Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer, Berechnung und Ausnahmen
Beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer meist der größte Posten unter den Nebenkosten. Der Satz legt das Bundesland fest, und er liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 9.000 € Unterschied. Diese Seite zeigt die Sätze aller 16 Länder, rechnet ein Beispiel und erklärt, was die Steuer bei Vermietung steuerlich bedeutet.
Die Steuersätze der Bundesländer
Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land den Satz selbst fest. Die Tabelle zeigt den Stand vom 10.09.2026 und die Steuer bei einem Kaufpreis von 300.000 €, sortiert nach Höhe:
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Satz seit |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 01.01.1997 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 05.11.2011 |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 01.01.2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 01.03.2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 01.03.2012 |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € | 01.01.2024 |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € | 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 16.500 € | 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 16.500 € | 01.01.2023 |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 01.01.2014 |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 01.08.2014 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 01.07.2019 |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 01.07.2015 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 01.01.2015 |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 01.01.2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 01.01.2014 |
Die Sätze können sich ändern, zuletzt haben zum Beispiel Bremen (2025) und Thüringen (2024) erhöht. Maßgeblich ist der Satz, der am Tag der Beurkundung gilt. Die Quelle der Tabelle ist die Übersicht der Länder-Steuersätze bei finanz-tools.de.
So berechnet sich die Grunderwerbsteuer
Grundlage ist der Kaufpreis (die Gegenleistung, § 8 und § 9 GrEStG), multipliziert mit dem Satz des Landes.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen kostet 300.000 €. Bei 6,5 % beträgt die Steuer 19.500 €. Dieselbe Wohnung in Bayern (3,5 %) würde 10.500 € Steuer auslösen.
Was im Kaufpreis steckt, beeinflusst die Steuer:
- Maklerprovision, Notar und Grundbuch gehören nicht zur Bemessungsgrundlage.
- Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche kann die Bemessungsgrundlage mindern, wenn es im Vertrag gesondert und angemessen ausgewiesen ist. Ob das im Einzelfall anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt; Notar oder Steuerberatung sollten die Aufteilung prüfen.
- Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung gehört nach der Rechtsprechung des BFH nicht zur Bemessungsgrundlage.
- Bei Neubau kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen, wenn Grundstück und Bauvertrag rechtlich als Einheit gelten. Das ist ein häufiger Kostenfaktor bei Bauträgerverträgen.
Die gesamten Nebenkosten inklusive Notar, Grundbuch und Makler ermittelt der Kaufnebenkosten-Rechner je Bundesland.
Wer zahlt und wann ist sie fällig?
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Üblich ist, dass der Käufer sie trägt. Der Ablauf:
- Beurkundung beim Notar.
- Anzeige des Kaufs durch den Notar beim Finanzamt.
- Steuerbescheid vom Finanzamt.
- Zahlung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG).
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Erst damit kann der Käufer ins Grundbuch eingetragen werden.
Die Steuer wird also meist einige Wochen nach der Beurkundung fällig. Sie sollte in der Eigenkapitalplanung stehen, siehe Eigenkapital für den Immobilienkauf.
Ausnahmen und Befreiungen
Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei:
- Beträgen bis 2.500 € (Freigrenze, § 3 Nr. 1 GrEStG). Wird sie überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig.
- Erbschaft und Schenkung, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen (§ 3 Nr. 2 GrEStG).
- Erwerben zwischen Ehegatten und Lebenspartnern, auch bei Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
- Erwerben zwischen Verwandten in gerader Linie, also Eltern, Kindern, Enkeln (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Wird ein Kauf rückgängig gemacht, kann die Steuer unter Umständen erstattet werden (§ 16 GrEStG). Die Voraussetzungen sind eng, hier sollte im Einzelfall eine Steuerberatung entscheiden.
Grunderwerbsteuer bei Vermietung
Bei einer vermieteten Immobilie gehört die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie wird nicht im Jahr der Zahlung abgezogen, sondern erhöht die Anschaffungskosten und damit die Abschreibung. Der Anteil, der auf das Gebäude entfällt, wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Wie das funktioniert, zeigt der AfA-Rechner und der Artikel AfA bei vermieteten Immobilien. Bei selbst genutzten Immobilien ist die Steuer nicht absetzbar.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer senken?
Auf den Satz hat der Käufer keinen Einfluss. Unterschiede entstehen nur bei der Bemessungsgrundlage, etwa durch die getrennte Ausweisung von Inventar. Vor Gestaltungen, die vor allem Steuer sparen sollen, sollte man sich vom Notar und einer Steuerberatung beraten lassen: Das Finanzamt prüft überhöhte Inventarwerte.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?
Das hängt vom Bundesland ab. Die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Maßgeblich ist der Steuersatz des Landes, in dem die Immobilie liegt, nicht der Wohnort des Käufers.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Nach dem Gesetz schulden beim Kauf beide Vertragsparteien die Steuer als Gesamtschuldner (§ 13 Nr. 1 GrEStG). Üblich und im Kaufvertrag geregelt ist, dass der Käufer sie trägt. Das Finanzamt kann sich aber an beide halten.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt. Das Finanzamt erlässt den Steuerbescheid; die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird.
Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten. Sie erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung und wird über die Jahre abgeschrieben, nicht sofort abgezogen. Bei einer selbst genutzten Immobilie ist sie steuerlich nicht absetzbar.
Fällt bei einer Erbschaft oder Schenkung Grunderwerbsteuer an?
Nein, Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer und sind von der Grunderwerbsteuer ausgenommen (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Weitere Befreiungen gibt es unter anderem zwischen Ehegatten und bei Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 4 bis 6 GrEStG).