Wohnungsleerstand: Ursachen, Kosten und wie Vermieter ihn vermeiden
Jeder Monat ohne Mieter kostet bares Geld — und trotzdem lässt sich Leerstand nie ganz vermeiden. Dieser Artikel zeigt, wie sich die Kosten kalkulieren lassen, was steuerlich bei fehlenden Mieteinnahmen gilt und mit welchen Strategien sich die Leerstandszeit spürbar verkürzen lässt.
Was zählt eigentlich als Leerstand?
Leerstand bezeichnet den Zeitraum, in dem eine vermietbare Wohnung ohne Mieter bleibt — meist zwischen Auszug des alten und Einzug des neuen Mieters. Eine gesetzliche Obergrenze, ab wann Leerstand als „problematisch” gilt, gibt es nicht. Als grobe Richtwerte gelten:
- Gefragte Lagen (Großstädte, Universitätsstädte): oft nur 2–4 Wochen bis zur Neuvermietung
- Durchschnittliche Lagen: 1–3 Monate
- Strukturschwache Regionen: mehrere Monate bis über ein Jahr möglich
Wichtig für die Einordnung: Ein kurzer Leerstand zwischen zwei Mietverhältnissen ist normal und in der Praxis kaum vermeidbar — problematisch wird es erst, wenn er sich über viele Monate hinzieht und dabei die steuerliche Anerkennung der Vermietungsabsicht gefährdet (siehe unten).
Was kostet ein Monat Leerstand wirklich?
Die reine Mietausfallsumme ist nur ein Teil der Rechnung. Vollständig kalkuliert gehören dazu:
- Entgangene Kaltmiete für den Leerstandszeitraum
- Weiterlaufende Nebenkosten, die sonst über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt würden
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung, die unabhängig vom Mieterstatus anfallen
- Ggf. Maklerprovision und Kosten für Exposé-Fotos oder Renovierung vor der Neuvermietung
Rechenbeispiel: Bei 900 € Kaltmiete und 250 € nicht umlagefähigen Nebenkosten monatlich verursachen zwei Monate Leerstand rund 2.300 € direkten Ausfall — ohne Renovierungs- oder Maklerkosten mitgerechnet.
Steuerliche Behandlung: Werbungskosten trotz fehlender Mieteinnahmen
Eine leerstehende Wohnung bedeutet nicht automatisch den Verlust des Werbungskostenabzugs. Entscheidend ist die Vermietungsabsicht: Solange die Wohnung ernsthaft und nachhaltig am Markt angeboten wird — etwa durch Inserate auf gängigen Immobilienportalen —, bleiben laufende Kosten wie Zinsen, Grundsteuer oder Instandhaltung als Werbungskosten absetzbar, auch wenn keine Miete fließt.
Die Anforderungen steigen mit der Dauer des Leerstands: Bei einem mehrjährigen Leerstand ohne dokumentierte, aktive Vermietungsbemühungen kann das Finanzamt den Werbungskostenabzug rückwirkend versagen, weil es dann von einer aufgegebenen Vermietungsabsicht ausgeht. Wer länger leer stehen lässt, sollte Anzeigenschaltungen, Maklerkontakte und Besichtigungstermine daher dokumentieren.
Grundsteuererlass bei außergewöhnlichem Leerstand (§ 33 GrStG)
Bei erheblichem, unverschuldetem Leerstand lässt sich ein teilweiser Erlass der Grundsteuer beantragen:
| Minderung des Rohertrags | Erlass |
|---|---|
| Über 50 % | 25 % der Grundsteuer |
| 100 % (kompletter Leerstand) | 50 % der Grundsteuer |
Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat — anerkannt werden etwa Leerstand trotz ernsthafter, nachweisbarer Vermietungsbemühungen (Inserate auf großen Immobilienportalen), Mietausfälle durch Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz eines Mieters, Mietnomadentum sowie erhebliche Gebäudeschäden oder behördliche Nutzungsverbote. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt gestellt werden — für das Jahr 2025 also bis zum 31. März 2026.
Strategien, um Leerstand zu verkürzen
- Renovierungstempo erhöhen: Größere Maßnahmen lassen sich oft schon während der Kündigungsfrist des ausziehenden Mieters planen und Handwerker vorab beauftragen. Mehr dazu: Renovierung zwischen Mieterwechsel: Kosten, Fristen und steuerliche Behandlung.
- Realistische Mietpreisfindung: Eine zu hoch angesetzte Miete verlängert die Vermarktungsdauer oft spürbar länger, als der geringere monatliche Mehrertrag rechtfertigt.
- Frühzeitige Vermarktung: Wohnung schon während der Kündigungsfrist des Vormieters inserieren, statt erst nach dem Auszug mit der Suche zu beginnen.
- Maklereinsatz bei schwierigen Lagen: Gerade außerhalb gefragter Standorte kann sich die Provision durch die verkürzte Leerstandszeit amortisieren.
Risiko bei Mietausfall durch den Mieter selbst
Leerstand durch eine ungenutzte Wohnung ist ein Fall — Mietausfall durch einen zahlungsunfähigen oder unkooperativen Mieter ein anderer, oft teurerer. Was in diesem Fall zu tun ist, erklärt Was tun bei Mietnomaden?.
Häufige Fragen
Kann ich Werbungskosten absetzen, obwohl die Wohnung leer steht?
Ja, solange eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht besteht — dokumentiert etwa durch Anzeigen auf Immobilienportalen. Je länger der Leerstand dauert, desto intensiver muss diese Vermietungsabsicht nachgewiesen werden, sonst kann das Finanzamt den Abzug rückwirkend versagen.
Bekomme ich einen Grundsteuererlass bei Leerstand?
Möglich nach § 33 GrStG, wenn der Rohertrag um mehr als 50 % gemindert ist und der Leerstand nicht selbst verschuldet ist — bei 100 % Ertragsminderung werden 50 % der Grundsteuer erlassen, bei über 50 % Minderung 25 %. Der Antrag muss bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt gestellt werden.
Wie lange dauert ein normaler Leerstand zwischen zwei Mietern?
Eine feste gesetzliche Größe gibt es nicht. In gefragten Lagen sind wenige Wochen üblich, in strukturschwachen Regionen kann sich die Neuvermietung über mehrere Monate hinziehen — entscheidend sind Mietpreis, Zustand der Wohnung und Nachfrage vor Ort.
Quellen
- Primärquelle § 33 GrStG – Erlass wegen wesentlicher Reinertragsminderung — Bundesministerium der Justiz