Bauzinsen seit 1970: Wie sich der Hypothekenzins entwickelt hat
Der Hypothekenzins lag in den vergangenen sechzig Jahren zwischen 1,1 und knapp 12 Prozent. Wer 2021 eine Finanzierung abgeschlossen hat, zahlte gut ein Zehntel dessen, was 1981 üblich war — und wer heute auf 4 Prozent schaut, steht ziemlich genau zwischen beiden Welten. Dieser Beitrag legt die Bundesbank-Daten ab 1967 in eine Grafik, ordnet die Phasen ein und fragt, was Vermieter daraus für die eigene Finanzierung ableiten können — und was nicht.
Was „Bauzins” eigentlich misst
Den „einen” Bauzins gibt es nicht. Jede Bank macht jedem Kunden ein eigenes Angebot, abhängig von Zinsbindung, Beleihungsauslauf, Bonität, Objekt und Tilgung. Wenn von „den Bauzinsen” die Rede ist, meint das meist einen Durchschnitt, und der hängt davon ab, wer ihn erhebt.
Dieser Beitrag verwendet die Zahlen der Deutschen Bundesbank. Sie erfasst, zu welchen Effektivzinsen die Banken in Deutschland neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte vergeben haben. Der Effektivzins enthält zusätzlich zum Sollzins die Kosten des Kredits (zum Beispiel Gebühren). Für die lange Reihe in der Grafik sind drei Bundesbank-Zeitreihen hintereinandergelegt:
| Zeitraum | Bundesbank-Reihe | Was sie misst |
|---|---|---|
| 1967 bis Mai 1982 | SU0010 | Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke, Zinsvereinbarungen aller Art, Durchschnittssatz (zum Teil Quartals-, später Monatswerte) |
| Juni 1982 bis Dezember 2002 | SU0046 | Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre, Durchschnittssatz |
| ab Januar 2003 | SUD119 | Neugeschäft Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre, Effektivzins |
Die Grafik zeigt Jahresdurchschnitte aus den jeweils verfügbaren Werten. Der Wert für 2026 umfasst die Monate Januar bis August.
Der Verlauf in einer Grafik
Quelle: Deutsche Bundesbank, Zeitreihen SU0010 (1967–1982), SU0046 (1982–2002) und SUD119 (ab 2003); eigene Jahresdurchschnitte, abgerufen am 20.10.2026. Der Wert für 2026 umfasst Januar bis August. Die drei Reihen sind unterschiedlich abgegrenzt, siehe Text.
Die gestrichelten Linien markieren die beiden Stellen, an denen die Bundesbank-Reihe wechselt. Für 1982 gibt es keinen Überlappungszeitraum, hier lässt sich der Übergang nicht prüfen. Für 2003 liegen beide Reihen für die ersten sechs Monate nebeneinander. Die Abweichung beträgt dort höchstens 0,12 Prozentpunkte, bei einem Zinsniveau von rund 5 %. Für die große Linie ist das unerheblich, für die Frage „war es 1989 oder 1990 höher” sollte man sich auf diese Reihe nicht stützen.
Phase 1: 1967 bis 1981, vom Ausgangsniveau zum Rekordhoch
Am Anfang der Reihe liegt der Zins bei gut 7 % (1967: 7,18 %). Zu Beginn der 1970er steigt er auf 8,6 % (1970). Der erste große Schub folgt im Umfeld der ersten Ölkrise: 1973 liegt der Jahresdurchschnitt bei 9,89 %, 1974 bei 10,46 %. Danach entspannt sich die Lage deutlich, 1978 ist mit 6,42 % das einzige Jahr bis 1996 unter der 7-Prozent-Marke.
Ab 1979 geht es wieder nach oben. Die Zentralbanken bekämpften damals eine hohe Inflation mit hohen Leitzinsen, und die Hypothekenzinsen zogen mit. 1980 liegt der Durchschnitt bei 9,55 %, 1981 bei 11,06 %. Der Monatshöchstwert dieser Reihe stammt vom September 1981: 11,91 %. Das ist der höchste Wert in den gesamten Daten.
