Hausverwaltungssoftware kostenlos: Was es wirklich gratis gibt
„Kostenlos" heißt bei Hausverwaltungssoftware dreierlei: dauerhaft gratis, gratis in einer abgespeckten Basisversion — oder nur für 30 Tage. Diese Seite trennt die drei Fälle und sagt bei jedem Anbieter, wo tatsächlich die Grenze verläuft. Der Markt hat sich hier zuletzt deutlich bewegt.
Die drei kostenlosen Anbieter
Immolert — vollständig kostenlos, ohne Bankanbindung
Immolert ist eine Cloud-Verwaltung mit Hosting in Deutschland, die nach der Registrierung „alle Funktionen uneingeschränkt und dauerhaft” bereitstellt. Abgedeckt sind Immobilien- und Mieterverwaltung, Zählerstände, Betriebskostenabrechnung, Vorlagen und Dokumentenmanagement.
Was fehlt: eine Kontoanbindung. Mietzahlungen lassen sich nachverfolgen, aber nicht automatisch mit dem Bankkonto abgleichen. Für einen kleinen Bestand ist das verschmerzbar, ab etwa fünf Einheiten wird es zur täglichen Handarbeit.
Ein Detail gehört zur Einordnung: Der Anbieter schreibt von einem „derzeit” kostenlosen Service — und bis vor Kurzem kostete Immolert 59,99 € im Jahr.
Rentila — kostenlos mit Banksynchronisation
Rentila ist der einzige Gratisanbieter mit Banksynchronisation: Konten verbinden, Transaktionen automatisch importieren. Dazu kommen Nebenkostenabrechnung, vorausgefüllte Mietverträge, ein Nachrichtensystem zum Mieter, Reparaturverwaltung und ein Reservierungssystem für Ferienvermietungen. Der Anbieter ist seit 2008 am Markt und nennt über 50.000 Vermieter.
Der Haken liegt woanders: Rentila wird europaweit betrieben, und die Mietanpassung rechnet mit den französischen Indizes IRL und ILC statt mit dem deutschen Verbraucherpreisindex. Für die Mieterhöhung taugt das Werkzeug hierzulande nicht — dafür gibt es den Indexmietvertrag-Rechner.
Objego — Basisversion kostenlos, Abrechnung kostet
Objegos Basisversion ist dauerhaft kostenlos und erlaubt unbegrenzt viele Immobilien bei 1 GB Dokumentenspeicher, inklusive Bankanbindung über finAPI und Vorbereitung der Anlage V.
Die Grenze ist klar gezogen: Wer die Nebenkostenabrechnung braucht, bucht die Module „Verwaltung” (7,95 €/Monat) und „Nebenkosten” (0,95 €/Monat je Einheit) hinzu. Bei fünf Einheiten sind das 12,70 € im Monat — dann ist Objego kein Gratisangebot mehr, sondern eines der teureren im Vergleich.
Was die drei können — und was nicht
| Immolert | Rentila | Objego (Basis) | |
|---|---|---|---|
| Preis | 0 € | 0 € | 0 € |
| Bankanbindung | – | ✓ | ✓ |
| Nebenkostenabrechnung | ✓ | ✓ | kostenpflichtiges Modul |
| Anlage V | k. A. | Finanzberichte | ✓ |
| Mieterportal | – | Nachrichtensystem | k. A. |
| WEG-Verwaltung | – | – | – |
| Hosting | Deutschland | Europa | Deutschland |
Vollständige Gegenüberstellung mit allen zehn Anbietern: Hausverwaltungssoftware im Vergleich.
Kostenlos ist nicht gleich kostenlos
Drei Fälle sollte man auseinanderhalten:
- Dauerhaft kostenlos — Immolert, Rentila. Kein Ablaufdatum, keine Funktionssperre.
- Kostenlose Basisversion — Objego. Der Kern ist gratis, die eigentliche Jahresaufgabe kostet.
- Kostenlose Testphase — Immocloud (45 Tage), ImmoScout24 Vermieten+ (30 Tage), ViVi (7 Tage). Danach kostenpflichtig. Das ist kein Gratisangebot, sondern ein Probelauf.
Für die Suche nach „kostenlos” ist vor allem Fall 3 eine Falle: Wer nach 45 Tagen Daten für zehn Einheiten erfasst hat, wechselt nicht mehr ohne Weiteres.
