mietkautionskonto.info

Luxusvillensteuer: Wen die neue Steuer wirklich betreffen würde

Veröffentlicht am 8 Min. Lesezeit
Modernes Einfamilienhaus mit Pool hinter einem schmiedeeisernen Gartentor und gepflegter Hecke im AbendlichtKI-generiert

Die Linke will Käufer von Immobilien über 4 Millionen Euro stärker zur Kasse bitten, die Debatte läuft seit 2025 und ist im September 2026 in Berlin und Hamburg neu entbrannt. Was steckt hinter dem Vorschlag, was würde er im Einzelfall kosten, und wer wäre tatsächlich betroffen? Ein sachlicher Überblick, ausdrücklich ohne Wertung.

Kurz und knapp

  • Status: Forderung der Linken, kein Gesetz. Stand: 28. September 2026.
  • Kern des Vorschlags: Zuschlag auf die Grunderwerbsteuer, beispielsweise +5 % auf Käufe über 4 Millionen Euro.
  • Betroffen wäre der Käufer, nicht der Bestandseigentümer und nicht der Mieter.
  • Offen: Wie ein „Luxusobjekt” definiert wird, ob auch Mietshäuser und Gewerbeimmobilien darunter fielen und wie die Länder mitziehen.
  • Denkbare Verwendung: Ein Kautionsfonds für Haushalte mit geringem Einkommen würde nach unserem Überschlag nur einen Bruchteil davon kosten.

Was ist die Luxusvillensteuer?

Der Begriff steht für einen Vorschlag der Linken-Vorsitzenden Jan van Aken vom August 2025. Zwei Wege werden genannt:

  1. Zuschlag auf die Grunderwerbsteuer: ein „progressiver Spitzensatz”, beispielsweise +5 %, für Immobilienkäufe ab 4 Millionen Euro.
  2. Höherer Satz bei der Grundsteuer für besonders teure Immobilien.

Die Einnahmen sollen in den sozialen Wohnungsbau und in Programme gegen Wohnungslosigkeit fließen. Die Schwelle von 4 Millionen Euro soll jährlich an die Inflation angepasst werden. Die Partei räumt ein, dass es dafür die Mitwirkung von Ländern und Kommunen braucht. Das folgt daraus, dass die Länder ihre Grunderwerbsteuersätze selbst festlegen.

Was würde der Zuschlag im Einzelfall kosten?

Moderne Villa mit Terrasse und Infinity-Pool oberhalb eines Sees im AbendlichtKI-generiert

Nach der Darstellung im Freitag würde nur der Teil des Kaufpreises über 4 Millionen Euro höher besteuert. Ein Kauf für 4,1 Millionen Euro löst damit 5.000 Euro Zuschlag aus. Die folgende Tabelle rechnet das für drei Kaufpreise und drei Bundesländer durch. Es ist ein Beispiel nach diesem Modell, keine amtliche Berechnung.

KaufpreisGrunderwerbsteuer heute (Bayern 3,5 %)Heute (Hamburg 5,5 %)Heute (Berlin 6,0 %)Zuschlag +5 % auf den Teil über 4 Mio. €
4,0 Mio. €140.000 €220.000 €240.000 €0 €
5,0 Mio. €175.000 €275.000 €300.000 €50.000 €
10,0 Mio. €350.000 €550.000 €600.000 €300.000 €

Bei einer Villa für 5 Millionen Euro in Berlin stiege die Steuer damit von 300.000 auf 350.000 Euro, das sind rund 7 % statt 6 % des Kaufpreises. Wer 10 Millionen Euro zahlt, würde in Berlin statt 600.000 Euro rund 900.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen.

Wer wäre betroffen?

Vom Grunderwerbsteuer-Zuschlag betroffen wäre der Käufer. Wer eine Immobilie schon besitzt, zahlt darauf nichts. Wer im normalen Marktsegment kauft, ebenfalls nicht: Der mittlere Preis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag in Hamburg 2025 bei rund 571.000 Euro, also bei etwa einem Siebtel der Schwelle. Die Linksfraktion Hamburg spricht von „ausschließlich dem obersten Marktsegment”.

