Wohnungsmarkt-Analyse: Wo die Nachfrage dem Bestand davonläuft

Für eine Kapitalanlage zählt nicht, wo Wohnungen knapp sind, sondern wo sie knapper werden. Diese Karte zeigt für alle 400 Kreise, wie sich Bevölkerung und Wohnungsbestand seit Ende 2022 auseinanderentwickelt haben — und in welchen Märkten es überhaupt Geschosswohnungen gibt, die als Anlageobjekt in Frage kommen.

Die Karte: 400 Kreise nach Markttyp

Die Einfärbung folgt zwei Fragen. Erstens: Ist die Bevölkerung seit Ende 2022 schneller gewachsen als der Wohnungsbestand? Zweitens: Besteht der Bestand überhaupt aus Geschosswohnungen — oder aus Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen es für Kapitalanleger wenig zu kaufen gibt? Die zweite Frage trennt Märkte, die in der ersten gleich aussehen.

Wie gerechnet wird

Das Statistische Bundesamt schreibt zwei Bestände getrennt fort: Wohnungen je Kreis und Einwohner je Kreis. Daraus lässt sich fragen, wie viele Wohnungen ein Kreis heute bräuchte, um seine Einwohner genauso zu versorgen wie Ende 2022:

Überhang = Einwohner 2025 × (Wohnungen 2022 ÷ Einwohner 2022) − Wohnungen 2025

Ein positiver Wert heißt: Die Bevölkerung ist schneller gewachsen als der Bestand. Die Zahl ist keine amtliche Größe und keine Bedarfsschätzung, sondern eine Verhältnisrechnung — sie zeigt die Richtung, in die sich ein Markt bewegt hat, nicht sein Niveau.

Die 19 Kreise mit Nachfrageüberhang

Zwei Muster fallen auf. Erstens die Größenordnung: 17 der 19 sind kreisfreie Städte, nur der Hochtaunuskreis und das Oberallgäu sind Landkreise. Zweitens die Region: Neun liegen in Bayern, und zwar nicht im Speckgürtel von München, sondern in den eigenständigen Mittelzentren — Landshut, Regensburg, Rosenheim, Kempten, Passau, Straubing, Bamberg, Ansbach, Oberallgäu.

In diesen Städten trifft ein Bevölkerungszuwachs von drei bis vier Prozent binnen drei Jahren auf einen Wohnungsmarkt, der nicht auf Wachstum eingerichtet ist: wenige Bauträger, knappe Flächen, ein Bestand, der über Jahrzehnte für eine stabile Einwohnerzahl gebaut wurde. Der Anteil der 20- bis 40-Jährigen liegt in den 19 Kreisen bei 26,8 Prozent gegenüber 23,0 Prozent im Mittel aller Kreise — es ist die Altersgruppe, die Mietwohnungen nachfragt.

Chemnitz fällt aus dem Muster: Die Stadt ist über Jahrzehnte geschrumpft und hat seit Ende 2022 wieder 1,8 Prozent Einwohner gewonnen, während der Bestand mit 0,5 Prozent praktisch stillsteht. Ein Markt, der nach langem Rückgang wieder wächst, hat kein laufendes Baugeschehen, auf das er zurückgreifen könnte.

Wer zieht zu? Wanderung und Herkunftskreise

Die Bestandsrechnung sagt, dass die Bevölkerung schneller gewachsen ist als die Wohnungszahl. Sie sagt nicht, warum. Ein Bevölkerungszuwachs setzt sich aus dem Saldo von Geburten und Sterbefällen und dem Wanderungssaldo zusammen. Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder weisen den Wanderungssaldo je Kreis aus: Zuzüge minus Fortzüge über die Kreisgrenzen, einschließlich der Wanderungen über die Bundesgrenze. Die Karte färbt deshalb die Kreise mit Überhang in drei Töne:

• Lücke, Zuwanderung trägt (12 Kreise): Der Wanderungssaldo 2024 liegt bei mindestens 5 je 1.000 Einwohner. Hier stützt eine tatsächliche Zunahme der Menschen vor Ort den Überhang.
• Lücke, kaum Zuwanderung (4 Kreise: Kempten (Allgäu), Ansbach, Gelsenkirchen und Bamberg): Die Bevölkerung wächst, der Wanderungssaldo bleibt aber unter 5 je 1.000. Das Wachstum kommt dann eher aus dem Geburtenüberschuss oder aus Effekten der Fortschreibung. Diese Kreise sollte man mit mehr Vorsicht lesen.
• Lücke, aber hoher Leerstand (3 Kreise: Chemnitz, Gera und Brandenburg an der Havel): Hier trägt zwar auch Zuwanderung, der Zensus 2022 zählte aber 8 Prozent oder mehr leere Wohnungen. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Die Schwelle von 5 je 1.000 Einwohner ist gesetzt, nicht amtlich. Sie entspricht einem halben Prozent der Einwohner in einem Jahr.