Wichtig für die Einordnung: Die Inflation war in dieser Zeit ebenfalls hoch. Ein Nominalzins von 11 % bei deutlich steigenden Preisen und Löhnen belastete einen Kreditnehmer anders als 11 % heute. Der reine Prozentvergleich über Jahrzehnte hinweg sagt deshalb weniger aus, als er auf den ersten Blick wirkt.
Phase 2: 1982 bis 1999, langsames Absinken mit Rücksprung
Von 10,1 % (1982) sinkt der Zins in kleinen Schritten auf 7,5 % (1987 und 1988). Dann dreht der Trend: 1989 liegt der Durchschnitt bei 8,04 %, 1990 bei 9,67 %. Das ist der zweite Gipfel. Zeitlich fällt er mit der Wiedervereinigung zusammen, die einen großen Kapitalbedarf und ein höheres Zinsniveau mit sich brachte.
Danach geht es bis zur Jahrtausendwende abwärts, wenn auch nicht gleichmäßig: 1993 liegt der Wert bei 7,8 %, 1994 mit 8,21 % wieder höher. 1997 ist der Zins mit 6,83 % erstmals seit 1978 unter 7 %, 1998 und 1999 liegen bei 5,87 % und 5,73 %. Im Jahr 2000 steigt er noch einmal auf 6,66 %.
Phase 3: 2000 bis 2014, die Zinsen werden dauerhaft billiger
Im 21. Jahrhundert verschiebt sich das Niveau dauerhaft nach unten. 2003 liegt der Jahresdurchschnitt bei 5,08 %, 2005 bei 4,35 %. Selbst die Finanzkrise ändert die Richtung nur kurz: 2008 (5,04 %) ist ein Ausreißer nach oben, 2009 liegt der Wert bereits wieder bei 4,5 %. Ab 2010 liegt der Jahresdurchschnitt unter 4,1 %, 2012 bei 3,2 % und 2014 bei 2,64 %.
Der Hintergrund ist die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank. Sie senkte nach der Finanz- und der Euro-Schuldenkrise ihre Leitzinsen immer weiter, im Juni 2014 wurde der Einlagensatz erstmals negativ. Wie Leitzins und Hypothekenzins zusammenhängen, ist allerdings nicht so direkt, wie es klingt: Die Bank finanziert sich langfristig am Kapitalmarkt, nicht über den Leitzins.
Phase 4: 2015 bis 2021, die Nullzinsphase
Von 2015 bis 2021 liegt der Jahresdurchschnitt bei höchstens 2,0 %: 2015 bei 2,00 %, 2016 bei 1,80 %, 2019 bei 1,53 %. Den niedrigsten Monatswert der gesamten Daten markiert der Dezember 2020 mit 1,11 %, das Jahr 2020 kommt im Durchschnitt auf 1,22 %.
In dieser Phase sind sehr viele Finanzierungen abgeschlossen worden, auch von Vermietern, die in den Kauf einer Wohnung investiert haben. Das ist für die heutige Lage entscheidend, denn die üblichen Zinsbindungen von zehn Jahren laufen ab 2025 und noch bis 2031 aus. Dazu mehr im vorletzten Abschnitt.
Phase 5: ab 2022, die Zinswende
Die Wende kam schnell. Im Januar 2022 lag der Effektivzins noch bei 1,37 %, im April bei 2,04 %, im Juli bei 3,04 % und im November bei 3,75 %. Das ist eine Steigerung um den Faktor 2,7 in knapp zehn Monaten. Die EZB hatte im Juli 2022 zum ersten Mal seit 2011 ihre Leitzinsen angehoben, die Kapitalmarktzinsen hatten sich aber schon vorher bewegt.
Seitdem bewegt sich der Zins auf einem neuen, höheren Niveau seitwärts: 2023 liegt der Jahresdurchschnitt bei 3,80 %, 2024 bei 3,56 %, 2025 bei 3,65 %. Von Januar bis August 2026 sind es 3,90 %, im August 4,04 %. Gegenüber dem Tiefstand von Dezember 2020 (1,11 %) ist das das 3,6-Fache.
