Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt, vielleicht mit Mietern, und nie vorgehabt, Vermieter zu werden. Die gute Nachricht: Es gibt keine Verkaufspflicht und keine Frist, in der Sie sich entscheiden müssen. Die weniger gute: Einige Dinge dulden keinen Aufschub, und manche Entscheidungen lassen sich später nicht mehr zurücknehmen. Dieser Leitfaden ordnet die ersten Schritte und die Frage, ob Verkaufen oder Vermieten zu Ihrer Situation passt.
Haus geerbt: Was in den ersten Wochen zu tun ist
Bevor Verkaufen oder Vermieten zur Frage wird, gilt es, die Lage zu klären:
- Ausschlagung prüfen. Wer das Erbe nicht annehmen will, etwa weil es überschuldet ist, hat sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung (§ 1944 BGB). Danach ist die Annahme verbindlich.
- Immobilie sichern. Gebäudeversicherung und Haftpflicht müssen weiterlaufen, der Versicherer ist über den Todesfall zu informieren. Bei Leerstand im Winter sind Heizung und Wasser zu beachten.
- Erbnachweis besorgen. Ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll braucht man für das Grundbuch und für Gespräche mit Banken und Mietern.
- Grundbuch berichtigen. Die Eintragung als Eigentümer ist Voraussetzung für Verkauf und Beleihung. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie gebührenfrei.
- Unterlagen sammeln. Mietverträge, Kautionsnachweise, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Darlehensverträge und Steuerunterlagen des Erblassers.
- Mieter informieren. Sind Mieter im Haus, brauchen sie Ihre Kontaktdaten und die Bankverbindung für die Miete, damit nichts liegen bleibt. Wie das mit der Kaution funktioniert, steht unter Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
Den Überblick über Pflichten und erste Schritte gibt auch der Artikel Plötzlich Vermieter durch Erbe.
Die drei Wege im Überblick
| Verkaufen | Vermieten | Selbst nutzen | |
|---|---|---|---|
| Geld | Erlös sofort, kann angelegt oder zur Auszahlung von Miterben genutzt werden | laufende Mieteinnahmen, aber Kosten und Rücklagen | keine Einnahmen, aber keine Miete mehr |
| Aufwand | einmalig hoch (Wertermittlung, Makler, Notar) | dauerhaft: Verwaltung, Abrechnung, Instandhaltung | gering, aber Umzug nötig |
| Steuern | Erbschaftsteuer, bei jungem Besitz zusätzlich Spekulationssteuer | Einkommensteuer auf Mieten, Abschreibung mindert sie | Familienheim kann erbschaftsteuerfrei sein |
| Flexibilität | endgültig | umkehrbar, späterer Verkauf möglich | umkehrbar |
| Risiko | Preis sinkt oder Nachfrage bricht ein | Leerstand, Mietausfall, Sanierungsstau | Kosten für Unterhalt bleiben |
| Passt, wenn | Sie nicht Vermieter sein wollen oder das Objekt weit weg liegt | Sie Zeit, Rücklagen und Interesse haben | Sie die Immobilie selbst brauchen |
Vermieten oder verkaufen: Was für welchen Weg spricht
Für den Verkauf spricht:
- Sie wohnen weit entfernt und wollen sich nicht kümmern.
- Das Haus hat einen Sanierungsstau, den Sie weder finanzieren noch managen wollen.
- Eine Erbengemeinschaft ist zerstritten: Der Verkauf teilt das Erbe in Geld und beendet die Streitfrage.
- Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen, der Verkauf ist steuerfrei.
- Sie brauchen Liquidität, etwa zur Auszahlung von Miterben.
Für die Vermietung spricht:
- Die Immobilie ist gut vermietet, lagetechnisch gefragt und in ordentlichem Zustand.
- Sie wollen Vermögen im Familienbesitz halten oder die Immobilie später selbst nutzen.
