Die wichtigste Entscheidung: ein Vertrag oder zwei?
Ob Stellplatz und Wohnung in einem Mietvertrag oder in zwei getrennten Verträgen geregelt werden, bestimmt fast alles Weitere.
Einheitlicher Vertrag. Steht der Stellplatz in derselben Urkunde wie die Wohnung, gehen Gerichte regelmäßig von einem einheitlichen Mietverhältnis aus. Folge: Es gilt durchgehend das Wohnraummietrecht — mit seinen strengen Kündigungsschutzvorschriften. Der Stellplatz lässt sich dann nicht isoliert kündigen, weder vom Vermieter noch vom Mieter. Auch eine Mieterhöhung nur für den Stellplatz ist nicht möglich; er geht in der Gesamtmiete auf.
Getrennte Verträge. Wird über den Stellplatz ein eigenständiger Vertrag geschlossen, handelt es sich um die Miete einer sonstigen Sache. Hier gilt die kurze Kündigungsfrist des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats — und das ohne dass ein Kündigungsgrund erforderlich wäre.
| Merkmal | Im Wohnungsmietvertrag | Eigenständiger Vertrag |
|---|---|---|
| Anwendbares Recht | Wohnraummietrecht | Miete einer sonstigen Sache |
| Kündigungsgrund nötig | Ja (Vermieterseite) | Nein |
| Kündigungsfrist | gestaffelt bis 9 Monate | § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB |
| Isoliert kündbar | Nein | Ja |
| Mietpreisbremse / Kappungsgrenze | Ja, über die Wohnungsmiete | Nein |
| Kaution | zählt zur Nettokaltmiete nach § 551 BGB | frei vereinbar, üblich 1–3 Monatsmieten |
| Umsatzsteuer | steuerfrei als Nebenleistung | grundsätzlich pflichtig, § 4 Nr. 12 S. 2 UStG |
Für Vermieter, die sich Spielraum erhalten wollen, ist die getrennte Gestaltung deutlich attraktiver. Wichtig dabei: Die bloße Verwendung zweier Formulare genügt nicht immer. Werden beide Verträge am selben Tag mit derselben Person über Objekte auf demselben Grundstück geschlossen, kann ein Gericht trotzdem eine Einheit annehmen. Wer die Trennung ernst meint, sollte sie auch inhaltlich durchhalten: eigene Laufzeit, eigene Kündigungsregelung, gesonderte Zahlung.
Gibt es eine Pflicht, Stellplätze bereitzustellen?
Nein. Eine allgemeine Pflicht des Vermieters, Mietern Parkraum anzubieten, existiert nicht. Ein Anspruch entsteht ausschließlich aus dem Mietvertrag.
Häufig verwechselt wird das mit den Stellplatzpflichten des Baurechts: Die Landesbauordnungen verlangen bei Neubauten oft den Nachweis einer bestimmten Zahl von Stellplätzen. Diese Pflicht besteht aber gegenüber der Baubehörde, nicht gegenüber den späteren Mietern. Aus ihr lässt sich kein individueller Anspruch auf einen Platz ableiten.
Ebenso wenig entsteht ein Anspruch dadurch, dass ein Mieter jahrelang geduldet auf dem Hof geparkt hat. Reine Duldung begründet in aller Regel kein Dauerrecht — allerdings sollte ein Vermieter, der die Praxis beenden will, das ausdrücklich und mit angemessener Vorlaufzeit ankündigen.
Was darf ein Stellplatz kosten?
Für Stellplätze gibt es keine Mietpreisbremse und keine Kappungsgrenze — jedenfalls dann nicht, wenn sie über einen eigenständigen Vertrag vermietet werden. Der Preis ist frei verhandelbar und richtet sich nach dem örtlichen Markt.
Anders sieht es aus, wenn der Stellplatz Teil des Wohnungsmietvertrags ist: Dann fließt er in die Wohnungsmiete ein und unterliegt denselben Grenzen wie diese. Wer eine Erhöhung plant, muss sie also über die Regeln der Mieterhöhung begründen.
Bei der Preisfindung hilft ein Blick auf vergleichbare Angebote im Umkreis. Tiefgaragen- und Garagenstellplätze liegen dabei regelmäßig deutlich über Außenstellplätzen, weil sie Witterungsschutz und in der Regel auch besseren Diebstahlschutz bieten.