Wie hoch ist „hoch”? Der langfristige Vergleich
Der Durchschnitt der Jahresdurchschnitte von 1967 bis 2025 liegt bei rund 6,2 %. In 43 von 59 Jahren lag der Jahresdurchschnitt über dem Augustwert 2026 von 4,04 %. Aus dieser Perspektive ist das heutige Niveau eher unterdurchschnittlich.
Aus der Perspektive derer, die 2015 bis 2021 finanziert haben, ist es dagegen eine Verdopplung bis Verdreifachung. Beide Sichtweisen stimmen, sie beantworten nur verschiedene Fragen. „Normal” ist deshalb ein schlechtes Wort für das Zinsniveau: Die Daten zeigen vor allem, dass es sich über Jahrzehnte hinweg sehr weit bewegen kann und dass ein Zinsniveau von 3 % bis 4 % im langen Rückblick keine Besonderheit ist.
Was Vermieter daraus ableiten können
Das Zinsbindungsende ist der kritische Termin. Wer in der Nullzinsphase mit zehn Jahren Zinsbindung finanziert hat, steht ab 2025 vor der Anschlussfinanzierung. Ein Beispiel zur Größenordnung: Von einem Darlehen über 200.000 € bleiben nach zehn Jahren bei 2 % Anfangstilgung etwa 160.000 € Restschuld offen. Bei 1,5 % kostet das 2.400 € Zinsen im Jahr, bei 4,0 % sind es 6.400 €. Das sind 4.000 € mehr pro Jahr, rund 333 € im Monat, bei sonst unveränderten Mieteinnahmen.
Die Zinsen einer Finanzierung für eine vermietete Immobilie sind als Werbungskosten abziehbar (mehr dazu bei der Anlage V). Ein Teil der Mehrbelastung kommt deshalb über die Steuer zurück, wie viel, hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 35 % blieben von den 4.000 € rund 2.600 € netto. Das ist eine Beispielrechnung zur Veranschaulichung, keine Steuerberatung.
Eine Prognose gibt dieser Verlauf nicht her. Die Daten zeigen, dass Zinsphasen lang sein können: Fast dreißig Jahre lang lag der Zins von 1967 bis 1996 über 7 % (mit einer Ausnahme), von 2010 bis 2021 blieb der Jahresdurchschnitt unter 4,1 %. Sie zeigen aber nicht, wann die nächste Phase beginnt oder in welche Richtung. Wer plant, sollte das Ende der eigenen Zinsbindung als Risiko behandeln und nicht darauf setzen, dass sich der Zins „schon wieder erholt”.
Planen mit Puffer statt mit dem Wunschzins. Eine Vermietung, die nur bei 1,5 % Anschlusszins Gewinn abwirft, ist knapp kalkuliert. Sinnvoll ist ein Rechenlauf mit zwei, drei Zinsszenarien: zum Beispiel mit dem heutigen Zins, mit einem Prozentpunkt mehr und mit zwei Prozentpunkten mehr. Der Cashflow-Rechner zeigt, was von der Miete nach Zins, Tilgung und Kosten übrig bleibt, der Mietrendite-Rechner ordnet die Rendite ein.
Eigenkapital und Beleihungsauslauf wirken auf den Zins. Wie stark, steht im Beitrag Eigenkapital für den Immobilienkauf. Wie ein Kredit grundbuchlich gesichert wird, erklären die Glossareinträge Grundschuld und Hypothekendarlehen. Ob regulatorische Änderungen die Kreditvergabe beeinflussen können, ist Thema im Beitrag Kapitalpuffer fallen 2027 weg.
Grenzen dieser Daten
- Drei Reihen, drei Abgrenzungen. Die Reihe vor 1982 umfasst alle Zinsvereinbarungen, nicht nur zehnjährige Zinsbindungen. Die Werte vor 2003 sind Durchschnittssätze einer älteren Erhebung, ab 2003 sind es Effektivzinsen aus der Zinsstatistik der Banken für das Neugeschäft.
- Jahresdurchschnitte glätten. Innerhalb eines Jahres kann der Zins deutlich schwanken, wie 2022 zeigt.
