Stirbt ein Mieter, weiß der Vermieter oft nicht, was er jetzt darf: die Wohnung betreten, Schlüssel herausgeben, kündigen, die Kaution auszahlen? Dieser Artikel ordnet die Rechtslage und die Fristen, die für den Vermieter zählen. Er ersetzt keine Rechtsberatung, denn im Einzelfall hängt viel von Familie, Erbfolge und Mietvertrag ab.
Die ersten Schritte
- Nichts voreilig tun. Die Wohnung nicht eigenmächtig öffnen, räumen oder neu vermieten. Eigenmächtige Eingriffe in den Besitz können als verbotene Eigenmacht gewertet werden und Schadensersatz auslösen.
- Nachfragen, wer da ist. Lebten Ehegatte, Partner, Kinder oder andere Haushaltsangehörige in der Wohnung? Das entscheidet, wer eintritt.
- Todesfall dokumentieren. Eine Sterbeurkunde oder eine schriftliche Mitteilung der Angehörigen verhindert Streit über den Beginn der Fristen.
- Schlüssel nicht herausgeben, ohne zu klären, wer berechtigt ist. Auch Angehörige dürfen die Wohnung nicht ohne Weiteres betreten; Erben können sich mit einem Erbschein legitimieren.
- Zahlungen im Blick behalten. Die Miete ist weiter geschuldet.
Wer tritt in den Mietvertrag ein? (§§ 563, 563a BGB)
Das Gesetz kennt eine Reihenfolge:
| Rang | Wer | Voraussetzung |
|---|---|---|
| 1 | Ehegatte oder Lebenspartner | lebte mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt |
| 2 | Kinder des Mieters | lebten im Haushalt, sofern kein Ehegatte oder Lebenspartner eintritt |
| 3 | Andere Familienangehörige | lebten im Haushalt, sofern keiner der Vorgenannten eintritt |
| 4 | Personen in dauerhafter Haushaltsgemeinschaft | z. B. unverheiratete Partner, die einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten |
Gemeinsame Mieter: Waren mehrere Personen Mieter (§ 563a BGB), wird das Mietverhältnis ohne Weiteres mit den Überlebenden fortgesetzt.
Ablehnen: Wer eintritt, hat einen Monat ab Kenntnis vom Tod Zeit, dem Vermieter zu erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag, die Eintrittsberechtigte benachteiligen, sind unwirksam.
Kündigung: Wer darf wann?
| Konstellation | Wer kündigt | Frist und Voraussetzung |
|---|---|---|
| Eintrittsberechtigte treten ein | Vermieter | Innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt, außerordentlich mit gesetzlicher Frist, nur bei wichtigem Grund in der Person des Eintretenden (§ 563 Abs. 4 BGB) |
| Niemand tritt ein, Erben übernehmen | Vermieter und Erben | Jeweils innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist, außerordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 564 BGB) |
| Mehrere Mieter, einer stirbt | Überlebende Mieter | Innerhalb eines Monats ab Kenntnis, außerordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 563a BGB) |
Zwei Punkte sind für Vermieter wichtig:
- Gegenüber Eintretenden braucht der Vermieter einen wichtigen Grund, der in der Person des Eintretenden liegt. Dass er die Wohnung anders nutzen oder neu vermieten möchte, genügt nicht. Das Gesetz schützt hier die Hinterbliebenen.
- Gegenüber Erben ist die Kündigung dagegen ohne besonderen Grund möglich, aber an die Monatsfrist gebunden. Verpasst der Vermieter sie, läuft der Mietvertrag mit den Erben regulär weiter und kann nur nach den allgemeinen Regeln gekündigt werden. Was die gesetzliche Frist im Einzelnen bedeutet, steht im Artikel Kündigungsfrist Wohnung.
Praktisch heißt das: Wer als Vermieter kündigen will, muss schnell wissen, wer Erbe ist. Ist das unklar, kommt der Nachlasspfleger ins Spiel (siehe unten).
Wer zahlt die Miete?
- Bis zum Tod aufgelaufene Verbindlichkeiten (offene Miete, Nebenkosten) tragen die Erben. Eintretende haften daneben als Gesamtschuldner (§ 563b BGB).
- Danach schuldet bis zum Ende des Mietverhältnisses, wer Vertragspartner ist: der Eintretende, der überlebende Mieter oder die Erben.
- Hatte der Mieter im Voraus gezahlt, müssen Eintretende an die Erben herausgeben, was sie dadurch erspart haben (§ 563b Abs. 2 BGB).
- Haftung der Erben: Reicht der Nachlass nicht aus, können Erben ihre Haftung nach den Regeln des Erbrechts auf den Nachlass beschränken. Bei überschuldetem Nachlass kann außerdem ein Nachlassinsolvenzverfahren infrage kommen; das klären Erben mit anwaltlicher Hilfe.
