ImmoFluss: Verwaltungssoftware mit KI-Assistent, erste Immobilie kostenlos

ImmoFluss ist ein Neuling unter den Vermietersoftware-Anbietern und setzt auf drei Dinge: eine dauerhaft kostenlose erste Immobilie, einen KI-Assistenten namens Fluxi, der im Web, in der App und per WhatsApp erreichbar ist, und eine Preisliste mit nur zwei Bezahlstufen. Die Software versteht sich ausdrücklich nicht als Hausverwaltung, sondern als Werkzeug für den eigenen Bestand.

Preise und Tarife

Die Jahreszahlung spart bei Pro 67,80 € und bei Ultra 159,80 € gegenüber monatlicher Zahlung. Monatliche Abos lassen sich zum nächsten Abrechnungszeitraum beenden; vorher sollte man die Exporte herunterladen. Der Anbieter macht keine Angabe dazu, ob die Preise brutto oder netto sind.

Auf die Einheit gerechnet

Zwei Stellen der Preisliste bleiben unklar. Erstens zählen die Tarife Mieter und Mietverträge getrennt: Pro erlaubt bis zu 10 Mieter, aber nur 2 Mietverträge — was ein „Mietvertrag” in diesem Zusammenhang ist, erklärt die Preisseite nicht. Zweitens gilt die Mengengrenze im Free-Tarif für einen Mieter: Wer eine Immobilie mit mehreren Wohnungen verwaltet, landet damit sofort in Pro.

Zum Vergleich: Bei fünf Einheiten liegt Pro mit 1,65 € je Einheit im Mittelfeld, etwa zwischen Immodio (1,00 €) und Immocloud (2,00 €). Bei zehn Einheiten sinkt der Preis auf 0,83 €, weil Pro bis dahin nicht teurer wird.

Was die Software kann

Die Funktionen hängen an denselben Objektdaten — Mietverhältnisse, Zahlungen, Belege und Dokumente:

• Nebenkostenabrechnung: geführter Ablauf für Zeitraum, Kosten und Verteilung bis zu einem prüfbaren Entwurf, dazu ein Mieterbrief. Eine Heizkostenabrechnung nach Heizkostenverordnung samt CO2-Aufteilung nennt der Anbieter nicht; in der Beispielvorschau steht „Heizung” lediglich als Kostenposition. Wer Heizkosten mit Verbrauchszählern abrechnen muss, prüft das vor dem Einstieg im Testzeitraum.
• Mietentracker: Zahlungseingänge werden aus dem Bankkonto erkannt und Mietverhältnissen mit einem Vorschlag zugeordnet. Eine Angabe zu PSD2 oder FinTS macht der Anbieter nicht.
• Belegverwaltung: Belege per Foto oder Datei erfassen, mit KI auslesen und einem Objekt zuordnen; Exporte für Bankreporting und Steuerberater sind enthalten.
• Mieterportal: Mieter sehen freigegebene Dokumente, melden Zählerstände und Anliegen und lesen Mitteilungen.
• Kennzahlen: Rendite, Tilgung und Leerstand je Objekt und für den ganzen Bestand, dazu Kredite mit Restschuld und Zinsbindung und ein Schnellrechner vor dem Ankauf. Passende Rechner stehen auch bei uns, etwa der Mietrendite-Rechner.
• Automationen und Erinnerungen, zum Beispiel per E-Mail an Mieter.
• Import: bestehende Excel-Tabellen mit Spaltenerkennung; ein Umzugsservice übernimmt laut Anbieter den Datenimport kostenlos.
• Offene API und MCP-Server für Automationsplattformen wie n8n, Zapier und Make sowie KI-Tools.
• Apps für iPhone, iPad und Android, daneben eine Web-App.

Der KI-Assistent Fluxi

Fluxi erfasst Dokumente, findet Vorgänge und bereitet Entwürfe vor, über das Web, die App und optional per WhatsApp. Sensible Aktionen legt der Assistent zur Freigabe vor, und der Anbieter weist selbst darauf hin, dass Fluxi Fehler machen kann. Das ist die richtige Erwartung: Entwürfe zu Abrechnungen und Beträgen sollte man vor dem Versand prüfen. Im Free-Tarif sind es fünf Anfragen im Monat, in Pro 25.

