Die Zinsen stehen dem Mieter zu – Kann die Verzinsungspflicht der Mietkaution ausgeschlossen werden?

Im Jahr 2018 gab es durch den Bundesgerichtshof ein klärendes Urteil bzgl. der Verzinsung der Mietkaution. In dem Urteil ging es darum, ob die Verzinsungspflicht der Mietkaution in einem Mietvertrag ausgeschlossen werden kann, also dass der Vermieter keine Zinsen auf die Kaution festlegen kann. Ein spannendes Urteil, gerade weil es sich bei den Einlagen um das Geld des Mieters handelt. Bei dem Urteil wurde zeitlich differenziert und zumindest was aktuelle Mietverträge seit dem 01.01.1983 angeht gibt es ein klares Votum.

Wann wurde der Mietvertrag unterschrieben?

Die Gretchenfrage: Von wann ist der Mietvertrag? Diese Frage ist entscheidend, wenn es darum geht ob eine Verzinsung der Mietkaution ausgeschlossen werden kann. Laut Gerichtsurteil des BGH vom 21.8.2018 – VIII ZR 92/17 gibt es folgende Regelung:

• Wurde der Mietvertrag vor dem 01.01.1983 geschlossen und im Mietvertrag die Verzinsung ausgeschlossen, so entfällt die Verzinsungspflicht
• Wurde der Mietvertrag nach dem 01.01.1983 geschlossen, so besteht grundsätzlich eine Verzinsungspflicht, jegliche andere Klauseln die diese Verzinsung außer Kraft setzen sollen sind gesetzwidrig

Wieso wurde diese Regelung getroffen? In der Urteilsbegründung heißt es, dass der Gesetzgeber die Verzinslichkeit der Mietkaution erst im Jahr 1980 angeordnet hat, und auch dies zunächst nur für den Teilbereich des sozialen Wohnungsbaus (§ 9 Abs. 5 WoBindG in der Fassung des Wohnungsbauänderungsgesetzes vom 20. Februar 1980).

Das Gesetz trat am 1. Januar 1983 in Kraft, in welchem für nicht preisgebundenen Wohnraum erstmals zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen eine Verzinsungspflicht für Mietkautionen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt wurde (§ 550b Abs. 2 BGB aF).

Wenn man bedenkt, dass laut einer Umzugsstudie 2020 von Homeweek in Deutschland jährlich 9 Millionen Menschen umziehen, dann dürften heute im Jahr 2021 statistisch bei den häufigen Umzügen nur noch wenige Mietverträge bestehen, die vor dem 01.01.1983 unterschrieben wurden.

Wie muss die Mietkaution verzinst werden?

Das Mietrecht ist in §551 deutlich, bzgl. der Verzinsung der Mietkaution:

Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

Handelt es sich also nicht um ein Studenten- oder Jugendwohnheim, so erfolgt die Verzinsung zu den Konditionen des Spareckzins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Wurde die Kaution nicht Gesetz konform getrennt vom sonstigen Vermögen angelegt, so ist hier eine nachträgliche Berechnung möglich:

Der Vermieter ist verpflichtet die Zinsen zu erstatten, so wie diese bei korrekter Anlage erzielt worden wären.

Wie sieht die aktuelle Verzinsung der Mietkaution aus?

Zugegeben, bei der aktuellen Zinssituation im Euroraum, kann man sich fragen wieso eine Verzinsung im Mietvertrag ausgeschlossen werden sollte – aktuell erhält man als Mieter auf Sparkonten so gut wie keine Zinsen mehr. Ein schneller einfacher Vergleich ist hier möglich:

Eines der besten Angebote bietet aktuell noch die DKB Bank mit dem DKB Mietkautionskonto an, welches 0,01% Zinsen auf die Mietsicherheit bringt.

Betrachtet man die aktuellen Inflationszahlen, so liegen diese aktuell Mitte 2021 bei über 3%. Legt man also das Geld mit 0,01% Zinsen an und rechnet die Inflation über die Jahre der Mietdauer ein, so verliert die Kaution von Jahr zu Jahr an Kaufkraft. Es gibt jedoch auch Alternativen zum Kautionskonto, bei welchen die klassischen Sparkonto Zinsen nicht relevant sind:

Kautionsversicherung – Zinsen egal, aber auch keine Gewinne

Wenn man der aktuellen Finanztip Studie Glauben schenkt, dann spielen klassische Sparprodukte aufgrund der Nullzinsphase für jüngere Menschen keine Rolle mehr. In der letzten Finanztest Ausgabe 10/2021 wurden daher als Alternative für die Mietkaution die Mietkautionsversicherungen genauer unter die Lupe genommen. Als günstige Herausforderer am Markt wurden Inzmo und heysafe gelistet, grundsätzlich empfiehlt Finanztest jedoch eher einen Ratenkredit als Kaution zu nutzen anstatt eine Mietbürgschaft über eine längere Dauer abzuschließen.

Eine Kautionsversicherung kann sich jedoch in seltenen Fällen lohnen, bspw. wenn der Mieter eine Übergangslösung sucht, wenn die bisherige Mietkaution noch nicht ausgelöst wurde, die nächste Mietsicherheit jedoch bereits hinterlegt werden soll.

Einen unübersehbaren Vorteil bieten daher die Kautionsversicherungen: Da es sich um keine klassische Geldanlage handelt, gibt es auch keine Zinsen. Als Mieter kann man sich somit die Mietkaution für eine Servicegebühr sparen und alternativ investieren.

Wie sieht es mit der Rendite bei einem Mietkautionsdepot aus?

Apropos alternative Investments – neben dem Kautionskonto gibt es ebenfalls die Möglichkeit der Kautionshinterlegung mit einem Kautionsdepot. Der Gedanke dahinter ist einfach und schnell erklärt: Die Kautionssumme wird nicht auf einem Sparkonto hinterlegt und verpfändet sondern der Mieter kauft davon Fondsanteile und verpfändet diese an den Vermieter. Durch die Anlage am Kapitalmarkt ist dadurch eine höhere Renditechance möglich, verglichen mit dem Sparkonto.

Eines der einfachsten Kautionsdepots bietet derzeit Growney an, hier wird in eine Auswahl an weltweit breit gestreuten ETF-Fonds investiert. Growney schreibt von einer zu erwartenden Rendite von 1,87% (grow20), 3,76% (grow50) oder 6,84% (grow100):

Vorteile und Nachteile gibt es bei dem Kautionsdepot jedoch ebenso wie bei dem Sparkonto. Durch die Anlage an der Börse kann der Wert der verpfändeten Fondsanteile schwanken. Steigen die Werte, so wird dadurch auch die Mietsicherheit für den Vermieter erhöht. Fallen die Werte und ein Zugriff erfolgt aufgrund von einem Schaden, so besteht das Risiko dass die Kaution nicht mehr so hoch ist wie initial hinterlegt. Daher eignet sich diese Kautionshinterlegung primär für längerfristige Mietverhältnisse.

Hätte man die Mietkaution bspw. am 01.01.1983 in einen weltweit breit gestreuten MSCI World Fonds angelegt, so wäre diese nun im Jahr 2021 um ca. 1500 Punkte gestiegen. In diesem Fall hätte der Bundesgerichtshof vermutlich kein Urteil sprechen müssen. 🙂