Wie groß dieses Segment ist, zeigt ein Bericht der taz über die Berliner Pläne: Dort wären rund 3.000 Luxusimmobilien betroffen. Der Berliner Vorschlag ist allerdings ein anderes Paket: Er sieht vor, die Grunderwerbsteuer von 6 auf mindestens 6,5 % anzuheben, dazu eine höhere Grundsteuer für Luxusimmobilien und eine steigende Zweitwohnungsteuer. Für das gesamte Paket nennt der Bericht etwa 300 Millionen Euro pro Jahr.

Und die Vermieter?

Hier liegt die eigentliche Unschärfe der Debatte. Die Grunderwerbsteuer knüpft am Kaufpreis an, nicht an der Nutzung. Ein Mehrfamilienhaus für 5 Millionen Euro ist nach dieser Logik nicht von einer Villa für 5 Millionen Euro zu unterscheiden, sofern der Gesetzgeber keine Ausnahme schafft. Auch der Freitag weist auf ungeklärte Definitionsfragen hin: Zählen Marktwert oder Zimmerzahl, was ist mit sanierungsbedürftigen Altbauten, und werden bei zu niedriger Schwelle auch Familienhäuser in Spitzenlagen erfasst?

Bei der zweiten Variante, dem höheren Grundsteuersatz, träfe es zunächst den Eigentümer. Weil die Grundsteuer nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung umlagefähig ist, könnte sie in vermieteten Objekten bei den Mietern ankommen, sofern der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Das ist eine Folge der bestehenden Regeln und wäre bei einer konkreten Ausgestaltung zu prüfen.

Das Vorbild: Los Angeles

Villen mit Palmen an einem Hang über Los Angeles im Abendlicht, Blick auf die StadtKI-generiert

Die Linke verweist auf Los Angeles. Dort gilt seit 2023 eine Abgabe auf Immobilienverkäufe über 5 Millionen US-Dollar. Sie brachte 2024 nach Angaben der Partei rund 425 Millionen US-Dollar (etwa 364 Millionen Euro) für bezahlbaren Wohnraum. Der Freitag gibt zu bedenken, dass sich das kaum übertragen lässt: Anwesen für 25 Millionen Dollar wie in Malibu seien in München oder Hamburg „noch immer die Ausnahme”.

Ist das überhaupt zulässig?

Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags hat laut Linksfraktion Hamburg im Januar 2026 progressive Tarife bei der Grunderwerbsteuer für „grundsätzlich verfassungsrechtlich möglich” gehalten. Das ist eine Einschätzung, keine Entscheidung. Über Details der Ausgestaltung sagt sie wenig.

Argumente von Befürwortern und Kritikern

Befürworter argumentierenKritiker argumentieren
Nur das oberste Marktsegment wäre betroffen, der Normalkäufer nicht.Die Definition von „Luxus” ist unscharf, der Kaufpreis allein sagt wenig über die Nutzung.
Die Einnahmen könnten in Sozialwohnungen und gegen Wohnungslosigkeit fließen.Der Freitag nennt die Steuer ein „Trostpflaster”: Sie ändere nichts daran, dass Wohnraum als Kapitalanlage dient.
Los Angeles zeigt, dass eine solche Abgabe nennenswerte Beträge einbringen kann.Die Übertragbarkeit auf deutsche Märkte ist fraglich, teure Objekte sind hier seltener.
Ein Aufschlag lässt sich in die bestehende Grunderwerbsteuer einbauen.Einnahmen fielen vor allem in wenigen wohlhabenden Kommunen an und müssten verteilt werden.

Was man mit dem Geld machen könnte: ein Kautionsfonds

Die Linke will die Einnahmen in Sozialwohnungen und Programme gegen Wohnungslosigkeit lenken. Ein Instrument mit vergleichsweise kleinem Finanzbedarf wäre ein Kautionsfonds: Menschen mit niedrigem Einkommen bekommen die Kaution als zinsloses Darlehen vorgestreckt, der Vermieter erhält sie vollständig und sofort, der Mieter zahlt in Raten zurück. Das Geld fließt also größtenteils zurück, der Fonds revolviert.

