Sozialwohnung, Wohnberechtigungsschein und Kaution: Wer Anspruch hat und was gilt

Sozialwohnungen gelten als wichtigstes Instrument gegen die Wohnungsnot — und ihre Zahl sinkt seit Jahren. Dieser Artikel zeigt, wie sich der Bestand entwickelt, wer eine Sozialwohnung mieten darf, was für die Mietkaution gilt und was passiert, wenn die Bindung endet. Er ist Teil der Serie Wohnungsnot verstehen.

Was eine Sozialwohnung ist

Eine Sozialwohnung ist eine öffentlich geförderte Mietwohnung. Der Eigentümer erhält für Bau, Kauf oder Modernisierung ein zinsgünstiges Darlehen oder einen Zuschuss und verpflichtet sich im Gegenzug für einen festgelegten Zeitraum zu zwei Dingen:

• Mietpreisbindung: Die Miete darf eine festgelegte Höhe nicht überschreiten.
• Belegungsbindung: Die Wohnung darf nur an Haushalte vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein haben.

Beides endet nach Ablauf der Bindungsfrist, die sich nach dem Förderprogramm richtet. Zuständig für die soziale Wohnraumförderung sind seit der Föderalismusreform 2006 die Länder. Der Bund stellt Programmmittel bereit, die an die Länder fließen.

Wie sich der Bestand entwickelt

Das Pestel-Institut hat im Sozialen Wohn-Monitor 2026 die amtlichen Daten der Bundesregierung ausgewertet:

Zwischen 2017 und 2024 sank der Bestand um knapp 174.000 Wohnungen. In diesem Zeitraum fielen gut 436.000 Wohnungen aus der Bindung, nur 262.000 Bindungen wurden neu begründet. Bundesweit nahm der Bestand nur in Sachsen und Sachsen-Anhalt zu.

Dass trotz höherer Förderung weniger Wohnungen entstehen, beschreibt das Pestel-Institut als Diskrepanz: Die Bundesmittel haben sich von 2020 bis 2024 gut verdreifacht, die Förderzusagen stiegen insgesamt aber nur um 32 Prozent, im Neubau um 16 Prozent. Die Studie hält die Preisentwicklung allein nicht für die Erklärung und fordert, die Verwendung der Ländermittel transparent zu machen. Der Deutsche Mieterbund und das Verbändebündnis „Soziales Wohnen“ fordern einen Bestand von mindestens zwei Millionen Sozialwohnungen bis 2030, was rund 8,5 Prozent der Mieterhaushalte entspräche. Das ist eine Position der Verbände, kein Regierungsziel. Dass der Bestand ohne Gegensteuern weiter sinkt, folgt rechnerisch aus den auslaufenden Bindungen; wie stark, hängt von Förderzusagen und Baupreisen ab.

Wer eine Sozialwohnung mieten darf: der Wohnberechtigungsschein

Voraussetzung ist ein Wohnberechtigungsschein (WBS). Ihn stellt das Wohnungsamt aus, wenn das Haushaltseinkommen unter der Grenze des Landes liegt. Der Schein nennt außerdem die zulässige Wohnungsgröße.

• Einkommensgrenzen sind Ländersache. Die Bundesgrenzen aus § 9 Abs. 2 WoFG (12.000 € für eine Person, 18.000 € für zwei, 4.100 € je weiterer Person, 500 € je Kind) sind nur eine Untergrenze; viele Länder setzen höhere Werte an, teils mit gestaffelten Stufen.
• Beantragen vor der Suche. Wer mit der Zusage eines Vermieters in der Hand erst beginnt, verliert Zeit, denn ohne gültigen Schein darf eine preisgebundene Wohnung nicht vermietet werden.
• Gültigkeit: in der Regel ein Jahr, im jeweiligen Bundesland.

Alle Einzelheiten — Einkommensberechnung, Wohnungsgröße, Antrag, Dringlichkeitsschein — stehen im Glossareintrag Wohnberechtigungsschein. Dort steht auch, dass der WBS keine Bonitätsprüfung ersetzt: Vermieter dürfen unter den Bewerbern auswählen.

Das Pestel-Institut weist darauf hin, dass ein WBS allein kein Garant ist. Da es mehr Berechtigte als Wohnungen gibt, entscheiden Vermieter nach weiteren Kriterien; Haushalte, die besonderer Förderung bedürften, können dabei das Nachsehen haben.