Woran man ein tragfähiges Gratismodell erkennt
Wer nicht über den Preis finanziert wird, finanziert sich über etwas anderes — oder noch gar nicht. Bei einer Verwaltung, die über Jahre laufen soll, ist das keine akademische Frage: Sind erst Objekte, Mietverhältnisse, Zählerstände und mehrere Abrechnungsjahre erfasst, wird ein Wechsel aufwendig.
Drei Fragen vor dem Einstieg:
- Lässt sich exportieren? Gibt es einen Weg, die eigenen Daten wieder herauszubekommen — CSV, Excel oder wenigstens PDF? Wenn nicht, ist der Wechselaufwand später beliebig hoch.
- Wie alt ist der Anbieter? Rentila ist seit 2008 am Markt, Immolert deutlich kürzer. Marktpräsenz ist kein Garant, aber ein Indiz.
- Wäre der spätere Preis akzeptabel? Wenn ein kostenpflichtiges Modell kommt, will man die Antwort vorher kennen — nicht mitten in der Abrechnungssaison.
Das ist kein Vorwurf an die Anbieter, sondern die normale Unsicherheit junger Produkte. Zur Erinnerung: Der Cloud-Dienst myVerwalto wurde 2019 eingestellt, und hausverwaltung.cloud war bei unserer Prüfung im August 2026 gar nicht mehr erreichbar.
Die kostenlose Alternative ohne Anbieter: Excel
Bei ein bis zwei Einheiten ist eine Tabelle oft die ehrlichere Lösung als ein Konto bei einem Anbieter, dessen Geschäftsmodell offen ist. Die Daten liegen auf dem eigenen Rechner, es gibt keinen Anbieter, der verschwinden kann, und der Funktionsumfang ist genau so groß, wie man ihn baut.
Eine fertige Vorlage mit Einheiten, Mieteingängen, Kostenerfassung und Umlage nach Wohnfläche steht unter Hausverwaltung mit Excel zum Download bereit — kostenlos und ohne Registrierung.
Und die Mietkaution?
Für die Kaution braucht es kein kostenpflichtiges Produkt: Kostenlose Kautionskonten gibt es mehrere. Nur gehört die Kaution ohnehin nicht in die Verwaltungssoftware — sie muss nach § 551 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden, und das leistet ein Konto. Eine Übersicht der gebührenfreien Anbieter steht im Vermieterkonto-Vergleich und unter Mietkautionskonto-Anbieter.
Mietkaution gesetzeskonform & ohne Aufwand verwalten
Digitale Treuhandkonten für Vermieter – gesetzeskonform & schnell eingerichtet
- In 5 Minuten online eingerichtet – ohne Papierkram
- 100 % gesetzeskonform gemäß § 551 BGB
- Alle Mietkautionen zentral & übersichtlich verwalten
- Sofort einsatzbereit – kein Banktermin nötig
- Nach Mietende schnell & unkompliziert auflösen
Häufige Fragen
Gibt es wirklich dauerhaft kostenlose Hausverwaltungssoftware?
Ja. Immolert bezeichnet sich als derzeit vollständig kostenlos, Rentila bewirbt sich durchgehend als kostenlos, und Objego stellt eine dauerhaft kostenlose Basisversion bereit. Anders als bei einer Testphase läuft nichts davon nach 30 Tagen aus.
Wo ist bei kostenloser Software der Haken?
Meist an einer von drei Stellen: Die Nebenkostenabrechnung kostet extra, es fehlt die Bankanbindung, oder das Geschäftsmodell ist offen. Bei Objego ist die Abrechnung ein kostenpflichtiges Modul, bei Immolert fehlt die Kontoanbindung, und Immolert selbst schreibt von einem „derzeit" kostenlosen Dienst.
Welche kostenlose Software hat eine Bankanbindung?
Rentila bietet eine Banksynchronisation an, bei der sich Konten verbinden und Transaktionen automatisch importieren lassen. Auch Objego bindet Konten über finAPI an, allerdings ist dort die Nebenkostenabrechnung kostenpflichtig. Immolert hat keine Kontoanbindung.
Ist Excel eine ernsthafte Alternative zu kostenloser Software?
Bei ein bis zwei Einheiten ja. Sobald Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen oder ein Mieterwechsel mitten im Abrechnungszeitraum liegt, wird die Tabelle allerdings schnell fehleranfällig. Mehr dazu unter Hausverwaltung mit Excel.
Angaben aus den öffentlichen Produkt- und Preisseiten der Anbieter, geprüft im August 2026. Die Prüfkriterien stehen unter Wie wir Hausverwaltungssoftware bewerten. Preise und Gratismodelle können sich ändern.