Aus 800 Mark Kaution wurden 115.000 Euro: der Fall aus Köln
1960 zahlt ein Ehepaar in Köln 800 Mark Kaution. Über 60 Jahre später bietet die Vermieterin den Erben 409 Euro an. Das Amtsgericht Köln sieht das anders: Die Kaution war in Aktien angelegt, und die gehören dem Mieter.
Aus 800 Mark Kaution wurden 115.000 Euro: der Fall aus Köln
Es klingt wie eine Anekdote, ist aber ein Urteil mit Aktenzeichen: Das Amtsgericht Köln hat am 19.07.2022 entschieden, dass eine Wohnungsgesellschaft der Erbin ihrer früheren Mieter Aktien im Wert von rund 115.000 Euro herausgeben muss (AG Köln, 203 C 199/21). Ausgangspunkt war eine Kaution von 800 D-Mark aus dem Jahr 1960.
Was damals passiert ist
1960 mieten die Eltern der späteren Klägerin eine Wohnung in Köln und zahlen 800 Mark Kaution. Der Mietvertrag erlaubt der Vermieterin, die Sicherheit in Aktien anzulegen, und sie macht davon Gebrauch. Eine Klausel behält ihr zudem das Wahlrecht vor: Nach Ende des Mietverhältnisses darf sie entscheiden, ob sie die Aktien oder nur den Nennbetrag von 800 DM herausgibt.
2005 ziehen die Mieter in eine andere Wohnung derselben Gesellschaft. Im neuen Vertrag steht eine Kaution von 409,03 Euro, also 800 DM in Euro. Die Aktien bleiben in der Verwaltung des Treuhänders. Zwischen 2005 und 2017 fließen nach den Berichten insgesamt rund 6.000 Euro brutto Dividenden.
2018 endet das Mietverhältnis. Inzwischen sind die Eltern gestorben, und die Tochter verlangt als Erbin die Herausgabe der Aktien. Die Vermieterin zahlt 409,03 Euro und beruft sich auf ihr Wahlrecht. Zur Klage im Dezember 2021 sind die Aktien laut den Berichten rund 115.000 Euro wert.
Was das Gericht entschieden hat
Das Amtsgericht Köln stützt sich auf § 551 Abs. 3 BGB. Danach muss der Vermieter die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, und „die Erträge stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit.” Das gilt nicht nur für Sparzinsen, sondern für jede vereinbarte Anlageform. Bei Aktien sind das Dividenden und Kursgewinne.
Damit ist die Wahlklausel im Mietvertrag unwirksam. Sie hätte der Vermieterin erlaubt, den Wertzuwachs zu behalten und dem Mieter nur den ursprünglichen Betrag zurückzugeben. Nach § 551 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.
Die Erbin bekam einen Anspruch auf die Aktien mit allen aufgelaufenen Erträgen. Die Vermieterin durfte sich nicht mit dem Nominalbetrag begnügen.
Wie aus 409 Euro 115.000 Euro werden
Der Kölner Fall zeigt, was Zinseszins und Aktienrendite über Jahrzehnte bewirken. Rein rechnerisch ist 115.000 ÷ 409 rund das 281-Fache. Über die etwa 61 Jahre von 1960 bis Ende 2021 entspricht das einer durchschnittlichen Wertsteigerung von rund 9,7 Prozent pro Jahr. Ausgeschüttete Dividenden sind darin nicht enthalten, die Inflation ebenfalls nicht.
Zum Vergleich: Was aus 409 Euro nach 61 Jahren auf einem Sparkonto würde, hängt vom Zins ab. Die folgenden Zahlen sind ein Rechenbeispiel mit gleichbleibendem Zins, kein historischer Verlauf:
| Jährlicher Zins (gleichbleibend) | Endbetrag nach 61 Jahren | Anmerkung |
|---|---|---|
| 1 % | rund 750 Euro | Sparbuch in Niedrigzinsjahren |
| 2 % | rund 1.370 Euro | Tagesgeld, moderates Niveau |
| 3 % | rund 2.480 Euro | ohne Steuer, ohne Kontoführungskosten |
| rund 9,7 % (Kölner Fall) | rund 115.000 Euro | Aktien über 61 Jahre, Dividenden ausgenommen |
Wichtig für die Einordnung: Der Kölner Fall ist ein Extrem. Er läuft über sechs Jahrzehnte, die Anlage war Aktien, und die Kursentwicklung war günstig. Wer in einem Marktabschwung ausziehen muss, bekommt den niedrigeren Depotwert zurück. Das ist ein Risiko, das bei einem Kautionsdepot beim Mieter liegt. Mehr dazu unter Mietkautionsdepot.
