Richtig lüften in der Mietwohnung: So beugen Sie Schimmel vor – auch mit Smart Home

Mit Beginn der Heizperiode steigt in vielen Wohnungen die Luftfeuchtigkeit. Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und schon das Atmen geben jeden Tag mehrere Liter Wasser an die Raumluft ab. Wer nicht richtig lüftet, riskiert Schimmel und damit Streit mit dem Vermieter, der im schlimmsten Fall bei der Mietkaution endet. Dieser Ratgeber zeigt, wie Lüften im Alltag funktioniert, was Gerichte von Mietern erwarten und wie Smart-Home-Geräte dabei helfen.

Warum Lüften so wichtig ist

Warme Luft kann mehr Wasserdampf aufnehmen als kalte. Trifft feuchte Raumluft auf eine kalte Fläche, etwa eine Außenwand, eine Fensterlaibung oder die Ecke hinter dem Schrank, kühlt sie ab und gibt Feuchtigkeit ab. Bleibt eine Stelle über längere Zeit feucht, wächst dort Schimmel.

Lüften tauscht die feuchte Innenluft gegen trockene Außenluft. Im Winter ist die kalte Außenluft zwar relativ feucht, enthält aber absolut kaum Wasser. Sobald sie in der Wohnung erwärmt wird, sinkt ihre relative Feuchte deutlich. Deshalb wirkt Lüften gerade bei kaltem Wetter besonders gut.

Neue, dichte Fenster verstärken das Problem. Früher entwich ein Teil der Feuchtigkeit unbemerkt über undichte Fugen. Nach einem Fenstertausch muss daher meist mehr gelüftet werden als vorher.

So lüften Sie richtig

Stoßlüften und Querlüften

Beim Stoßlüften wird das Fenster ganz geöffnet, beim Querlüften zusätzlich ein gegenüberliegendes Fenster oder eine Tür, damit Durchzug entsteht. Für die kalte Jahreszeit hält das Umweltbundesamt zwei- bis dreimal täglich etwa 5 Minuten pro Raum bei weit geöffnetem Fenster für ausreichend. Je wärmer es draußen ist, desto länger dauert der Luftaustausch. Als Faustregel gilt:

Beim Querlüften reicht etwa ein Drittel dieser Zeit. Die Werte sind Orientierungswerte, Wind und Wohnungsgröße spielen ebenfalls eine Rolle.

Die wichtigsten Regeln im Alltag

1. Morgens nach dem Aufstehen lüften. Nachts geben Schlafende viel Feuchtigkeit ab, das Schlafzimmer braucht deshalb besonders frische Luft.
2. Nach dem Duschen und Kochen sofort lüften. Die Tür zum Bad oder zur Küche dabei geschlossen halten, damit sich die Feuchtigkeit nicht in der Wohnung verteilt.
3. Heizung beim Lüften herunterdrehen, danach wieder auf die gewohnte Stufe stellen.
4. Nicht dauerhaft kippen. Ein gekipptes Fenster tauscht kaum Luft aus, kühlt aber die Wand um das Fenster aus. Genau dort bildet sich dann Schimmel.
5. Räume nicht zu stark auskühlen lassen. Auch wenig genutzte Zimmer leicht beheizen und die Türen zu kühleren Räumen geschlossen halten, damit sich warme, feuchte Luft dort nicht niederschlägt.
6. Möbel mit Abstand aufstellen. Schränke und Sofas an Außenwänden brauchen einige Zentimeter Abstand, damit Luft hinter ihnen zirkulieren kann.
7. Wäsche möglichst in gut gelüfteten Räumen trocknen. Das Trocknen in der Wohnung ist grundsätzlich erlaubt, erhöht aber die Luftfeuchte deutlich.

Wie warm sollte es sein?

Heizen und Lüften hängen zusammen. Im Verfahren vor dem Bundesgerichtshof ging ein Sachverständiger davon aus, dass Mieter das Schlafzimmer auf etwa 16 °C und die übrigen Räume auf etwa 20 °C heizen. Der BGH hielt das für zumutbar. Welche Temperaturen der Vermieter in der Heizperiode umgekehrt mindestens ermöglichen muss, erklärt der Artikel Heizperiode und Nachtabsenkung.

Wie viel Lüften darf der Vermieter verlangen?

Eine gesetzliche Lüftungspflicht mit festen Zeiten gibt es nicht. Mieter müssen die Wohnung aber pfleglich behandeln. Dazu gehört ein Heiz- und Lüftungsverhalten, das Schimmel verhindert.

Der Bundesgerichtshof hat dazu am 5. Dezember 2018 zwei Grundsatzurteile gefällt (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). Die wichtigsten Aussagen:

• Was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab: Alter und Ausstattung der Wohnung, Zahl der Bewohner, ihre Anwesenheitszeiten und Tätigkeiten wie Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen.
• Zweimal täglich etwa 15 Minuten oder dreimal täglich etwa 10 Minuten Stoßlüften sind nach Auffassung des Gerichts nicht generell unzumutbar. Beim Querlüften reicht ein Drittel dieser Zeit.
• Wärmebrücken in Altbauten sind kein Mangel, wenn das Gebäude den Bauvorschriften zur Zeit seiner Errichtung entspricht. Mieter älterer Wohnungen müssen also unter Umständen mehr lüften als in einem Neubau.

Klauseln im Mietvertrag, die starre Lüftungszeiten vorschreiben, gehen oft an diesem Einzelfallmaßstab vorbei. Maßgeblich bleibt, was in der konkreten Wohnung nötig und zumutbar ist.

