Strom beim Mieterwechsel: Grundversorgung, Leerstand und Zählerstände
Der Stromvertrag hängt nicht an der Wohnung, sondern an der Person, die den Strom entnimmt. Genau daraus entsteht beim Mieterwechsel eine Lücke, die regelmäßig auf dem Konto des Vermieters landet — obwohl in der leeren Wohnung kaum jemand Strom verbraucht.
Warum die Lücke überhaupt entsteht
Zieht ein Mieter aus, kündigt er seinen Stromvertrag zum Auszugstag. Der neue Mieter meldet sich beim Versorger seiner Wahl an — häufig aber erst zum Einzugstag, manchmal sogar erst einige Tage danach.
Zwischen beiden Terminen liegt eine Phase ohne Vertragspartner. Der Zähler läuft trotzdem weiter: für die Umwälzpumpe der Heizung, den Kühlschrank im Keller, die Flurbeleuchtung, den Handwerker mit der Trockenbausäge. Und selbst wenn tatsächlich null Kilowattstunden verbraucht würden, fällt der Grundpreis weiter an.
Für diese Phase gilt ein einfacher Grundsatz des Energierechts: Wer entnimmt, schließt einen Vertrag. Die Entnahme von Strom ist eine sogenannte Realofferte des Versorgers, die durch die Entnahme angenommen wird — ganz ohne Unterschrift. Ist kein Mieter mehr da, wird derjenige zum Vertragspartner, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Räume hat. Das ist der Eigentümer beziehungsweise Vermieter.
Grundversorgung oder Ersatzversorgung?
Beide Begriffe klingen ähnlich und kosten sehr unterschiedlich viel.
Grundversorgung (§ 36 EnWG). Der örtliche Grundversorger — das Unternehmen mit den meisten Haushaltskunden im Netzgebiet — ist verpflichtet, jeden Haushaltskunden zu seinen veröffentlichten Allgemeinen Preisen zu beliefern. Das ist ein normaler, unbefristet kündbarer Vertrag. Teurer als die günstigsten Angebote am Markt, aber kalkulierbar.
Ersatzversorgung (§ 38 EnWG). Sie greift automatisch, wenn Energie entnommen wird, ohne dass sie einem Liefervertrag zugeordnet werden kann — genau die Leerstandssituation. Die Ersatzversorgung ist auf längstens drei Monate begrenzt und wird in aller Regel zu spürbar höheren Tarifen abgerechnet als die reguläre Grundversorgung.
Für Vermieter heißt das: Wer den Leerstand aktiv anmeldet, landet in der Grundversorgung. Wer es verschweigt und darauf hofft, dass niemand es merkt, landet in der teureren Ersatzversorgung — und bekommt die Rechnung meist trotzdem, weil der Netzbetreiber die Entnahmestelle über die Zählernummer eindeutig dem Objekt zuordnen kann.
Was Vermieter konkret tun sollten
1. Zählerstand bei Auszug dokumentieren. Zählernummer, Zählerstand, Datum, Unterschriften beider Seiten — am besten direkt im Übergabeprotokoll und zusätzlich als Foto, auf dem die Zählernummer lesbar ist. Ohne diese Dokumentation lässt sich die spätere Abgrenzung nicht führen.
2. Leerstand beim Grundversorger anmelden. Ein kurzer Hinweis mit Objektadresse, Zählernummer, Zählerstand und Datum genügt in der Regel. Damit ist der Zeitraum sauber zugeordnet und die Abrechnung erfolgt zu Grundversorgungspreisen.
3. Bei längerem Leerstand einen echten Vertrag prüfen. Steht die Wohnung mehrere Monate leer — etwa während einer Sanierung — lohnt sich ein regulärer Liefervertrag statt der Grund- oder Ersatzversorgung. Bei umfangreichen Baumaßnahmen mit Trocknungsgeräten kann der Verbrauch erheblich werden.
4. Zählerstand bei Einzug erneut dokumentieren. Damit endet die Zurechnung zum Vermieter eindeutig.
5. Den Zähler nicht eigenmächtig sperren lassen. Eine Sperrung verursacht Kosten und muss für den neuen Mieter wieder aufgehoben werden. Sie lohnt sich nur bei sehr langem Leerstand.
Umlagefähigkeit: Wohin gehören die Kosten?
Der Stromverbrauch der einzelnen Wohnung ist keine Betriebskostenposition — er wird direkt zwischen Mieter und Versorger abgerechnet. Die Leerstandskosten kann der Vermieter deshalb nicht auf die übrigen Mieter umlegen. Sie sind Teil seines allgemeinen Vermietungsrisikos.
Steuerlich sind sie allerdings als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, solange die Vermietungsabsicht fortbesteht.
Davon zu unterscheiden ist der Allgemeinstrom für Treppenhaus, Außenbeleuchtung, Aufzug oder Heizungspumpe. Er gehört zur Betriebskostenverordnung und ist über die Nebenkostenabrechnung umlagefähig — dort allerdings auch nur anteilig, wenn Wohnungen leer stehen.
Der häufigste Streitfall: die verspätete Ummeldung
Meldet sich der neue Mieter erst Wochen nach Einzug bei einem Versorger an, entsteht eine zweite Lücke. Hier gilt derselbe Grundsatz: Wer entnimmt, ist Vertragspartner. Da nun der Mieter die Wohnung nutzt, ist er für diesen Zeitraum in der Ersatzversorgung — nicht der Vermieter.
Praktisch wird das aber oft anders zugeordnet, weil dem Versorger schlicht kein neuer Kunde bekannt ist und er sich an den Eigentümer hält. Deshalb empfiehlt es sich, im Übergabeprotokoll ausdrücklich festzuhalten, dass der Mieter zur unverzüglichen Anmeldung beim Versorger seiner Wahl verpflichtet ist — inklusive Zählerstand und Zählernummer, damit er alle nötigen Angaben direkt zur Hand hat.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Strom, wenn die Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht?
Der Vermieter beziehungsweise Eigentümer. Wer Strom aus dem Netz entnimmt, schließt konkludent einen Vertrag mit dem Grundversorger. Steht die Wohnung leer und ist kein Mieter mehr Vertragspartner, wird der Eigentümer als Entnehmer behandelt und muss Grundgebühr und Verbrauch für die Leerstandszeit tragen.
Was ist der Unterschied zwischen Grundversorgung und Ersatzversorgung?
Die Grundversorgung nach § 36 EnWG ist ein regulärer Vertrag mit dem örtlichen Grundversorger zu veröffentlichten Tarifen. Die Ersatzversorgung nach § 38 EnWG greift automatisch, wenn Strom ohne jeden Vertrag entnommen wird — sie ist auf drei Monate begrenzt und in der Regel deutlich teurer.
Muss der Vermieter den Zählerstand beim Auszug ablesen?
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht, aber es liegt im eigenen Interesse. Ohne dokumentierten Zählerstand mit Datum und Zählernummer lässt sich später nicht belegen, welcher Verbrauch auf den ausziehenden Mieter, die Leerstandszeit und den neuen Mieter entfällt.
Kann ich die Stromkosten des Leerstands auf die anderen Mieter umlegen?
Nein. Der Haushaltsstrom einer Wohnung ist keine umlagefähige Betriebskostenposition. Die Kosten trägt der Vermieter selbst, kann sie aber als Werbungskosten steuerlich geltend machen.
Quellen
- Primärquelle § 36 EnWG – Grundversorgungspflicht — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 38 EnWG – Ersatzversorgung mit Energie — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 2 BetrKV – Aufstellung der Betriebskosten — Bundesministerium der Justiz