.150 € wären zu viel. In drei Raten sind das 850 € zu Mietbeginn und je 850 € mit den nächsten beiden Mieten. Wer die Höhe vorab prüfen will, nutzt den Mietkautionsrechner.
Mietvertrag Kaution Muster: drei Varianten
Welche Variante passt, hängt von der Form der Sicherheit ab. Die Platzhalter in eckigen Klammern sind anzupassen. Die Klauseln sind für Wohnraum gedacht.
Muster A: Barkaution auf einem vom Vermieter angelegten Konto
Der häufigste Fall: Der Mieter zahlt die Kaution, der Vermieter legt sie auf einem getrennten Konto an, zum Beispiel als Treuhandkonto.
§ [X] Mietsicherheit
(1) Der Mieter leistet dem Vermieter eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von [Betrag] Euro. Das entspricht [zwei/drei] Nettokaltmieten.
(2) Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zu zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen.
(3) Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz an. Die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Die Kaution ist auf folgendes Konto zu zahlen: [Kontoinhaber, IBAN].
(4) Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung rechnet der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist über die Kaution ab und zahlt das Guthaben einschließlich Zinsen aus, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen.
Warum Absatz 2 wörtlich das Ratenrecht nennt: So kann später niemand behaupten, es sei ausgeschlossen worden. Wie die Rückzahlung abläuft, steht unter Rückzahlung der Mietkaution.
Muster B: Kautionskonto des Mieters, an den Vermieter verpfändet
Hier eröffnet der Mieter bei einer Bank ein Konto auf seinen Namen und verpfändet das Guthaben. Die Bank bestätigt dem Vermieter die Verpfändung.
§ [X] Mietsicherheit
(1) Der Mieter leistet dem Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von [Betrag] Euro. Er eröffnet dazu bei [Kreditinstitut] ein Sparkonto auf seinen Namen und verpfändet das Guthaben samt Zinsen an den Vermieter.
(2) Der Mieter kann den Betrag in drei gleichen Monatsraten einzahlen, die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses. Die Verpfändung ist dem Vermieter durch eine Bestätigung der Bank nachzuweisen.
(3) Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Nach Mietende gibt der Vermieter das Guthaben frei, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen.
Der Unterschied zur Abtretung erklärt Abtretungserklärung oder Verpfändungserklärung.
Muster C: Wahlrecht zwischen Kautionskonto und Bürgschaft
Wer dem Mieter die Wahl lassen will, nimmt sie in die Klausel auf. Das vermeidet Streit, wenn der Mieter statt Bargeld eine Mietkautionsbürgschaft anbieten möchte.
§ [X] Mietsicherheit
(1) Der Mieter leistet dem Vermieter eine Mietsicherheit in Höhe von [Betrag] Euro. Er kann sie nach seiner Wahl durch Zahlung auf ein Kautionskonto (Muster A oder B) oder durch die Bürgschaft eines in der Europäischen Union zugelassenen Kreditinstituts oder Versicherers erbringen.
(2) Die Bürgschaft muss unbefristet und selbstschuldnerisch erklärt sein und die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis bis zur Höhe der Sicherheit abdecken.
(3) Der Vermieter gibt die Bürgschaftsurkunde nach Mietende zurück, soweit keine berechtigten Forderungen bestehen.
Welche Bürgschaftsformen und Anbieter es gibt, zeigt die Übersicht zur Mietkautionsbürgschaft. Bei der besonders strengen Form, der Bürgschaft auf erstes Anfordern, lohnt der Blick in den Artikel Bürgschaft auf erstes Anfordern: Was bedeutet das?.
Formulierungen, die unwirksam sind
Weicht die Klausel zum Nachteil des Mieters vom Gesetz ab, ist sie nach § 551 Abs. 4 BGB insoweit unwirksam. Typische Fehler:
| Formulierung | Problem |
|---|---|
| „Die Kaution beträgt vier Monatsmieten.” | Überschreitet die Obergrenze von drei Nettokaltmieten, der überschießende Teil gilt nicht. |
| „Die Kaution ist vor Übergabe der Wohnung in voller Höhe zu zahlen.” | Schließt das Ratenrecht aus. Der Mieter darf in drei Raten zahlen. |
| „Die Kaution wird nicht verzinst.” | Die Zinsen stehen dem Mieter zu, der Ausschluss ist unwirksam. |
| „Der Vermieter verwaltet die Kaution auf seinem Geschäftskonto.” | Die Kaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden. |
| „Der Vermieter darf die Kaution jederzeit mit Forderungen verrechnen.” | Während der Mietzeit nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen, siehe Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen? |
Folge für den Vermieter: In der Regel fällt nur der unzulässige Teil weg, und es gilt das Gesetz. Eine Klausel mit vier Monatsmieten führt also meist dazu, dass drei geschuldet sind. Ob die gesamte Kautionsvereinbarung betroffen ist, hängt vom Einzelfall ab. Zu viel gezahlte Beträge kann der Mieter zurückfordern. Bei vorformulierten Klauseln greift außerdem die allgemeine Kontrolle von Formularverträgen.
