6,7 Wohnungen je Mehrfamilienhaus: Was die Bestandsstruktur für Vermieter bedeutet

Das durchschnittliche Mehrfamilienhaus in Deutschland hat 6,7 Wohnungen. Diese Zahl aus der amtlichen Bestandsstatistik sagt mehr über den typischen Vermieter aus als jede Marktstudie — und sie beschreibt ziemlich genau die Größe, in der die Verwaltung per Tabelle an ihre Grenzen kommt.

Wie sich der deutsche Wohnungsbestand verteilt

Das Statistische Bundesamt hat im Juli 2026 die Fortschreibung des Wohnungsbestandes zum Jahresende 2025 veröffentlicht. Von den 44,0 Millionen Wohnungen stehen 43,1 Millionen in Wohngebäuden. Deren Aufteilung:

Dazu kommen rund 890.000 Wohnungen (2,0 % aller Wohnungen) in Nichtwohngebäuden — die Hausmeisterwohnung in der Schule, die Wohnung über dem Ladenlokal in der Innenstadt.

Der typische Vermieter ist kein Konzern

Aus 3,5 Millionen Mehrfamilienhäusern mit im Schnitt 6,7 Wohnungen folgt ein Bild, das der öffentlichen Debatte über große Wohnungsgesellschaften systematisch widerspricht: Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird in der Fläche von sehr kleinen Beständen getragen. Ein Haus mit sechs oder sieben Wohnungen gehört typischerweise einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder einer kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft — nicht einer Verwaltungsabteilung.

Das ist relevant, weil sich der Verwaltungsaufwand nicht proportional zur Größe verhält. Wer eine einzelne Wohnung vermietet, kommt mit einem Ordner aus. Wer 200 verwaltet, hat Personal und Software. Dazwischen liegt eine Zone, in der beides nicht passt — und genau dort sitzt der statistische Durchschnittsfall.

Was 6,7 Einheiten konkret an Arbeit bedeuten

Für ein Haus dieser Größe fällt pro Jahr Folgendes an:

Kein einzelner Posten ist schwierig. Der Aufwand entsteht aus der Verknüpfung: Der Zahlungseingang muss zum Mietverhältnis passen, das Mietverhältnis zur Abrechnungseinheit, die Abrechnungseinheit zum Umlageschlüssel, und die Kaution muss über die gesamte Laufzeit einem Konto zugeordnet bleiben, das jemand anderem gehört als dem Vermieter. Ab etwa fünf Einheiten kippt genau diese Verknüpfung — das ist die Schwelle, ab der sich eine Verwaltungssoftware in der Praxis rechnet.

Tabelle, kostenlose Lösung oder Software?

Weil die meisten Programme je Einheit abrechnen, ist die Entscheidung bei sieben Wohnungen kalkulierbar statt grundsätzlich. Die Preise und der Funktionsumfang der elf verglichenen Anbieter stehen im Hausverwaltung-Software-Vergleich. Drei Wege sind bei dieser Bestandsgröße realistisch:

• Strukturierte Tabelle. Funktioniert, solange die Fluktuation niedrig ist und keine WEG-Abrechnung dazukommt. Worauf es dabei ankommt — und wo Excel systematisch scheitert — beschreibt Hausverwaltung mit Excel.
• Kostenlose Programme. Für kleine Bestände decken sie die Kernfunktionen oft vollständig ab; die Übersicht dazu steht unter kostenlose Hausverwaltungssoftware.
• Kostenpflichtige Software ab etwa fünf Einheiten. Der Preis je Einheit ist bei sieben Wohnungen überschaubar, der Gewinn liegt in der automatischen Zuordnung von Zahlungen und der Nebenkostenabrechnung.

Ob die Verwaltung überhaupt selbst übernommen werden sollte, ist eine vorgelagerte Frage — dazu die Entscheidungshilfe Selbst verwalten oder Hausverwaltung beauftragen.

Der Punkt, an dem Software aufhört: die Kaution

Bei einer Funktion stößt jede Verwaltungssoftware an eine rechtliche Grenze. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — verlangt ist also ein Konto, keine Datenbankzeile. Eine Software kann Kautionshöhe, Ratenzahlung, Verzinsung und Freigabe dokumentieren und im besten Fall ein Kautionskonto anbinden; verwahren kann sie das Geld nicht.

Für sieben Mietverhältnisse heißt das sieben getrennt geführte Kautionskonten. Der naheliegende Gedanke, sie zu einem Konto zusammenzufassen, trägt nicht: Ein Sammelkonto verstößt gegen die Pflicht zur getrennten Anlage und schafft im Insolvenzfall zusätzliche Probleme — die Anforderungen im Einzelnen stehen unter Kautionssammelkonto. Welche Kontomodelle Vermietern offenstehen, vergleicht die Übersicht Vermieterkonto, die Anbieterseite Mietkautionskonto-Anbieter und — für Institute vor Ort — die Liste der regionalen Mietkautionskonten. Dass die Trennung nicht nur formal ist, zeigt der Blick auf die Einlagensicherung: Deren Schutzgrenze gilt pro Kontoinhaber, nicht pro Mietverhältnis.

Sonderfall Zweifamilienhaus: 5,5 Millionen Wohnungen mit eigenem Regelwerk

Die 2,8 Millionen Zweifamilienhäuser sind statistisch die klassische Konstellation „Vermieter wohnt mit im Haus”. Dafür gilt eine Ausnahme, die vielen Eigentümern nicht bekannt ist: Nach § 573a BGB kann der Vermieter eines Gebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das er selbst bewohnt, mit einer um drei Monate verlängerten Frist kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darlegen zu müssen. Für die Kaution ändert das nichts — Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten, Ratenzahlungsrecht und getrennte Anlage gelten unverändert.

Und die 890.000 Wohnungen in Nichtwohngebäuden?

Die kleinste Gruppe der Statistik ist zugleich die rechtlich unübersichtlichste: Wohnungen über Gewerbeflächen oder in Schul- und Verwaltungsgebäuden. Wird eine solche Wohnung zu Wohnzwecken vermietet, gilt das volle Wohnraummietrecht samt § 551 BGB — die Nutzung des Gebäudes im Übrigen ändert daran nichts. Praktisch relevant werden dagegen die Betriebskosten: Gewerbe- und Wohnnutzung müssen bei nennenswert unterschiedlichem Verbrauch getrennt abgerechnet werden, sonst ist der Umlageschlüssel angreifbar.

Einordnung

Die Struktur des Bestands ist träge: 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser lassen sich nicht kurzfristig anders zuschneiden, und die durchschnittlichen 6,7 Einheiten je Haus werden sich in den nächsten Jahren nur in Nachkommastellen bewegen. Warum der Neubau der letzten zehn Jahre die Lage trotzdem kaum entspannt hat, zeigt die Auswertung derselben Statistik aus Nachfragesicht: 49,5 Quadratmeter pro Kopf.

Eine Einschränkung gehört dazu: Die Wohnungsfortschreibung beschreibt Gebäude und Wohnungen, nicht Eigentümer. Wie viele der 3,5 Millionen Mehrfamilienhäuser tatsächlich privaten Kleinvermietern gehören, sagt sie nicht — die Zahl der 6,7 Einheiten je Haus ist ein Strukturhinweis, kein Eigentümernachweis.

Häufige Fragen

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