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Pauschalmiete

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Die Pauschalmiete, auch Inklusivmiete oder Bruttomiete genannt, ist eine Miete, in der die Nebenkosten bereits enthalten sind. Der Mieter überweist eine einzige Summe, eine jährliche Abrechnung über die enthaltenen Betriebskosten gibt es nicht. Nachzahlungen sind damit ausgeschlossen, Guthaben aber auch.

Was ist in der Pauschalmiete enthalten?

Das legt der Mietvertrag fest. Üblich sind Posten wie Wasser, Müllabfuhr, Hausmeister, Gartenpflege, Gebäudeversicherung und Grundsteuer. Manche Verträge schließen auch Strom und Internet ein, besonders bei möblierten Wohnungen und Vermietung auf Zeit.

Wichtig ist die Abgrenzung zu zwei verwandten Begriffen:

  • Pauschalmiete (Inklusivmiete): Eine Summe für alles, im Vertrag steht keine getrennte Nebenkostenzahlung.
  • Betriebskostenpauschale: Kaltmiete und Pauschale stehen getrennt im Vertrag, abgerechnet wird trotzdem nicht.
  • Betriebskostenvorauszahlung: Der Mieter zahlt monatlich einen Abschlag, der Vermieter rechnet jährlich ab.

Ist eine Pauschalmiete zulässig?

Ja, grundsätzlich schon. § 556 Abs. 2 BGB lässt zu, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart werden. Für Wohnraum gilt allerdings eine harte Grenze: Heiz- und Warmwasserkosten müssen nach der Heizkostenverordnung überwiegend nach Verbrauch abgerechnet werden. Die Verordnung geht dem Mietvertrag vor.

Steckt die Heizung in der Pauschale, darf der Mieter den auf Heizung und Warmwasser entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV). Eng begrenzte Ausnahmen gelten etwa für ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, und für Wohnheime.

Wer trägt das Risiko?

Bei der Pauschalmiete trägt der Vermieter das Kostenrisiko. Steigen Grundsteuer, Müllgebühren oder Versicherungsprämien, bleibt die Miete trotzdem gleich. Sinken die Kosten, profitiert der Vermieter.

Eine spätere Anpassung ist nur möglich, wenn der Vertrag sie ausdrücklich vorsieht oder wenn die Miete nach den allgemeinen Regeln erhöht wird, etwa auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Eine einseitige Erhöhung wegen gestiegener Nebenkosten ohne vertragliche Grundlage ist nicht möglich.

Für den Mieter bedeutet die Pauschalmiete Planungssicherheit. Er kann aber auch keine Belege einsehen, und er hat keinen Anreiz zum Sparen, weil sein Verbrauch die Kosten nicht beeinflusst.

Pauschalmiete und Mietpreisbremse

Wer eine Pauschalmiete mit dem Mietspiegel vergleicht, darf nicht die Gesamtsumme heranziehen. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne den Nebenkostenanteil. Der Nebenkostenanteil muss dafür aus der Pauschale herausgerechnet werden. Das macht Vergleiche unübersichtlich und ist einer der Gründe, warum Pauschalmieten bei Dauermietverhältnissen selten sind.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Pauschalmiete und Warmmiete?

Die Warmmiete ist die Summe aus Kaltmiete und Nebenkosten einschließlich Heizung, wobei Nebenkosten und Heizung meist als Vorauszahlungen laufen und abgerechnet werden. Bei der Pauschalmiete wird dagegen gar nicht abgerechnet.

Wann lohnt sich die Pauschalmiete für Vermieter?

Vor allem bei Vermietung auf Zeit und bei möblierten Wohnungen, wo ein Mieter nur kurz bleibt und eine Abrechnung unverhältnismäßig aufwendig wäre. Bei langen Mietverhältnissen sind Vorauszahlungen die robustere Wahl, weil Kostensteigerungen automatisch weitergegeben werden.

Kann der Mieter bei einer Pauschalmiete eine Abrechnung verlangen?

Nicht über die enthaltenen Betriebskosten. Der Verzicht auf die Abrechnung ist gerade das Wesen der Pauschale. Anders ist es bei den Heizkosten: Die müssen auch dann abgerechnet werden.

Darf der Vermieter eine Pauschalmiete später in Vorauszahlungen umwandeln?

Nur im Einvernehmen. Eine einseitige Umstellung lässt das Gesetz nicht zu.

Quellen

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