Die Kaution
Die Kaution gehört nicht dem Vermieter, sondern bleibt Sicherheit für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Wie sie im Todesfall behandelt wird, hängt vom Verlauf ab:
| Lage | Was mit der Kaution passiert |
|---|---|
| Jemand tritt ein oder die Erben setzen das Mietverhältnis fort | Die Kaution bleibt als Sicherheit beim Vermieter. |
| Das Mietverhältnis endet | Der Vermieter rechnet wie gewohnt ab (Schäden, offene Beträge, Nebenkostenabrechnung) und zahlt den Rest zurück. |
| Auszahlung | An die Erben, die sich in der Regel mit Erbschein oder einem vergleichbaren Nachweis ausweisen. |
| Der Verstorbene hatte keine Kaution geleistet | Der Vermieter kann sie von Eintretenden nach den Regeln des § 551 BGB verlangen (§ 563b Abs. 3 BGB). |
Der Vermieter sollte die Kaution nicht an einzelne Angehörige auszahlen, ohne dass geklärt ist, wer Erbe ist. Sonst riskiert er, ein zweites Mal zahlen zu müssen. Die Rückzahlung im Einzelnen — Prüffrist, Einbehalt, Zinsen — erklärt der Artikel Rückzahlung der Mietkaution.
Räumung und Nachlass
Mit dem Tod gehen Hausrat und persönliche Gegenstände auf die Erben über. Der Vermieter darf sie weder entsorgen noch ohne Weiteres verwerten. Für den Vermieter bedeutet das:
- Sind die Erben bekannt, bittet er sie schriftlich, die Wohnung zu kündigen, zu räumen und die Schlüssel zu übergeben. Die Kosten der Räumung tragen die Erben aus dem Nachlass.
- Sind die Erben unbekannt oder ist ungewiss, ob sie die Erbschaft annehmen, kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen (§§ 1960, 1961 BGB). Dieser kann die Kündigung entgegennehmen, die Räumung veranlassen und die Wohnung zurückgeben.
- Ist der Nachlass wertlos, kann der Nachlasspfleger Nachlassinsolvenz beantragen oder die Dürftigkeitseinrede (§§ 1990, 1991 BGB) erheben. Der Vermieter bleibt dann unter Umständen auf Kosten sitzen. Wegen der Pfandrechte an eingebrachten Sachen und der Kosten lohnt sich der Rat einer Fachperson.
- Erst wenn die Erben die Wohnung zurückgeben, kann der Vermieter sie neu vermieten und die Übergabe protokollieren. Eine Vorlage bietet das Wohnungsübergabeprotokoll.
Checkliste mit Fristen
- Tag 0: Todesfall erfahren, Datum notieren. Wohnung nicht eigenmächtig öffnen.
- Woche 1: Klären, wer im Haushalt lebte. Schriftlich um Mitteilung bitten, ob jemand eintritt.
- Bis ein Monat nach Kenntnis: Eintrittsberechtigte können den Eintritt ablehnen. Danach ist klar, wer Mieter ist.
- Ein Monat ab Kenntnis vom Fehlen des Eintritts: Das Fenster für die außerordentliche Kündigung gegenüber den Erben (und für die Erben gegenüber dem Vermieter).
- Unbekannte Erben: Nachlasspfleger beim Nachlassgericht beantragen.
- Nach Rückgabe: Übergabeprotokoll, Abrechnung, Kaution an die Erben, Nebenkostenabrechnung wie üblich.
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein. Das Mietverhältnis besteht fort. Zunächst treten nach § 563 BGB Ehegatte, Lebenspartner, Kinder, andere Familienangehörige oder Personen ein, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führten. Gibt es niemanden, wird es nach § 564 BGB mit den Erben fortgesetzt.
Welche Frist gilt für die Kündigung nach dem Tod des Mieters?
Eintrittsberechtigte können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod erklären, dass sie nicht eintreten (§ 563 Abs. 3 BGB). Erben und Vermieter können das Mietverhältnis nach § 564 BGB innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sobald sie vom Tod und davon erfahren haben, dass niemand eingetreten ist. Die Monatsfrist beginnt jeweils mit der Kenntnis.
Darf der Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters räumen?
Nicht eigenmächtig. Hausrat und Nachlass gehören den Erben. Sind die Erben unbekannt oder ist unklar, ob sie die Erbschaft annehmen, kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Bestellung eines Nachlasspflegers beantragen. Dieser kann die Kündigung entgegennehmen, die Räumung veranlassen und die Wohnung zurückgeben.
Was passiert mit der Mietkaution?
Tritt jemand in den Vertrag ein oder wird er mit den Erben fortgesetzt, bleibt die Kaution zunächst beim Vermieter. Endet das Mietverhältnis, rechnet der Vermieter wie gewohnt ab und zahlt den Rest an die Erben aus, die sich in der Regel mit einem Erbschein ausweisen. Hat der Verstorbene keine Kaution geleistet, kann der Vermieter sie von Eintretenden nach § 563b Abs. 3 BGB verlangen.
Quellen
- Primärquelle § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters — Gesetzestext, abgerufen am 05.10.2026
- Primärquelle § 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern — Gesetzestext, abgerufen am 05.10.2026
- Primärquelle § 563b BGB – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung — Gesetzestext, abgerufen am 05.10.2026
- Primärquelle § 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben, außerordentliche Kündigung — Gesetzestext, abgerufen am 05.10.2026
- Fachkommentar Nachlasspflegschaft bei Tod des Mieters — Haufe, §§ 1960, 1961, 1990, 1991 BGB; abgerufen am 05.10.2026
- Sekundärquelle Mieter gestorben: Was dürfen und müssen Hinterbliebene in und mit der Wohnung machen? — aktiv-online; Eintrittsrecht, Zutritt, Legitimation durch Erbschein
Dieser Artikel erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei unklarer Erbfolge, überschuldetem Nachlass oder Streit mit Angehörigen empfiehlt sich anwaltlicher Rat. Gerichtsentscheidungen wurden nicht ausgewertet.