heykaution vs. Smartmiete: Mietkautionskonto für Vermieter im Vergleich (2026)

heykaution und Smartmiete sind die beiden bekanntesten Wege, eine Mietkaution kostenlos und ohne Banktermin getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen. Beide eröffnet der Vermieter online, beide kosten nichts. Die Unterschiede liegen im Detail: bei der Partnerbank, bei der Frage, wer die Konten nutzen darf — und darin, ob man nur ein Kautionskonto oder eine ganze Vermieter-Plattform möchte. (Gesucht wird teils auch „Heykonto" — gemeint ist heykaution der plusForta GmbH.)

heykaution und Smartmiete im direkten Vergleich

Zinsen: beide 0,1 % p. a.

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Kaution „zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz” angelegt werden; die Erträge stehen dem Mieter zu. Maßstab ist also nicht das beste Tagesgeldangebot, sondern der übliche Satz für diese Spareinlagen — und der liegt bei vielen Instituten nahe null.

heykaution beziffert den Satz: aktuell 0,1 % p. a., variabel, orientiert an der Marktentwicklung für dreimonatige Einlagen. Finanziert wird das kostenlose Konto nach eigener Aussage über die Zinserträge — der Anbieter behält also die Differenz zwischen seinem Anlageertrag und dem, was beim Mieter ankommt.

Smartmiete verzinst das Mietkautionskonto laut eigenem Hilfecenter ebenfalls mit 0,1 % p. a. Auf der Produktseite selbst steht nur „gesetzlich verzinst” — die konkrete Zahl findet sich im Support-Artikel zur Verzinsung.

Beim Zins entscheidet sich die Wahl zwischen den beiden also nicht: Bei 2.400 € Kaution bringen 0,1 % über drei Jahre bei beiden rund 7 €. Wer spürbar mehr Ertrag für den Mieter will, muss auf ein anderes Modell ausweichen — mehr dazu unter Alternativen. Die eigene Summe lässt sich mit dem Zinsrechner für die Mietkaution durchrechnen.

Partnerbank und Einlagensicherung

Beide Anbieter sind keine Banken, sondern führen die Kautionskonten bei einem Partnerinstitut. Das ist für die Sicherheit der Kaution entscheidend — nicht der Anbieter selbst.

• heykaution verwahrt die Kautionen bei der Vereinigten Volksbank Raiffeisenbank eG, einer deutschen Genossenschaftsbank. Genannt wird eine Einlagensicherung bis 100.000 € pro Mieter — bei einem Konto je Mietverhältnis ist die Zuordnung eindeutig.
• Smartmiete arbeitet mit der Instabank, einer Digitalbank aus Norwegen unter Aufsicht der dortigen Finanzaufsicht. Die Einlagen sind über das norwegische Sicherungssystem bis 100.000 € pro Einleger geschützt. Die Höhe entspricht der deutschen, weil sie im EWR einheitlich vorgegeben ist. Einzelheiten stehen unter Mietkautionskonto bei der Instabank.

Für die meisten Kautionen spielt die Obergrenze keine Rolle. Wichtiger ist, dass das Konto als Kautions- bzw. Treuhandkonto getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt wird — das leisten beide. Was die Trennungspflicht rechtlich bedeutet, erklärt Treuhandkonto für die Mietkaution.

So läuft die Eröffnung

heykaution in vier Schritten: Account online anlegen, Identität per Video-Ident bestätigen, dem Mieter die IBAN mitteilen, nach Eingang der Kaution automatisch benachrichtigt werden. Für jedes Mietverhältnis entsteht ein eigenes Konto; beliebig viele Kautionen lassen sich im Account verwalten.

Smartmiete ebenfalls in vier Schritten: Konto eröffnen und Identität über Namirial prüfen lassen, Kaution per Überweisung oder über Tink einzahlen, Verwahrung bei der Instabank, Auszahlung nach Mietende. Das Konto lässt sich direkt bei der Mietvertragserstellung auf der Plattform anlegen oder nachträglich für ein bestehendes Mietverhältnis.

Die Ratenzahlung der Kaution — bis zu drei gleiche Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB — ist ein gesetzliches Recht des Mieters. Smartmiete bildet die Raten direkt im Einzahlungsprozess ab; bei heykaution überweist der Mieter die Raten einzeln auf die IBAN. Mehr unter Kaution in Raten.