- Die Daten zeigen den Durchschnitt, nicht das Angebot für ein bestimmtes Objekt. Der Zins, den eine Bank für eine bestimmte Finanzierung verlangt, kann deutlich darüber oder darunter liegen.
- Kein Live-Zins. Die Bundesbank veröffentlicht die Werte mit Verzögerung. Wer jetzt finanzieren will, braucht tagesaktuelle Angebote von Banken oder Vermittlern.
- Nominal, nicht real. Die Zinsen sind nicht um die Inflation bereinigt.
Häufige Fragen
Wie hoch waren die Bauzinsen 1970?
Nach der Bundesbank-Reihe für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke lag der Jahresdurchschnitt 1970 bei rund 8,6 %. Die Reihe umfasst Zinsvereinbarungen aller Art, nicht nur zehnjährige Zinsbindungen, und ist deshalb nur bedingt mit heutigen Werten vergleichbar.
Wann waren die Bauzinsen am höchsten?
Im September 1981 mit 11,91 % im Monatswert, im Jahresdurchschnitt 1981 mit 11,06 %. Ein zweiter Gipfel folgte 1990 mit einem Jahresdurchschnitt von 9,67 %.
Wann waren die Bauzinsen am niedrigsten?
Im Dezember 2020 mit 1,11 % im Monatswert. Der Jahresdurchschnitt 2020 betrug 1,22 % (Bundesbank, Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit anfänglicher Zinsbindung über 10 Jahre).
Sind 4 Prozent Bauzinsen im historischen Vergleich hoch?
Im Vergleich zu 2010 bis 2021 ja, im langfristigen Vergleich nein. Der Monatswert für August 2026 liegt bei 4,04 %. In 43 der 59 Jahre von 1967 bis 2025 lag der Jahresdurchschnitt höher, der Durchschnitt über alle Jahre beträgt rund 6,2 %. Der Vergleich hinkt allerdings, weil Preise, Einkommen und Inflation damals andere waren.
Wo finde ich die aktuellen Bauzinsen?
Die Bundesbank veröffentlicht den durchschnittlichen Effektivzins für neu vergebene Wohnungsbaukredite monatlich, mit etwas Verzögerung. Tagesaktuelle Angebote zeigen Vergleichsportale und Banken. Dieser Artikel enthält bewusst keine Live-Zinstabelle, sondern ordnet die Entwicklung ein.
Wie entwickeln sich die Bauzinsen weiter?
Das lässt sich nicht seriös vorhersagen, und dieser Artikel gibt keine Prognose ab. Die Daten zeigen nur, dass sich das Zinsniveau über Jahrzehnte hinweg langsam ändern kann und 2022 innerhalb weniger Monate mehr als verdoppelt hat. Für die eigene Planung ist deshalb das Ende der Zinsbindung der entscheidende Termin.
Quellen
- Primärquelle Wohnungsbaukredite an private Haushalte / Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke — Deutsche Bundesbank, Reihen SU0010, SU0046 und SUD119, abgerufen am 20.10.2026
- Primärquelle Effektivzinssätze Banken DE, Neugeschäft, Wohnungsbaukredite, anfängliche Zinsbindung über 10 Jahre (SUD119) — Deutsche Bundesbank, Daten bis August 2026, abgerufen am 20.10.2026
- Primärquelle Sollzinsen Banken, Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Festzinsen auf 10 Jahre (SU0046) — Deutsche Bundesbank, Juni 1982 bis Juni 2003, abgerufen am 20.10.2026
- Primärquelle Sollzinsen Banken, Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke, Zinsvereinbarungen aller Art (SU0010) — Deutsche Bundesbank, 1967 bis Mai 1982, abgerufen am 20.10.2026
Die Jahresdurchschnitte, Vergleichswerte und Rechenbeispiele in diesem Beitrag sind eigene Berechnungen auf Basis der genannten Bundesbank-Daten. Sie sind eine redaktionelle Einordnung und keine Anlage-, Finanzierungs- oder Steuerberatung. Für Ihre Finanzierung wenden Sie sich an eine Bank oder unabhängige Beratung.