Umsatzsteuer: der oft übersehene Punkt
Die Vermietung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Für Plätze zum Abstellen von Fahrzeugen macht das Gesetz in Satz 2 aber ausdrücklich eine Ausnahme: Sie sind grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Zwei Einschränkungen entschärfen das für die meisten privaten Vermieter:
- Nebenleistung zur Wohnraumvermietung. Wird der Stellplatz zusammen mit der Wohnung an denselben Mieter vermietet, gilt er als unselbständige Nebenleistung und teilt deren Steuerfreiheit.
- Kleinunternehmerregelung. Bleiben die gesamten steuerpflichtigen Umsätze unter den Grenzen des § 19 UStG, wird keine Umsatzsteuer erhoben.
Relevant wird die Steuerpflicht damit vor allem dann, wenn Stellplätze isoliert an Dritte vermietet werden, die nicht zugleich Wohnungsmieter sind — etwa bei einer Garage, die an einen Nachbarn geht. Wer mehrere solcher Plätze vermietet, sollte die Umsatzgrenzen im Blick behalten. Im Generator oben steuert die Auswahl unter „Miete und Kaution", ob der Vertrag die Miete mit oder ohne Umsatzsteuerausweis ausweist.
Kaution für den Stellplatz
Auch für einen separat vermieteten Stellplatz kann eine Sicherheit vereinbart werden. Die Begrenzung auf drei Nettokaltmieten aus § 551 BGB gilt allerdings nur für Wohnraum. Bei einem eigenständigen Stellplatzvertrag greift diese Obergrenze nicht unmittelbar — üblich und angemessen sind in der Praxis dennoch ein bis drei Monatsmieten.
Ist der Stellplatz Teil des Wohnungsmietvertrags, zählt seine Miete zur Nettokaltmiete und erhöht damit die zulässige Kautionshöhe entsprechend. Wie eine Kaution anzulegen ist, steht unter Mietkaution anlegen; wer sie anlegen muss, klärt Wer legt die Mietkaution an.
Haftung und Verkehrssicherung
Der Vermieter schuldet einen verkehrssicheren Zustand der Fläche: standsichere Garagentore, ausreichende Beleuchtung in der Tiefgarage, geräumte und gestreute Zuwege im Winter. Für Schäden am abgestellten Fahrzeug haftet er dagegen grundsätzlich nicht — weder für Diebstahl noch für Beschädigungen durch Dritte. Eine Bewachungspflicht besteht nicht, und ein Stellplatzvertrag ist kein Verwahrvertrag.
Sinnvoll ist eine klare Regelung darüber, was auf dem Platz erlaubt ist. Die Lagerung von Gegenständen in Garagen ist je nach Landesbauordnung eingeschränkt, weil Garagen bauordnungsrechtlich dem Abstellen von Fahrzeugen dienen. Auch das Laden von Elektrofahrzeugen gehört ausdrücklich geregelt — der Generator oben blendet dafür auf Wunsch eine eigene Klausel ein.
Was der erzeugte Vertrag regelt
- § 1 Mietgegenstand — Art, Lage und Bezeichnung des Platzes samt übergebener Schlüssel
- § 2 Mietzeit und Kündigung — unbefristet oder befristet, mit der Frist des § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB
- § 3 Miete und Zahlung — Betrag, Fälligkeit, Bankverbindung, wahlweise mit Umsatzsteuerausweis
- § 4 Kaution — nur wenn ein Betrag eingetragen ist
- § 5 Nutzung — Zweckbindung auf das Abstellen von Fahrzeugen, keine Lagerung, keine Werkstattarbeiten
- § 6 Instandhaltung und Verkehrssicherung — inklusive optionaler Winterdienstregelung
- § 7 Haftung — Klarstellung, dass keine Verwahrung und keine Bewachung geschuldet ist
- § 8 Rückgabe — geräumter Zustand, Rückgabe aller Schlüssel und Sender
- § 9 Schlussbestimmungen — Schriftform und die ausdrückliche Unabhängigkeit von einem etwaigen Wohnungsmietvertrag
Quellen
- Primärquelle § 580a BGB – Kündigungsfristen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 4 UStG – Steuerbefreiungen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 19 UStG – Kleinunternehmer — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