Wo heykaution punktet

• Deutsche Partnerbank: Die Volksbank als Verwahrer ist für viele Mieter ein vertrauteres Umfeld als eine ausländische Digitalbank.
• Erfahrener Betreiber: plusForta ist seit 2009 im Kautionsgeschäft und gehört zur Aareal Bank. Das Kautionskonto selbst ist allerdings erst seit Februar 2026 verfügbar.
• Automatische Zins- und Steuerabrechnung: Die Abrechnung für den Mieter entsteht ohne eigene Nebenrechnung.
• Ein Konto pro Mieter: Jede Kaution liegt auf einem eigenen Konto — bei Auszug oder Eigentümerwechsel ist die Zuordnung eindeutig.

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• Keine Kosten für Vermieter und Mieter
• Aktuell 0,1 % p. a. Zinsen für den Mieter (variabel)
• Identifikation per Video-Ident, danach IBAN an den Mieter
• Zins- und Steuerabrechnung automatisch
• Freigabe und Auszahlung nach Mietende digital

✔ Partnerbank: Volksbank · ✔ Einlagensicherung bis 100.000 € je Mieter · ✔ plusForta, Tochter der Aareal Bank

Kautionskonto bei heykaution eröffnen

Wo Smartmiete punktet

• Plattform statt Einzelprodukt: Mietvertrag, Kautionskonto, Übergabeprotokoll, Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung liegen an einer Stelle. Das Konto kann direkt beim Erstellen des Mietvertrags eröffnet werden.
• Ratenzahlung integriert: Mieter können die Kaution in bis zu drei Raten nach § 551 Abs. 2 BGB einzahlen — direkt im Prozess abgebildet, ohne gesonderte Absprache und Nachhalten durch den Vermieter.
• Flexible Einzahlung: Neben der Überweisung ist die Einzahlung über Tink möglich; Vermieter oder Mieter können einzahlen.
• Bestehende Kautionen übernehmen: Kautionen, die bisher auf einem Sparbuch oder Girokonto lagen, lassen sich ausdrücklich übertragen.
• Mehrere Kautionen zentral: Für Vermieter mit mehreren Wohnungen ist die gebündelte Übersicht angelegt; Anforderungen an ein gemeinsames Konto stehen unter Kautionssammelkonto.
• Nicht auf Privatpersonen beschränkt: Anders als heykaution schließt Smartmiete Unternehmen nicht ausdrücklich aus.

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Für wen passt welcher Anbieter?

Alternativen, wenn keiner der beiden passt

• Mehr Zinsen für den Mieter: Die Deutsche Mietkaution führt ein Konto auf den Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird, und wirbt mit deutlich höheren, variablen Zinsen. Dort kann auch der Mieter die Eröffnung anstoßen. Der direkte Vergleich steht unter heykaution vs. Deutsche Mietkaution.
• Klassisches Kautionssparbuch: Viele Sparkassen und Volksbanken führen Kautionskonten weiterhin in der Filiale — teils mit Gebühren. Der Anbietervergleich zeigt die Konditionen.
• Hausverwaltungen und größere Bestände: Ab etwa 50 Kautionen lohnen sich Verwalterangebote mit Sammelkonto und Software-Anbindung. Die Optionen stehen unter Konten für die Immobilienverwaltung.
• Keine Kaution in bar: Wer als Mieter kein Geld binden will, kann statt eines Kontos eine Mietkautionsbürgschaft vorschlagen — das ist allerdings kein Kautionskonto, sondern eine Versicherungslösung mit laufendem Beitrag.

Fazit

Wer als privater Vermieter einfach nur ein kostenloses Kautionskonto bei einer deutschen Bank sucht, ist bei heykaution richtig. Wer ohnehin digital vermietet, Mietvertrag, Übergabe und Kaution zusammenführen, die Ratenzahlung ohne Nachhalten abwickeln oder bestehende Kautionen umziehen möchte, fährt mit Smartmiete besser. Unternehmen kommen derzeit nur bei Smartmiete zum Zug. Beide erfüllen die Trennungspflicht nach § 551 BGB; die Wahl ist eine Frage des Arbeitsstils, nicht der Sicherheit.

Häufige Fragen

Konditionen beider Anbieter können sich ändern; der Zinssatz von heykaution ist variabel. Stand der Angaben: 15. September 2026.

Weiterführende Themen

• heykaution vs. Deutsche Mietkaution
• Smartmiete im Detail
• Mietkautionskonto bei der Instabank
• Treuhandkonto für die Mietkaution
• Mietkautionskonto ohne Banktermin
• Mietkautionskonto-Anbieter im Vergleich