Miete und Kaution in geförderten Wohnungen

Die Miete richtet sich in vielen Förderprogrammen nach einer Kostenmiete oder einer festgelegten Förderhöchstmiete und liegt in der Regel unter der Marktmiete. Wie hoch sie ist, hängt vom Land und vom Programm ab; Zahlen für das ganze Bundesgebiet gibt es nicht.

Die Kaution folgt den Regeln, die für jede Wohnung gelten (§ 551 BGB):

• Höchstens drei Nettokaltmieten; Betriebskosten zählen nicht mit.
• Zahlung in drei gleichen Monatsraten, die erste zu Mietbeginn.
• Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen.

Weil Sozialwohnungsmieten niedriger sind, fällt die Kaution in absoluten Zahlen meist niedriger aus als auf dem freien Markt. Den Betrag für den eigenen Fall rechnet der Mietkautionsrechner, die Regeln erklärt der Artikel § 551 BGB: Mietkaution erklärt.

Wenn die Bindung ausläuft

Läuft die Mietpreisbindung aus, endet das Mietverhältnis nicht. Was sich ändert:

• Die Kostenmiete entfällt. Der Mieter schuldet weiter die zuletzt gezahlte Miete; sie ist der Ausgangspunkt, nach den bei Redaktionsstand ausgewerteten Rechtsquellen und der dort wiedergegebenen BGH-Rechtsprechung.
• Erhöhungen folgen den allgemeinen Regeln der §§ 558 ff. BGB: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Kappungsgrenze von 20 Prozent in drei Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent, und frühestens zwölf Monate nach der letzten Erhöhung. Wie viel Spielraum bleibt, rechnet der Kappungsgrenze-Rechner aus.
• Die Belegungsbindung entfällt. Der Vermieter kann danach auch an Haushalte ohne WBS vermieten, sobald die Wohnung frei wird.

Das ist der Grund, warum Verbände fordern, einmal geförderte Wohnungen dauerhaft zu binden („Einmal Sozialwohnung — immer Sozialwohnung“). Ob das sinnvoll und finanzierbar ist, ist eine politische Streitfrage; Bindungsfristen regelt das jeweilige Landesrecht.

Fehlbelegungsabgabe. Wer die Einkommensgrenze nach dem Einzug überschreitet, muss die Wohnung nicht räumen. In einigen Ländern wird dafür eine Ausgleichszahlung verlangt. Nach den Angaben gängiger Nachschlagewerke haben viele Länder sie abgeschafft, darunter Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Schleswig-Holstein; Hessen hat sie 2016 für zahlreiche Kommunen wieder eingeführt. Ob sie in der eigenen Gemeinde anfällt, erfragt man beim Wohnungsamt.

Wenn das Geld für die Kaution fehlt

Die Kaution stellt für viele Haushalte mit niedrigem Einkommen die eigentliche Hürde dar. Mögliche Wege:

1. Darlehen vom Jobcenter oder Sozialamt für Menschen mit Bürgergeld oder Grundsicherung; es muss in der Regel vor dem Mietvertrag beantragt werden.
2. Ratenzahlung: Das Gesetz erlaubt drei Raten. Die Optionen zeigt der Artikel zur Ratenzahlung der Mietkaution.
3. Alternativen zur Barkaution, etwa Bürgschaft oder Kautionsversicherung, sofern der Vermieter zustimmt.

Wohngeld ist dagegen kein Weg, die Kaution zu finanzieren; es unterstützt die laufende Miete und schließt andere Leistungen aus, die die Wohnkosten decken.

Was das für Mieter, Vermieter und Eigentümer heißt

Für Mieter gilt: Wer Anspruch auf einen WBS hat, sollte ihn früh beantragen und Bewerbungsunterlagen vollständig bereithalten, denn die Konkurrenz um geförderte Wohnungen ist groß. Für Vermieter geförderter Wohnungen gelten die Bindungen bis zum Ablauf; Eigentümer, die eine Förderung erwägen, sollten Bindungsdauer und spätere Mieterhöhungsmöglichkeiten kennen. Die Vermieterseite — Förderung, Pflichten und Konsequenzen — wird in einem eigenen Artikel behandelt.

Häufige Fragen

Die Wohnraumförderung ist Ländersache; Einkommensgrenzen, Verfahren und Fristen unterscheiden sich. Dieser Artikel ordnet ein und ersetzt keine Rechtsberatung. Er bezieht keine Position zu politischen Streitfragen.

Weiterführende Themen

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