Die Herkunftskreise stammen aus der Kreiswanderungsmatrix, die Wanderungen zwischen je zwei Kreisen innerhalb Deutschlands als Saldo ausweist. Ein Wert wie „Freising (+374)” heißt: Zwischen 2022 und 2024 sind aus Freising netto 374 Menschen mehr nach Landshut gezogen als umgekehrt. Ein negativer Wert in der letzten Spalte zeigt, wohin die Stadt an ihr Umland verliert. Die meisten kreisfreien Städte in der Tabelle geben an das Umland mehr ab, als sie von dort erhalten. Das ist der übliche Stadt-Umland-Effekt, den ein Kreisvergleich nicht zeigt, wenn nur die Stadt betrachtet wird. Bei Städten mit kleinem Abfluss (Hof, Straubing, Passau) ist die letzte Spalte kaum aussagekräftig.

¹ Regensburg und Bamberg sind Standorte von Erstaufnahme- und Ankunftseinrichtungen. Die Kreiswanderungsmatrix bucht die Weiterverteilung von dort als Umzug, sodass ihre Salden Zuweisungen abbilden und keine Umzugsentscheidungen. Solche Kreise (Wegzug über fünf Prozent der Einwohner in drei Jahren) haben deshalb keine eigenen Herkunftskreise und tauchen auch nicht als Herkunft anderer Kreise auf. Ihre Zuweisungen erhöhen allerdings den Wanderungssaldo der Zielkreise mit; das lässt sich aus den amtlichen Zahlen nicht herausrechnen.

Gegenprobe: Miete, Leerstand und Baulandpreis

Ein Nachfrageüberhang sagt wenig, solange offen ist, ob es leere Wohnungen gibt und was der Markt kostet. Der Zensus 2022 liefert dafür für jeden Kreis die durchschnittliche Nettokaltmiete und die Leerstandsquote zum Stichtag 15. Mai 2022; die Statistik der Kaufwerte für Bauland den Preis für baureifes Land im Jahr 2025. Bundesweit lag die Nettokaltmiete bei 7,28 Euro je Quadratmeter und der Leerstand bei 4,3 Prozent.

Drei Punkte fallen auf:

• Chemnitz, Gera und Brandenburg an der Havel haben zwar einen Bevölkerungsüberhang, aber Leerstandsquoten von 8,6 bis 11,3 Prozent und Mieten zwischen 5,1 und 5,9 Euro je Quadratmeter. Ein wachsender Kreis mit vielen leeren Wohnungen ist kein knapper Markt. Die Karte färbt sie deshalb gesondert.
• Die bayerischen Mittelstädte liegen bei niedrigem Leerstand (Rosenheim 2,0, Kempten 2,9, Regensburg 2,9 Prozent) und Mieten von 7 bis 9,4 Euro. Das passt zum Bild einer angespannten Lage.
• Der kurzfristig verfügbare Leerstand ist die bessere Gegenprobe als die Gesamtquote: Er zählt nur leere Wohnungen, die innerhalb von drei Monaten bezogen werden können, nicht Wohnungen im Umbau oder vor dem Abriss. Bundesweit sind das 1,6 Prozent.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Nettokaltmiete ist eine Bestandsmiete: Sie ist der Durchschnitt aller vermieteten Wohnungen, auch der seit Jahren laufenden Verträge. Neuvertragsmieten liegen in angespannten Märkten deutlich darüber. Und die Zahlen stammen von Mai 2022, dem Beginn des Zeitraums, über den die Bestandsrechnung läuft. Der Baulandpreis ist ein Grundstückspreis, kein Preis für Eigentumswohnungen, und bei kleinen Kreisen beruht er auf wenigen Kaufvorgängen; Kreise mit weniger als zehn Fällen sind ausgelassen.

