Mietvertrag: Inhalt, Formen, Klauseln und Kaution im Überblick
Der Mietvertrag legt fest, was Mieter und Vermieter jahrelang bindet: Miete, Laufzeit, Kaution, Kündigung und Pflichten in der Wohnung. Diese Seite ordnet ein, was hineingehört, welche Vertragsformen es gibt und wo Klauseln typischerweise unwirksam sind. Zu jedem Punkt führt ein Link auf die Detailseite.
Was ein Mietvertrag enthalten sollte
Das Gesetz schreibt keinen festen Inhalt vor. In der Praxis gehören diese Punkte hinein:
| Punkt | Worum es geht | Weiterlesen |
|---|---|---|
| Vertragsparteien | alle Mieter namentlich; wer unterschreibt, haftet gemeinsam | WG-Mietvertrag mit mehreren Hauptmietern |
| Mietobjekt | Wohnung, Lage, Nebenräume wie Keller oder Stellplatz, Zahl der Schlüssel | Garagenmietvertrag |
| Mietbeginn und Laufzeit | unbefristet oder befristet mit Grund | Befristung |
| Miete und Nebenkosten | Nettokaltmiete, Vorauszahlung, Umlageschlüssel | Nebenkosten und Betriebskosten |
| Kaution | Höhe, Anlageform, Zahlungstermine | Kautionsregeln |
| Kündigung | gesetzliche Fristen, mögliche Verzichte | Kündigungsfristen-Rechner |
| Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen | wer was bezahlt | Schönheitsreparaturen |
| Untervermietung und Tierhaltung | was erlaubt ist und wann der Vermieter zustimmen muss | Untervermietung in der WG |
Für Vermieter gibt es eine abhakbare Zusammenstellung: die Mietvertrags-Checkliste für Vermieter.
Die Vertragsformen im Vergleich
| Form | Kennzeichen | Gesetz | Weiterlesen |
|---|---|---|---|
| Unbefristeter Mietvertrag | Standardfall; Mieter kündigt mit drei Monaten, Vermieter braucht ein berechtigtes Interesse | §§ 573, 573c BGB | Kündigungsfrist Wohnung |
| Zeitmietvertrag | Ende zu festem Datum, nur mit gesetzlichem Befristungsgrund | § 575 BGB | Mietaufhebungsvertrag als Alternative |
| Staffelmietvertrag | Miete steigt zu festen Terminen um festgelegte Beträge | § 557a BGB | Staffelmietvertrag, Staffelmiete-Rechner |
| Indexmietvertrag | Miete folgt dem Verbraucherpreisindex | § 557b BGB | Indexmietvertrag, Rechner |
| Untermietvertrag | Hauptmieter überlässt Teile der Wohnung | § 553 BGB | Kaution bei Untermiete |
Bei der Staffelmiete müssen die Beträge im Vertrag stehen, und zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Bei der Indexmiete ist ein Jahr Wartezeit zwischen zwei Anpassungen vorgeschrieben. Daneben gilt die Mietpreisbremse, wo sie eingeführt ist: bei der Staffelmiete für jede Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB), bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Die rechnerischen Folgen prüfen die beiden Rechner.
Kaution im Mietvertrag
Die Kautionsklausel gehört zu den Stellen, an denen Verträge am häufigsten vom Gesetz abweichen. Was gilt:
- Höhe: höchstens das Dreifache der Nettokaltmiete (§ 551 Abs. 1 BGB). Betriebskostenvorauszahlungen zählen nicht mit. Die genaue Rechnung übernimmt der Mietkautionsrechner.
- Zahlung: Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Mietbeginn (§ 551 Abs. 2 BGB).
- Anlage: Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein Mietkautionskonto.
- Andere Formen: Mieter und Vermieter können statt Bargeld eine Bürgschaft vereinbaren. Einen Anspruch darauf hat der Mieter ohne Vereinbarung nicht.
- Abweichungen: Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regeln abweicht, ist unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).
Kurzdefinitionen stehen im Glossar unter Kautionshöhe, Mietsicherheit und Mietvertrag und Kaution. Wer unterschrieben hat, aber nicht einzieht, findet die Folgen für die Kaution unter Mietvertrag unterschrieben, aber nicht eingezogen.