Der Berliner Antrag der Linksfraktion von 2024 sieht bis zur Hälfte der Kaution vor, höchstens 2.000 Euro, in bis zu 48 Monatsraten, für Haushalte bis zur Einkommensgrenze WBS 180 (in Berlin 21.600 Euro Jahreseinkommen für Alleinstehende). Nach unserem Überschlag im Artikel zum Kautionsfonds entstünden dafür in Berlin laufende Kosten von rund 2,2 Millionen Euro im Jahr, vor allem durch Zinsverzicht und Ausfälle. Zum Vergleich: Für das gesamte Berliner Steuerpaket nennt die taz rund 300 Millionen Euro jährlich, das wäre mehr als das Hundertfache. Beide Zahlen sind Schätzungen mit unterschiedlicher Grundlage, die Größenordnung zeigt aber, dass für ein solches Instrument nur ein kleiner Teil nötig wäre.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Der Antrag von 2024 sah eine Finanzierung „durch Kreditaufnahmen” vor, nicht durch eine Luxusvillensteuer, und beschlossen wurde er nicht. Außerdem fließen Steuereinnahmen haushaltsrechtlich grundsätzlich in den Gesamthaushalt; eine feste Zweckbindung wäre eine eigene politische Entscheidung. Ob ein Kautionsfonds aus einer Luxussteuer finanziert würde, ist deshalb ein Gedankenspiel und kein Bestandteil eines konkreten Vorschlags.

Was bedeutet das für Eigentümer und Vermieter?

Solange es ein Vorschlag bleibt, ändert sich nichts. Wer den Kauf einer teuren Immobilie plant, sollte die Debatte verfolgen, aber keine Entscheidung darauf stützen. Grundlagen, die unabhängig davon gelten: Was Mieteinnahmen steuerlich bedeuten, erklärt Anlage V ausfüllen: Mieteinnahmen richtig versteuern. Wie sich Anschaffungskosten über die Jahre absetzen lassen, steht in AfA (Abschreibung) für vermietete Immobilien einfach erklärt.

Häufige Fragen

Gibt es die Luxusvillensteuer schon?

Nein. Es handelt sich um eine politische Forderung der Linken, nicht um geltendes Recht. Die Grunderwerbsteuer wird von den Ländern festgelegt, ein Aufschlag müsste also mit Ländern und Kommunen umgesetzt werden.

Ab welchem Kaufpreis würde der Aufschlag greifen?

Vorgeschlagen ist ein Zuschlag von beispielsweise 5 Prozentpunkten auf Käufe über 4 Millionen Euro. Nach der Darstellung im Freitag würde nur der Teil des Kaufpreises über der Schwelle höher besteuert. Die Schwelle soll jährlich an die Inflation angepasst werden.

Müssten Mieter die Luxusvillensteuer zahlen?

Ein Zuschlag auf die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer, nicht der Mieter, und die Grunderwerbsteuer ist keine Betriebskostenart. Anders wäre es bei der zweiten diskutierten Variante, einem höheren Grundsteuersatz: Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV grundsätzlich umlagefähig.

Wären auch Kapitalanleger mit Mietshäusern betroffen?

Das hängt von der Ausgestaltung ab. Die Grunderwerbsteuer knüpft am Kaufpreis an, nicht an der Nutzung. Wie eine Luxusvilla von einem hochpreisigen Mehrfamilienhaus abgegrenzt würde, ist in den bisherigen Vorschlägen nicht abschließend geklärt.

Könnte eine Luxusvillensteuer einen Kautionsfonds finanzieren?

Denkbar wäre es, ein konkreter Vorschlag dazu existiert aber nicht. Ein Kautionsfonds mit zinslosen Darlehen für Haushalte mit niedrigem Einkommen würde nach unserem Überschlag in Berlin rund 2,2 Millionen Euro im Jahr kosten, weil das Geld größtenteils zurückfließt. Der Berliner Antrag von 2024 sah eine Finanzierung über Kredite vor.

Quellen

Weiterführende Themen