- Der Verkauf wäre aktuell steuerlich ungünstig, etwa weil die Frist noch läuft.
- Sie können Verwaltung abgeben (siehe unten) und müssen sich nicht selbst kümmern.
Unterschätzt wird bei der Vermietung die Dauerarbeit: Nebenkostenabrechnung, Mängel, Mieterwechsel, Instandhaltung. Wer sie nicht selbst machen will, zahlt für eine Verwaltung, die nicht umlagefähig ist, siehe Hausverwaltung: Aufgaben und Kosten. Ob sich Selbstverwaltung lohnt, beantwortet Selbst verwalten oder Hausverwaltung?.
Die Steuern, die die Entscheidung prägen
Dies ist eine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung.
Erbschaftsteuer. Sie fällt unabhängig davon an, ob verkauft oder vermietet wird. Es gelten Freibeträge, etwa 500.000 € für Ehepartner, 400.000 € je Kind und 200.000 € je Enkel (§ 16 ErbStG). Für vermietete Wohngebäude gibt es einen Bewertungsabschlag von zehn Prozent (§ 13d ErbStG). Ein selbst genutztes Familienheim kann unter Voraussetzungen steuerfrei vererbt werden: Bei Kindern darf die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigen, und die Immobilie muss zehn Jahre selbst genutzt werden.
Spekulationsfrist beim Verkauf. Gewinne aus dem Verkauf sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Beim Erben wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Wer ein Haus geerbt hat, das der Verstorbene vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann also in der Regel steuerfrei verkaufen.
Abschreibung bei Vermietung. Der Erbe führt in der Regel die Abschreibung des Erblassers fort. Sie mindert die Steuer auf die Mieteinnahmen, erhöht aber bei einem späteren Verkauf innerhalb der Frist den Gewinn. Wie das funktioniert, erklärt Abschreibung für vermietete Immobilien, das Ergebnis rechnet der AfA-Rechner. Die Mieteinnahmen kommen in die Anlage V.
Rechenbeispiel: Nettorendite oder Erlös anlegen?
Eine geerbte Wohnung hat einen Verkehrswert von 280.000 €. Die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat, also 10.800 € im Jahr. Für Verwaltung, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten setzen wir 25 Prozent der Miete an (Annahme).
- Nettomiete: 10.800 € − 2.700 € = 8.100 € im Jahr.
- Nettorendite vor Steuern: 8.100 € ÷ 280.000 € ≈ 2,9 %.
- Alternative: Würde der Verkaufserlös, hier vereinfacht 280.000 €, zu 2,5 % angelegt, brächte er 7.000 € im Jahr, ohne Verwaltung und Leerstand.
Der Vergleich zeigt, dass die Vermietung nicht automatisch besser rechnet. Zu berücksichtigen sind außerdem Wertentwicklung, Instandhaltungsrücklage und Steuern. Mit eigenen Zahlen rechnen der Mietrendite-Rechner und der Cashflow-Rechner.
Eine Erbengemeinschaft verändert die Entscheidung
Solange die Erben nicht geteilt haben, gehört die Immobilie allen gemeinsam. Daraus folgt:
- Verkaufen können alle Erben nur gemeinsam.
- Vermieten gilt als Verwaltungsmaßnahme, für die in der Regel ein Mehrheitsbeschluss genügt. Das Mietverhältnis führt die Gemeinschaft gemeinsam.
- Bei Streit kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, im Zweifel durch eine Teilungsversteigerung. Sie bringt meist weniger als ein freier Verkauf.
- Eine Lösung: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus.
Wer Mieteinnahmen erzielt, sollte früh klären, wer sie verwaltet und wie sie verteilt werden. Ein eigenes Konto für die Gemeinschaft hilft, den Überblick zu behalten, siehe Vermieterkonto.
Verkauf mit Mietern: Was gilt
Ist die Immobilie vermietet, wird sie als Kapitalanlage verkauft. Das beeinflusst den Preis, denn Käufer rechnen mit der Miete und dem Risiko, dass die Mieter bleiben. Wichtig:
- Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein.