Nach einem Fenstertausch sollte der Vermieter die Mieter darauf hinweisen, dass sich das Lüftungsverhalten ändern muss. Werden in einem Gebäude viele Fenster erneuert, verlangt die Lüftungsnorm DIN 1946-6 außerdem ein Lüftungskonzept. Das prüft, ob Fensterlüftung reicht oder ob zusätzliche Lüftungstechnik nötig ist.

Smart Home: Technik, die beim Lüften hilft

Das richtige Lüften scheitert im Alltag selten am Wissen, sondern an der Routine. Hier kann Technik helfen. Die meisten Geräte lassen sich ohne Bohren und ohne Zustimmung des Vermieters nutzen.

Hygrometer und CO2-Sensoren

Ein digitales Hygrometer misst Temperatur und Luftfeuchte. Einfache Geräte kosten wenige Euro, vernetzte Varianten schicken eine Nachricht aufs Smartphone, wenn die Luftfeuchte über 60 % steigt. Sinnvoll ist ein Sensor pro Raum, mindestens aber in Schlafzimmer und Bad.

CO2-Sensoren zeigen, wie verbraucht die Luft ist, und sind oft als „Lüftungsampel” gestaltet. Das Umweltbundesamt bewertet folgende Werte:

Viele Kombigeräte messen Luftfeuchte und CO2 gleichzeitig. Ein hoher CO2-Wert ist ein guter Hinweis darauf, dass auch die Feuchtigkeit steigt.

Fensterkontakte und smarte Thermostate

Fensterkontakte werden auf Rahmen und Flügel geklebt und melden, ob ein Fenster offen ist. Gekoppelt mit smarten Heizkörperthermostaten drehen sie die Heizung beim Lüften automatisch herunter und danach wieder hoch. Manche Thermostate erkennen ein offenes Fenster auch ohne Kontakt am plötzlichen Temperaturabfall. Das funktioniert aber weniger zuverlässig.

Praktisch sind außerdem Erinnerungen: Das System meldet, wenn ein Fenster länger als eingestellt offen steht. So wird aus Stoßlüften nicht versehentlich stundenlanges Auskühlen.

Automatisierungen

Wer mehrere Geräte über eine Smart-Home-Zentrale verbindet, kann Regeln festlegen, etwa:

• Luftfeuchte im Bad über 70 % → Erinnerung aufs Smartphone oder Ventilator einschalten
• Fenster offen → Thermostat im selben Raum auf Frostschutz
• CO2 im Schlafzimmer über 1.000 ppm → Hinweis am Morgen, zuerst dort zu lüften

Ein Luftentfeuchter kann in Räumen ohne Fenster oder beim Wäschetrocknen helfen. Er ersetzt das Lüften aber nicht, weil er weder CO2 noch Gerüche abführt.

Was Mieter selbst einbauen dürfen

Wichtig: Die Heizkostenverteiler oder Funkzähler am Heizkörper dürfen nicht verdeckt oder verändert werden. Welche Messtechnik Vermieter bis Ende 2026 umrüsten müssen, steht im Artikel Funkzähler-Pflicht bis 31. Dezember 2026.

Smart Home aus Sicht des Vermieters

Vermieter können Lüftungstechnik selbst nachrüsten, etwa dezentrale Lüftungsgeräte mit Wärmerückgewinnung. Solche Maßnahmen können eine Modernisierung sein, die Mieter dulden müssen und die über die Modernisierungsumlage umgelegt werden kann.

Vorsicht ist bei Sensoren mit Datenübertragung an den Vermieter geboten. Messwerte zu Temperatur, Luftfeuchte oder geöffneten Fenstern verraten, wann jemand zu Hause ist und wie er lebt. Eine laufende Überwachung ist deshalb ohne Einwilligung des Mieters in der Regel nicht zulässig. Wer als Vermieter Sensoren anbieten möchte, sollte das transparent vereinbaren und den Mietern selbst Zugriff auf die Daten geben.

Schimmel trotz Lüften: Was jetzt?

Wenn sich trotz richtigem Heizen und Lüften Schimmel bildet, sollten Mieter das dem Vermieter sofort schriftlich melden. Hilfreich sind Fotos und ein Protokoll der Lüftungszeiten und Raumwerte. Genau hier sind vernetzte Sensoren nützlich: Sie zeichnen Luftfeuchte und Temperatur über Wochen auf und liefern so einen Nachweis.

Bei der Frage, wer für den Schimmel verantwortlich ist, gilt eine abgestufte Beweislast. Zuerst muss der Vermieter zeigen, dass kein baulicher Mangel wie eine undichte Stelle oder eine fehlerhafte Dämmung die Ursache ist. Gelingt ihm das, muss der Mieter belegen, dass er ausreichend geheizt und gelüftet hat.

Kann der Mieter das nicht, haftet er für die Beseitigung. Bleiben die Schäden beim Auszug bestehen, darf der Vermieter die Kosten unter Umständen mit der Kaution verrechnen. Wann das zulässig ist, wer den Gutachter bezahlt und wie Mieter Schimmel vor dem Auszug richtig entfernen, erklärt der Ratgeber Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Mietkaution genutzt werden?

Liegt die Ursache dagegen am Gebäude, ist das ein Mietmangel. Dann kann der Mieter die Miete mindern, wie im Artikel Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt? beschrieben.

Häufige Fragen

Weiterführende Themen

• Schimmel in der Mietwohnung: Kann die Mietkaution genutzt werden?
• Heizperiode und Nachtabsenkung
• Mietminderung: Wann ist sie in welcher Höhe erlaubt?
• Funkzähler-Pflicht bis 31. Dezember 2026