Besenrein: Was der Begriff bei der Wohnungsübergabe wirklich verlangt
Kaum ein Wort im Mietvertrag führt beim Auszug zu so viel Streit wie „besenrein". Der Begriff steht in fast jedem Formular, ist gesetzlich nicht definiert — und markiert dennoch eine ziemlich klare Grenze zwischen dem, was der Mieter schuldet, und dem, was der Vermieter selbst erledigen muss.
Was besenrein umfasst
Der Begriff beschreibt eine Grobreinigung, nicht eine Endreinigung. Geschuldet ist im Kern:
- Vollständige Räumung: Möbel, persönliche Gegenstände, Einbauten des Mieters, Müll — auch aus Keller, Dachboden, Garage und Garten.
- Böden fegen oder saugen, sodass loser Schmutz beseitigt ist.
- Grobe Verschmutzungen entfernen, etwa Farbspritzer, verschüttete Flüssigkeiten, Spinnweben.
- Restmüll und Sperrmüll entsorgen — die Entsorgung zurückgelassener Gegenstände darf der Vermieter sonst auf Kosten des Mieters vornehmen.
Nicht geschuldet ist dagegen:
- feuchtes Wischen oder Bohnern der Böden,
- Fenster putzen einschließlich Rahmen und Rollläden,
- Entkalken von Armaturen, Duschkabinen, Toiletten,
- Reinigen von Backofen, Kühlschrank oder Dunstabzugshaube, sofern sie zur Mietsache gehören,
- Auswaschen von Schränken und Regalen des Vermieters,
- Teppichreinigung.
Die Faustformel: Was mit Besen, Staubsauger und Mülltüte zu schaffen ist, schuldet der Mieter. Was Wasser, Reinigungsmittel oder Geräte erfordert, nicht.
Wo die Grenze zur Beschädigung verläuft
Von der Reinigungspflicht zu trennen ist die Pflicht, Schäden zu beseitigen. Beides wird beim Auszug gern vermengt, folgt aber unterschiedlichen Regeln.
Normale Abnutzung ist mit der Miete abgegolten (§ 538 BGB) und muss weder beseitigt noch ersetzt werden: abgelaufene Stellen im Teppich, kleine Kratzer im Parkett, vergilbte Wandfarbe, Dübellöcher in üblicher Zahl.
Über die Abnutzung hinausgehende Verschmutzung muss der Mieter dagegen beseitigen — unabhängig vom Begriff „besenrein”. Dazu zählen etwa Nikotinablagerungen bei starkem Rauchen, eingebrannter Fettfilm in der Küche, Tierhaare in erheblichem Umfang oder ein durch Haustiere beschädigter Bodenbelag.
Das ist der eigentliche Streitpunkt in der Praxis: Nicht die fehlende Reinigung, sondern die Frage, ob ein Zustand noch Abnutzung oder schon Beschädigung ist. Zur Abgrenzung bei Renovierungspflichten siehe Was darf als Schönheitsreparatur mit der Mietkaution verrechnet werden?
Wenn der Vertrag mehr verlangt
Viele Formularmietverträge gehen über „besenrein” hinaus und verlangen eine „gründliche Reinigung”, eine „fachgerechte Endreinigung” oder gar den Nachweis einer beauftragten Reinigungsfirma.
Solche Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen häufig unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen — insbesondere dann, wenn sie ihn zur Beauftragung eines Fachbetriebs verpflichten oder unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung gelten sollen. Ist die Klausel unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Pflicht zur besenreinen Rückgabe.
Eine individuell ausgehandelte Vereinbarung ist dagegen möglich. Sie muss aber tatsächlich verhandelt worden sein — ein vorformulierter Zusatz im Standardvertrag genügt dafür nicht.
Was passiert, wenn nicht besenrein übergeben wird
Der Vermieter darf nicht einfach eine Reinigungsfirma beauftragen und die Rechnung von der Kaution abziehen. Der Weg ist zweistufig:
- Aufforderung zur Nacherfüllung unter Setzung einer angemessenen Frist. Der Mieter muss die Gelegenheit bekommen, den Mangel selbst zu beheben — das ist regelmäßig deutlich günstiger für ihn.
- Erst nach fruchtlosem Fristablauf darf der Vermieter die Arbeiten durchführen lassen und die tatsächlich angefallenen, belegten Kosten geltend machen.
Ein Abzug ohne vorherige Fristsetzung ist in aller Regel unberechtigt. Ebenso wenig trägt eine Pauschalposition „Endreinigung” ohne Rechnung und ohne Bezug zum konkreten Zustand.
Zu beachten ist außerdem die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer Reinigungskosten geltend machen will, muss das zügig tun.
Das Übergabeprotokoll entscheidet
In der Praxis wird der Streit fast immer über das Protokoll entschieden. Deshalb:
- Zustand konkret beschreiben statt pauschal „Wohnung besenrein übergeben”. Also: welcher Raum, welche Fläche, welche Auffälligkeit.
- Fotos mit Datum von allen Räumen, insbesondere von strittigen Stellen — sie sind das stärkste Beweismittel und kosten nichts.
- Zählerstände für Strom, Gas und Wasser mit Zählernummer aufnehmen.
- Beide Seiten unterschreiben lassen. Wer etwas nicht anerkennt, sollte das im Protokoll vermerken, statt die Unterschrift ganz zu verweigern.
- Eine Ausfertigung für jede Seite.
Ein sorgfältiges Protokoll schützt beide Seiten: Der Mieter kann später nicht mit Mängeln konfrontiert werden, die bei Übergabe nicht vermerkt waren; der Vermieter hat einen Beleg für das, was tatsächlich festgestellt wurde.
Häufige Fragen
Was bedeutet besenrein bei der Wohnungsübergabe?
Besenrein bedeutet, dass die Wohnung geräumt und grob gereinigt zurückgegeben wird: Möbel und persönliche Gegenstände sind entfernt, Böden gefegt oder gesaugt, grober Schmutz und Müll beseitigt. Eine feuchte Reinigung, Fensterputzen oder das Entkalken von Sanitärobjekten schuldet der Mieter dabei nicht.
Muss ich die Wohnung beim Auszug putzen?
Eine über die besenreine Rückgabe hinausgehende Endreinigung schuldet der Mieter nur, wenn dies wirksam vereinbart wurde. Formularklauseln, die eine professionelle Reinigung durch eine Fachfirma vorschreiben, sind in der Regel unwirksam. Verschmutzungen, die über normale Abnutzung hinausgehen, muss der Mieter dagegen beseitigen.
Darf der Vermieter Reinigungskosten von der Kaution abziehen?
Nur wenn der Mieter seine Pflicht zur besenreinen Rückgabe verletzt hat und zuvor erfolglos zur Nachbesserung unter Fristsetzung aufgefordert wurde. Ein Abzug ohne vorherige Aufforderung ist regelmäßig unberechtigt, ebenso ein pauschaler Reinigungsbetrag ohne konkreten Nachweis.
Muss ich Dübellöcher verschließen?
Dübellöcher in üblicher Zahl gehören zur vertragsgemäßen Nutzung. Ob sie zu verschließen sind, richtet sich nach den Regeln zu Schönheitsreparaturen, nicht nach der besenreinen Rückgabe. Bei einer außergewöhnlich hohen Zahl von Bohrlöchern kann eine Beseitigungspflicht bestehen.
Quellen
- Primärquelle § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 538 BGB – Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 548 BGB – Verjährung der Ersatzansprüche — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 307 BGB – Inhaltskontrolle von AGB — Bundesministerium der Justiz