Klauseln, die häufig unwirksam sind
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Formularmietverträgen hat viele Standardklauseln gekippt. Die folgende Auswahl ist ein Überblick, kein vollständiger Katalog. Ob eine Klausel im Einzelfall wirksam ist, hängt vom Wortlaut und den Umständen ab:
- Starre Fristen für Schönheitsreparaturen („alle drei Jahre Küche und Bad streichen”) und Klauseln, die bei einer unrenovierten Übergabe die Renovierung auf den Mieter abwälzen, hat der BGH beanstandet.
- Kautionen über drei Monatsmieten oder die Pflicht zur Zahlung in einer Summe sind insoweit unwirksam.
- Ausnahmslose Tierhaltungsverbote: Eine Formularklausel, die Hunde und Katzen ausnahmslos verbietet, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Dann entscheidet die Abwägung im Einzelfall.
- Kleinreparaturklauseln sind nur wirksam, wenn sie Einzelbetrag und Jahresgrenze festlegen und sich auf Teile beschränken, die der Mieter häufig nutzt.
- Kündigungsverzicht: In Formularverträgen ist er nach der Rechtsprechung nur befristet zulässig, auf höchstens vier Jahre. Bei der Staffelmiete begrenzt § 557a Abs. 3 BGB den Ausschluss ebenfalls auf vier Jahre.
Eine ausführlichere Prüfung vor der Unterschrift ist die Mietvertrags-Checkliste; sie ist für Vermieter geschrieben, die Punkte gelten aber auch als Prüfliste für Mieter.
Mietvertrag online erstellen und unterschreiben
Ein unbefristeter Wohnraummietvertrag lässt sich auch digital abschließen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit über ein Jahr verlangt § 550 BGB die Schriftform, und eine einfache E-Mail genügt dann nicht. Wann Mustervorlagen taugen und worauf es ankommt, erklärt der Artikel Mietvertrag online erstellen.
Nach der Unterschrift: Übergabe und laufendes Mietverhältnis
- Übergabe: Das Wohnungsübergabeprotokoll hält den Zustand zu Mietbeginn fest. Es entscheidet später mit, welche Schäden dem Mieter zugerechnet werden.
- Miete anpassen: Wege und Grenzen stehen unter Mieterhöhung und im Kappungsgrenze-Rechner.
- Fristen im Blick behalten: Das Vermieter-Cockpit verwaltet Fristen je Wohnung.
- Ende des Vertrags: Kündigung, Eigenbedarf oder einvernehmliche Aufhebung. Danach folgt die Rückzahlung der Kaution.
Häufige Fragen
Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?
Nein. Ein Wohnraummietvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, der nicht schriftlich geschlossen wird, gilt nach § 550 BGB aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung kündbar. Für Nachweis und Klarheit ist ein schriftlicher Vertrag in jedem Fall sinnvoll.
Wie hoch darf die Kaution im Mietvertrag sein?
Bei Wohnraum höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete, also ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen (§ 551 Abs. 1 BGB). Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
Was passiert, wenn eine Klausel im Mietvertrag unwirksam ist?
Bei vorformulierten Klauseln, etwa in einem Formularmietvertrag, prüfen Gerichte nach den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB). Ist eine solche Klausel unwirksam, bleibt der Vertrag im Übrigen bestehen und die gesetzliche Regelung gilt (§ 306 Abs. 1 und 2 BGB). Nur wenn das Festhalten am Vertrag eine unzumutbare Härte wäre, ist er insgesamt unwirksam (§ 306 Abs. 3 BGB).
Wann darf ein Mietvertrag befristet werden?
Bei Wohnraum nur mit einem gesetzlichen Befristungsgrund, den der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen muss (§ 575 BGB). Zulässig sind die Nutzung als Wohnung durch den Vermieter, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts, bestimmte Abriss-, Umbau- oder Instandsetzungsvorhaben sowie die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten, etwa bei Werkswohnungen. Fehlt die schriftliche Mitteilung, gilt der Vertrag als unbefristet.
Darf der Vermieter die Miete im Mietvertrag frei erhöhen?
Einseitig nur über die gesetzlichen Wege: Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB), Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) oder die vertraglich vereinbarte Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB). Einvernehmlich können beide Seiten eine neue Miete vereinbaren. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Regeln abweicht, ist unwirksam.
Quellen
- Primärquelle § 550 BGB – Form des Mietvertrags — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 575 BGB – Zeitmietvertrag — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 557a BGB – Staffelmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 557b BGB – Indexmiete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 306 BGB – Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit — Bundesministerium der Justiz
Diese Seite gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Klausel in Ihrem Vertrag wirksam ist, klären im Zweifel ein Mieterverein, ein Vermieterverband oder eine Anwaltskanzlei.