Fehlt die Klausel oder soll sie geändert werden?
Steht im bestehenden Mietvertrag keine Kaution, bleibt es dabei. Eine nachträgliche Kautionspflicht ist eine Vertragsänderung und geht nur mit Zustimmung des Mieters. Die Grundregel steht im Glossar unter Mietvertrag Kaution. Bei einem Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer in die bestehende Vereinbarung ein, siehe Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
Gewerbe: § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbemietverträgen sind Höhe und Zahlungsweise frei vereinbar, mehr dazu unter Gewerbe-Mietkaution.
Checkliste vor dem Unterschreiben
- Betrag in Euro und in Monatsmieten angegeben, nicht über drei Nettokaltmieten.
- Betriebskostenvorauszahlungen nicht in die Berechnungsgrundlage eingerechnet.
- Ratenrecht ausdrücklich genannt oder zumindest nicht ausgeschlossen.
- Form der Sicherheit festgelegt: Konto, Verpfändung oder Bürgschaft.
- Getrennte Anlage und Verzinsung geregelt, Kontoverbindung angegeben.
- Regelung zur Rückzahlung nach Mietende vorhanden.
- Weitere Unterlagen vollständig: Die Mietvertrags-Checkliste für Vermieter hilft dabei.
Für die Anlage der Kaution reicht ein digitales Treuhandkonto. Es lässt sich in Minuten eröffnen, die Kontodaten gehören dann in die Klausel.
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Häufige Fragen
Muss die Kaution im Mietvertrag stehen?
Ja. Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Kaution, die Zahlungspflicht entsteht nur durch eine Vereinbarung. Steht im Mietvertrag nichts dazu, kann der Vermieter sie nicht einseitig verlangen. Auch eine mündliche Abrede ist möglich, im Streitfall aber schwer zu beweisen, deshalb gehört die Klausel schriftlich in den Vertrag.
Wie viel Kaution darf im Mietvertrag stehen?
Bei Wohnraum höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen zählen nicht mit. Bei 850 € Nettokaltmiete und 200 € Vorauszahlung sind höchstens 2.550 € zulässig, nicht 3.150 €.
Was passiert, wenn die Kautionsklausel unwirksam ist?
Der unzulässige Teil der Klausel gilt nicht. Der Mieter schuldet dann nur, was das Gesetz erlaubt, etwa nur drei Nettokaltmieten statt vier. Ob darüber hinaus die gesamte Kautionsvereinbarung entfällt, hängt vom Einzelfall ab. Bei Zweifeln sollte ein Mieterverein, Vermieterverband oder Anwalt den Vertrag prüfen.
Darf im Mietvertrag stehen, dass die Kaution nicht verzinst wird?
Nein. Die Erträge stehen nach § 551 Abs. 3 BGB dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. Eine abweichende Klausel ist nach Abs. 4 unwirksam. Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim entfällt die Pflicht zur Verzinsung.
Kann der Vermieter verlangen, dass die Kaution vor dem Einzug komplett gezahlt wird?
Nicht gegen den Willen des Mieters. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn. Eine Klausel, die dieses Recht ausschließt, ist unwirksam.
Darf der Mieter statt der Barkaution eine Bürgschaft anbieten?
Nur, wenn der Mietvertrag das zulässt oder der Vermieter zustimmt. Wer es offen regeln will, nimmt ein Wahlrecht des Mieters in die Klausel auf (Muster C). Welche Bürgschaftsformen sich dafür eignen, erklärt der Artikel zur Mietkautionsbürgschaft.
Gelten diese Regeln auch für Gewerbemietverträge?
Nein. § 551 BGB gilt nur für Wohnraum. Bei Gewerbe sind Höhe, Ratenzahlung und Verzinsung frei vereinbar, Grenzen ergeben sich nur aus allgemeinen Regeln wie der AGB-Kontrolle.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 550 BGB – Form des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
Die Muster sind Formulierungsvorschläge für Wohnraummietverträge und ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls. Für verbindliche Vertragstexte hilft ein Vermieterverband oder ein Rechtsanwalt.