- Die Kaution geht mit dem Mietverhältnis über. Wie das geregelt wird, steht unter Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
- Eigenbedarf ist für den Käufer möglich, aber an Voraussetzungen und Fristen gebunden.
- Leere Immobilien lassen sich oft teurer verkaufen, ein Mieterwechsel kostet dagegen Zeit.
Wenn Sie behalten: So wird es handhabbar
Wer vermietet, aber nicht selbst verwalten will, hat Optionen:
- Mietverwaltung beauftragen: Ein Verwalter übernimmt Mieteinzug, Abrechnung und Mängel. Kosten und Leistungen zeigt der Artikel Hausverwaltung.
- Software einsetzen: Wer selbst verwaltet, spart mit passenden Werkzeugen Zeit, siehe Software für Vermieter.
- Fristen im Blick behalten: Das kostenlose Vermieter-Cockpit rechnet Fristen für Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung je Wohnung.
Bei der Kaution zählt ein sauberer Neustart: Sie muss getrennt angelegt sein. Fehlt ein Nachweis, ist ein neues Konto die einfachste Lösung.
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Checkliste: Die ersten zwölf Wochen
| Zeitraum | Aufgabe |
|---|---|
| Woche 1 bis 2 | Versicherung informieren, Haus sichern, Unterlagen sammeln, Mieter benachrichtigen |
| Woche 1 bis 6 | Ausschlagung prüfen, bei Zweifeln Nachlassgericht oder Anwalt fragen |
| Woche 2 bis 6 | Erbnachweis beantragen, Grundbuch berichtigen |
| Woche 4 bis 8 | Wert der Immobilie ermitteln lassen, Kosten und Mieten zusammenstellen |
| Woche 6 bis 12 | Steuerberater zu Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist und Abschreibung fragen |
| bis Woche 12 | Entscheidung vorbereiten: verkaufen, vermieten oder selbst nutzen |
Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Nein. Es gibt keine Verkaufspflicht und keine Frist für die Entscheidung. Eilig sind nur die Ausschlagung (sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall, § 1944 BGB) und laufende Pflichten wie Versicherung, Grundsteuer und die Sicherung des Hauses. Ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird, lässt sich danach in Ruhe entscheiden.
Tritt der Erbe in einen bestehenden Mietvertrag ein?
Ja. Mit dem Erbfall gehen alle Rechte und Pflichten des Erblassers auf die Erben über, auch der Mietvertrag. Der Erbe wird Vermieter, ohne dass der Mieter zustimmen muss, und übernimmt damit auch die Pflichten zur Kaution. Verkauft der Erbe später, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, denn Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB).
Muss ich auf den Verkauf einer geerbten Immobilie Steuern zahlen?
Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Zehnjahresfrist des § 23 EStG abgelaufen ist. Beim Erben wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Wurde die Immobilie vom Erblasser vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Hinzu kommt gegebenenfalls Erbschaftsteuer, die unabhängig vom Verkauf entsteht.
Was passiert mit der Mietkaution im Erbfall?
Die Kaution gehört weiterhin dem Mieter. Der Erbe muss sie getrennt vom eigenen Vermögen anlegen und bei Auszug samt Zinsen zurückzahlen, auch wenn der Erblasser sie nicht ordnungsgemäß angelegt hat. Deshalb sollte man früh klären, wo die Kaution liegt, und einen Nachweis verlangen.
Wie gehen Erbengemeinschaften mit der Entscheidung um?
Solange nicht geteilt ist, gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Verkaufen können sie nur gemeinsam. Für Verwaltungsmaßnahmen wie die Vermietung genügt meist ein Mehrheitsbeschluss. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen, notfalls über eine Teilungsversteigerung. Vorher lohnt ein Gespräch über eine Auszahlung eines Miterben.