Immobilie
Eine Immobilie ist ein Grundstück einschließlich der fest damit verbundenen Gebäude, das zu Wohn-, Gewerbe- oder Anlagezwecken genutzt wird. Rechtlich zählt sie zu den unbeweglichen Sachen. Das Wort „Immobilie” selbst kommt im BGB nicht vor, das Gesetz spricht von Grundstücken. Gebäude sind dabei wesentliche Bestandteile des Grundstücks (§ 94 BGB) und werden nicht getrennt gehandelt.
Englisch: real estate oder real property. Das englische property meint umgangssprachlich oft ebenfalls die Immobilie, bezeichnet juristisch aber jede Art von Eigentum. In Mietverträgen und Exposés für internationale Mieter ist daher real estate der eindeutigere Begriff.
Arten von Immobilien
- Wohnimmobilien: Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen.
- Gewerbeimmobilien: Büros, Läden, Lager, Praxen. Dafür gelten andere Regeln, etwa bei der Gewerbekaution.
- Unbebaute Grundstücke: Bauland, Acker, Wald.
- Grundstücksgleiche Rechte: Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt.
Rechtliche Einordnung
- Der Erwerb erfordert einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB), die Auflassung und die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Eigentümer wird man erst mit der Eintragung (§ 873 BGB).
- Alleineigentum: Eine Person ist Eigentümer.
- Miteigentum: Mehrere Personen sind zu Bruchteilen Eigentümer, etwa Ehepartner je zur Hälfte.
- Wohnungseigentum: Besteht aus dem Sondereigentumsanteil an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück.
- Belastet wird die Immobilie meist mit einer Grundschuld, die ein Darlehen sichert.
Wertfaktoren und Bewertung
Der Wert einer Immobilie hängt unter anderem ab von:
- Lage und Infrastrukturanbindung
- baulichem Zustand, Energiestandard und durchgeführten Sanierungen
- allgemeiner Marktlage und Zinsniveau
- Umweltfaktoren und möglichen Altlasten
- Rechten und Belastungen, etwa Mietverhältnissen oder Wegerechten
Gutachter ermitteln den Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Eigentümer schätzen den Wert ihrer Immobilie dabei erfahrungsgemäß eher zu hoch ein, was beim Verkauf Zeit und Erlös kostet, siehe Immobilienwert überschätzt.
Immobilie als Kapitalanlage
Als Sachwert gilt die Immobilie vielen Anlegern als inflationsgeschützt, umgangssprachlich als „Betongold”. Das ist keine Garantie: Wert und Mieten schwanken mit Lage, Zinsen und Marktlage. Ob sich eine vermietete Immobilie rechnet, entscheidet vor allem die Mietrendite im Verhältnis zu Kaufpreis und Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Makler). Beides lässt sich mit dem Renditerechner für Immobilien und dem Kaufnebenkosten-Rechner durchrechnen.
Steuerlich relevant sind bei Vermietung vor allem die Abschreibung des Gebäudes, siehe AfA bei vermieteten Immobilien, und die Frist von zehn Jahren, nach der ein Verkaufsgewinn bei Privatvermögen in der Regel steuerfrei ist (§ 23 EStG).
Bezug zur Mietkaution
Die Mietkaution schützt den Vermieter bei Mietausfällen oder Schäden an der Immobilie. Wird die vermietete Immobilie verkauft, tritt der Erwerber in den Mietvertrag ein und übernimmt die Pflichten aus der Kaution (§§ 566, 566a BGB), siehe Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
Mieter können ihre Kaution auch in einem Mietkautionsdepot anlegen, das teilweise in Immobilienfonds oder REITs investiert. Das ist mit Kursrisiken verbunden: Der Depotwert kann bei Mietende unter der eingezahlten Kaution liegen. Anders als bei einem Bankkonto greift die Einlagensicherung hier nicht, und das Depot setzt das Einverständnis des Vermieters voraus.
Häufige Fragen
Ist eine Eigentumswohnung eine Immobilie?
Ja. Wohnungseigentum besteht aus dem Sondereigentum an der Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinsamen Grundstück (Wohnungseigentumsgesetz). Es wird wie ein Grundstück im Grundbuch geführt und ist rechtlich gleichgestellt.
Wann gehört mir eine gekaufte Immobilie?
Mit der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Der notarielle Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) und die Auflassung genügen allein nicht, der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung (§ 873, § 925 BGB).
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn die Immobilie verkauft wird?
Kauf bricht nicht Miete: Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und übernimmt auch die Pflichten aus der Mietkaution (§ 566a BGB). Der Mieter kann deshalb nicht allein wegen des Verkaufs gekündigt werden.
Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Steuern zahlen?
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn bei Privatvermögen in der Regel steuerfrei. Für Selbstnutzer gelten Ausnahmen. Im Einzelfall berät ein Steuerberater.
Ist ein Mietkautionsdepot mit Immobilienfonds so sicher wie ein Kautionskonto?
Nein. Fondsanteile unterliegen Kursschwankungen und können bei Mietende weniger wert sein als die eingezahlte Kaution. Ein Kautionskonto bei einer Bank ist dagegen bis zur Grenze der Einlagensicherung geschützt. Ein Depot setzt außerdem das Einverständnis des Vermieters voraus.
Quellen
- Primärquelle § 94 BGB – Wesentliche Bestandteile einer Sache — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 311b BGB – Verträge über Grundstücke — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 873 BGB – Erwerb durch Einigung und Eintragung — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte — Bundesministerium der Justiz