Anlage V und DATEV

Der Anbieter spricht von „Anlage V, Belegen und DATEV-Export” — allerdings nur in der Beschreibung für Steuerberater, nicht auf der Funktions- oder Preisseite. Ob ein fertiger Export für die Anlage V existiert und in welchem Tarif er steckt, ist auf den öffentlichen Seiten nicht belegt. Wer das braucht, fragt es vor dem Abschluss nach. Zur Einordnung, was die Anlage V verlangt, hilft unser Ratgeber zur Anlage V für Vermieter.

Was ImmoFluss nicht abdeckt

Kautionsverwaltung. Die Kaution kommt auf den geprüften Seiten nicht vor. Sie muss nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — das leistet ein Konto, keine Software. Der Weg führt über den Vermieterkonto-Vergleich.

WEG-Verwaltung. Auch dazu steht nichts auf den Seiten. Der Anbieter sagt selbst, ImmoFluss sei keine Hausverwaltung: Verantwortung, Freigaben und Kommunikation bleiben beim Nutzer. Für WEG-Mandate kommen CIRO oder der WISO Hausverwalter in Frage.

Neuvermietung. Besichtigungen und Selbstauskunft gehören nicht zum Produkt. Auf der Website gibt es einzelne kostenlose Hilfsmittel wie ein Übergabeprotokoll.

Datenschutz und Hosting

Die Datenschutzerklärung nennt die technische Grundlage ausdrücklich. ImmoFluss läuft auf Google Firebase:

• Datenbank (Cloud Firestore): europäische Multi-Region eur3.
• Funktionen (Cloud Functions): überwiegend europe-west1.
• Dateispeicher (Standard-Bucket): USA, Region US-CENTRAL1.
• Anmeldung (Firebase Authentication): Verarbeitung in den USA.
• KI: Gemini-API von Google für Fluxi und die Belegerkennung; zum Standort macht die Erklärung keine Angabe.
• Kontoanbindung: GoCardless mit Sitz im Vereinigten Königreich.
• Weitere Dienstleister: WhatsApp Business Platform von Meta, Resend für E-Mails, außerdem Stripe, Paddle und RevenueCat für Zahlungen.

Das ist kein Mangel, aber ein Unterschied zu Anbietern mit Hosting in Deutschland wie Immolert oder Objego. Wer Belege und Mietverträge hochlädt, sollte wissen, dass Dateien nach dieser Erklärung in den USA liegen können.

Wer steht dahinter?

Das Impressum nennt Finn Jung als Betreiber, ImmoFluss wird als Einzelunternehmen in Frankfurt am Main geführt, mit Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Ein Handelsregistereintrag besteht nicht. Das ist bei einem jungen Produkt nicht ungewöhnlich, bedeutet aber: Anders als bei einer GmbH steht eine einzelne Person hinter dem Produkt. Deshalb gilt wie bei jedem jungen Anbieter: Daten regelmäßig exportieren. Eine Exportmöglichkeit nennt der Anbieter ausdrücklich.

Für wen sich ImmoFluss eignet

Für Vermieter mit einer bis zehn Wohnungen, die Belege, Mieteingänge und Kennzahlen an einer Stelle haben und dafür gern einen KI-Assistenten nutzen wollen — besonders, wenn sie bisher mit Excel arbeiten: Der Import übernimmt Tabellen, und der Preis liegt bei 99 € im Jahr.

Auch für Kapitalanleger mit mehreren Objekten, denen Rendite, Tilgung und Zinsbindung wichtig sind. Diese Auswertungen sind eine Stärke gegenüber Programmen, die vor allem abrechnen.

Weniger passend für Vermieter, die Heizkosten nach Verbrauch abrechnen müssen und dafür eine nachgewiesene Funktion brauchen, für WEG-Verwaltungen und für alle, die Kaution und Verwaltung an einer Stelle haben wollen.

Wie wir geprüft haben

Wir haben die öffentlichen Seiten des Anbieters ausgewertet: Startseite, Preisseite, Datenschutzerklärung und Impressum. Einen Testzugang hat der Anbieter angeboten, wir haben die Software bisher nicht selbst bedient. Alle Funktionsangaben stammen deshalb vom Anbieter. Wo die Seiten etwas nicht nennen, steht „k. A.” statt einer Vermutung. Kriterien und Grenzen des Vergleichs stehen unter Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten.

Weiterführende Themen

• Hausverwaltung Software im Vergleich
• Software-Finder: Was passt zu Ihrem Bestand?
• Kostenlose Hausverwaltungssoftware
• Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten
• Nebenkostenabrechnung-Rechner
• Vermieterkonto im Vergleich