Was Mieter daraus lernen
- Erträge gehören Ihnen. Ob Zinsen, Dividenden oder Kursgewinne: § 551 BGB weist sie dem Mieter zu. Die Erträge erhöhen die Sicherheit und werden mit dem Rest der Kaution zurückgezahlt.
- Fragen Sie nach dem Anlageort. Sie dürfen wissen, wo Ihre Kaution liegt. Mehr dazu unter Wer legt die Mietkaution an? und Mietkaution anlegen.
- Lesen Sie die Kautionsklausel. Steht im Vertrag eine Anlage in Wertpapieren oder ein Wahlrecht des Vermieters, sollten Sie das schriftlich klären lassen. Klauseln zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.
- Verlangen Sie eine Abrechnung. Beim Auszug steht Ihnen die Kaution samt Erträgen zu. Bestehen Sie auf einer nachvollziehbaren Aufstellung.
- Beachten Sie die Verjährung. Der Rückzahlungsanspruch verjährt. Wie die Fristen laufen, steht unter Verjährung des Kautionsanspruchs.
- Erben sollten suchen. Wer in den Unterlagen der Eltern ein altes Kautionssparbuch oder einen Depotauszug findet, sollte den Anspruch prüfen. Hilfe bei verlorenen Unterlagen gibt Kautionssparbuch verloren, was nun?
Wer seine Kaution lieber getrennt, verzinst und ohne Kursrisiko anlegen möchte, findet mit einem Mietkautionskonto eine einfache Lösung. Ein Beispiel ist die Deutsche Mietkaution:
Mietkautionskonto ohne Gebühren – volldigital eröffnen
Konto bei der Baader Bank, auf den Namen des Mieters, verpfändet an den Vermieter
- 0 € für Eröffnung, Kontoführung, Ein- und Auszahlungen
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- Mieter oder Vermieter können die Eröffnung starten
- Konto- und depotführende Bank: Baader Bank AG
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Was Vermieter daraus lernen
- Wahlklauseln helfen nicht. Wer sich das Recht vorbehält, nur den Nennbetrag zurückzugeben, während er Wertpapiere hält, riskiert eine unwirksame Klausel und eine hohe Herausgabepflicht.
- Eine andere Anlageform braucht eine Vereinbarung. Ohne sie gilt das Sparkonto zum üblichen Zinssatz. Die Anlage muss in jedem Fall getrennt vom eigenen Vermögen erfolgen.
- Erträge gehören dem Mieter. Sie dürfen nicht als eigener Gewinn verbucht werden.
- Dokumentation schützt. Wer die Anlage über Jahrzehnte nachvollziehbar führt, vermeidet Streit bei Mietende, besonders bei Erbfällen und Verwalterwechseln.
Häufige Fragen
Gehören Kursgewinne einer Mietkaution dem Mieter?
Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB stehen die Erträge der Mietsicherheit dem Mieter zu, unabhängig von der Anlageform. Das Amtsgericht Köln hat das 2022 auch für Kursgewinne einer in Aktien angelegten Kaution entschieden (Az. 203 C 199/21). Bis zum Ende des Mietverhältnisses erhöhen die Erträge die Sicherheit.
Darf der Vermieter die Kaution in Aktien anlegen?
Nur wenn Mieter und Vermieter eine andere Anlageform als das Sparkonto vereinbaren (§ 551 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ohne solche Vereinbarung muss der Vermieter die Kaution auf einem Konto zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anlegen, getrennt von seinem Vermögen.
Kann der Vermieter im Mietvertrag festlegen, dass er nur den Nominalbetrag zurückzahlt?
Nein. Eine Klausel, die dem Vermieter die Wahl zwischen Nominalbetrag und angelegten Aktien lässt, hat das Amtsgericht Köln für unwirksam gehalten. Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
Kann ich die Kaution meiner verstorbenen Eltern zurückverlangen?
Ja. Der Anspruch auf Rückzahlung geht auf die Erben über. Die Klägerin im Kölner Fall war die Erbin der Mieter. Wegen der Verjährung sollten Erben nicht lange warten, sobald das Mietverhältnis beendet und die Kaution abgerechnet ist.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- Sekundärquelle Legal Tribune Online: AG Köln, Auszahlung von Mietkaution in Aktienform
- Sekundärquelle Haus & Grund: Mieter zahlten 800 Mark Mietkaution und bekommen 115.000 Euro zurück
- Sekundärquelle WBS: Aufsehenerregendes Urteil des AG Köln
- Sekundärquelle Biallo: Aus 800 Mark Mietkaution werden knapp 115.000 Euro
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Stand der Angaben: 29.09.2026. Das Urteil des Amtsgerichts Köln betrifft einen Einzelfall. Ob und wie es rechtskräftig wurde, konnten wir nicht klären. Bei Streit um eine Kaution sollten Sie eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt oder einen Mieterverein fragen.