Mietwucher in Berlin: Das erste Bußgeld nur wegen Wohnungsknappheit

Ein Berliner Amtsgericht hat 2026 zum ersten Mal einen Vermieter allein deshalb wegen überhöhter Miete verurteilt, weil in der Stadt zu wenige Wohnungen frei sind — ohne dass der einzelne Mieter irgendetwas beweisen musste. Was bisher eine seltene Ausnahme war, könnte damit zur Regel werden. Ein Überblick über das Urteil, die drei gesetzlichen Stufen einer überhöhten Miete und was Mieter jetzt tun können.

Das aktuelle Urteil: Wohnungsknappheit allein reicht jetzt als Beweis

Am 06.08.2026 hat das Amtsgericht Tiergarten in Berlin einen Vermieter wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG zu einem Bußgeld verurteilt (330 OWi 506/25). Das Besondere: Das Gericht stellte allein auf die allgemeine Wohnungsknappheit in Berlin ab — der betroffene Mieter musste nicht darlegen, dass gerade seine persönliche Situation ausgenutzt wurde.

Das ist eine deutlich strengere Lesart als die bisherige Linie des Bundesgerichtshofs. Der BGH hatte 2004 entschieden, dass eine angespannte Marktlage allein nicht reicht — sie müsse im Einzelfall für den Vertragsabschluss ursächlich gewesen sein (BGH, Urteil vom 28.01.2004, VIII ZR 190/03). Genau diese Einzelfall-Hürde ist der Grund, warum Verfahren nach § 5 WiStG jahrzehntelang selten blieben: Kaum ein Mieter konnte oder wollte beweisen, dass er die Wohnung “aus Zwang” genommen hat.

Das AG Tiergarten hat diesen Beweis faktisch durch die amtsbekannte Wohnungsnot Berlins ersetzt. Ob das vor höheren Instanzen Bestand hat, ist offen — bislang handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung, keine gefestigte Rechtsprechung. Für Mieter in angespannten Märkten ist es trotzdem ein Signal: Eine Meldung beim Bezirksamt oder eine Klage muss nicht mehr an der Beweislast für die eigene Notlage scheitern.

Warum jetzt? Der politische Hintergrund in Berlin

Das Urteil fällt in eine Zeit, in der Berlin ohnehin über die Grenzen des Mietrechts streitet. Nach der Berlin-Wahl 2026 wird wieder über einen Mietendeckel diskutiert — rechtlich ist ein flächendeckender Deckel nach dem Karlsruher Urteil von 2021 aber weiterhin ausgeschlossen, wie mietkaution.org im Detail einordnet. Parallel debattiert die Stadt weiter über die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände nach dem Volksentscheid von 2021 — mit begrenzterer Wirkung, als die Debatte suggeriert. Das AG-Tiergarten-Urteil zeigt: Während die große politische Lösung weiter blockiert ist, justieren die Gerichte mit den bestehenden Werkzeugen nach — mit dem seit 1954 fast unverändert geltenden § 5 WiStG.

Die drei Stufen im Überblick

Ein Rechenbeispiel

Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern, ortsübliche Vergleichsmiete 8,00 Euro je Quadratmeter, also 480 Euro Nettokaltmiete:

Wie Sie die Vergleichsmiete ermitteln, steht unter ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und in der Erklärung zum Mietspiegel. Zur Mietpreisbremse selbst siehe Mietpreisbremse einfach erklärt.

§ 5 WiStG: Warum das Ausnutzen die Hürde ist

Nach § 5 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig unangemessen hohe Entgelte fordert. Unangemessen ist eine Miete, die die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigt, wenn dies durch Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande kommt. Ausgenommen sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind und nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen.

Der Bundesgerichtshof hat das Merkmal „Ausnutzen” lange eng ausgelegt: Es reicht nicht, dass die Marktlage allgemein angespannt ist, sie muss für den Abschluss des Vertrags im Einzelfall ursächlich gewesen sein (BGH, Urteil vom 28.01.2004, VIII ZR 190/03). Deshalb blieben Verfahren nach § 5 WiStG jahrzehntelang selten — bis zum Berliner Urteil vom August 2026, das genau diese Hürde aufweicht (Details oben unter “Das aktuelle Urteil”).

§ 291 StGB: Wann Wucher strafbar ist

Wer die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen ausnutzt, um sich für die Vermietung von Wohnräumen Vermögensvorteile versprechen zu lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen, macht sich strafbar. Der Strafrahmen beträgt bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe oder Geldstrafe, in besonders schweren Fällen sechs Monate bis zehn Jahre. Als Faustformel für das auffällige Missverhältnis gilt in der Rechtsprechung eine Überschreitung der Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent, hinzu kommt die Zwangslage.

Was Mieter zurückfordern können

Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse muss der Vermieter die zu viel gezahlte Miete nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung herausgeben (§ 556g Abs. 1 BGB). Der Mieter kann sie aber nur zurückverlangen, wenn er den Verstoß gerügt hat (§ 556g Abs. 2 BGB); die Rüge muss in Textform erfolgen. Die Rüge sollte rechtzeitig erfolgen, weil erst ab Rüge zurückgefordert werden kann. Wer sich unsicher ist, holt sich Rat beim Mieterverein oder einer Rechtsberatung.

Was Vermieter bei der Neuvermietung prüfen sollten

• Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels ermitteln, bevor die Miete festgelegt wird.
• Ausnahmen der Mietpreisbremse dokumentieren, zum Beispiel Vormiete oder umfassende Modernisierung.
• Auskunftspflichten erfüllen: Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter unaufgefordert Auskunft über bestimmte Umstände geben, sonst kann er sich nicht auf sie berufen.
• Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen beachten: Kappungsgrenze-Rechner.

Nur verkündetes Recht ist hier dargestellt. Reformvorschläge zur Verschärfung des § 5 WiStG sind nicht berücksichtigt; maßgeblich bleibt der aktuelle Gesetzestext.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Mietpreisbremse einfach erklärt
• Wie viel Miete kann ich verlangen?
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• Mietspiegel: Was ist das und wie liest man ihn?
• Kappungsgrenze-Rechner
• Mieterhöhung und Miethöhe