Die Markttypen und was sie für eine Anlage bedeuten

• Lücke, Zuwanderung trägt (12 Kreise): Die Bevölkerung wächst schneller als der Bestand, es gibt ein Anlagesegment, der Wanderungssaldo bestätigt den Zuzug, und der Leerstand liegt unter 8 Prozent. Das ist die Gruppe, in der sich eine Standortprüfung überhaupt lohnt.
• Lücke, kaum Zuwanderung (4 Kreise): Gleiche Bestandslage, aber der Wanderungssaldo trägt das Bevölkerungswachstum nicht. Prüfen, woher das Wachstum kommt, bevor man die Zahl als Nachfrage liest.
• Lücke, aber hoher Leerstand (3 Kreise): Die Bevölkerung wächst, aber der Zensus zählte 8 Prozent oder mehr leere Wohnungen. Hier fehlt vor allem eine Nachfrage, die die Leerstände füllt.
• Lücke, Eigenheimmarkt (derzeit kein Kreis): Diese Kombination kommt aktuell nicht vor. Sie wäre der Fall, in dem Zuwanderung auf einen Markt ohne Mietwohnungen trifft — für Kapitalanleger unattraktiv, weil es schlicht nichts zu kaufen gibt.
• Ausgeglichen (31 Kreise): Bestand und Bevölkerung haben sich um weniger als 0,25 Prozent auseinanderbewegt. Darunter Hamburg, Leipzig und Mannheim — Märkte, die ihr Niveau halten.
• Bestand wächst schneller (350 Kreise): Der Regelfall. In 106 davon liegt der Überschuss über zwei Prozent; das sind überwiegend Kreise mit rückläufiger Einwohnerzahl, in denen zusätzliche Wohnungen auf weniger Menschen treffen.

Warum die Metropolen fehlen

Für Vermieter in diesen Städten heißt das nicht, dass der Markt gedreht hätte. Der Bezugspunkt ist die Lage von Ende 2022, und die war in München oder Frankfurt bereits angespannt. Es heißt: Der Neubau der vergangenen drei Jahre hat dort gereicht, um das Verhältnis zu halten — mehr nicht. Wie der Blick auf die Wohnfläche pro Kopf zeigt, landet ein erheblicher Teil dieses Neubaus ohnehin nicht bei zusätzlichen Haushalten, sondern in mehr Fläche pro Person.

Was diese Zahlen nicht hergeben

Zunächst die Grenzen der Methode selbst:

• Einwohner sind keine Nachfrage. Wohnungsbedarf hängt an Haushalten und Kaufkraft. Wer in einer Gemeinschaftsunterkunft untergebracht ist, zählt als Einwohner, fragt aber (noch) keine Wohnung nach.
• Ende 2022 ist kein Gleichgewicht. Die Rechnung hält die damalige Versorgung fest. Märkte, die damals schon angespannt waren, bleiben es, auch wenn die Zahl „ausgeglichen” zeigt.
• Drei Jahre und kleine Städte. Bei Kreisen um 50.000 bis 70.000 Einwohner verschieben wenige hundert Wohnungen oder Menschen die Rangfolge. Die 0,25-Prozent-Schwelle liegt in der Größenordnung dessen, was die Fortschreibung so kurz nach dem Zensus sicher auflöst.
• Kreisgrenzen. Bei kreisfreien Städten liegt das Umland in einem eigenen Kreis.

Damit aus der Karte eine Investitionsentscheidung wird, fehlen drei Größen. Zwei davon liegen inzwischen zum Teil vor, aber nicht in der Form, die man für eine Kaufentscheidung braucht:

1. Kaufpreise. Vorhanden ist nur der Preis für baureifes Land aus der amtlichen Kaufwertstatistik. Für Eigentumswohnungen veröffentlichen die Gutachterausschüsse der Länder Grundstücksmarktberichte je Kreis oder Stadt, die belastbarste kostenfreie Quelle für das Preisniveau. Die Lizenz ist je Bundesland unterschiedlich.
2. Erzielbare Mieten. Die Nettokaltmiete aus dem Zensus ist eine Bestandsmiete vom Mai 2022. Maßgeblich für eine Anlage ist die Neuvertragsmiete, also der örtliche Mietspiegel; wo es keinen gibt, helfen die Mietwerttabellen der Gutachterausschüsse.
3. Leerstand. Der Zensus zählt den Leerstand zum Stichtag Mai 2022, einschließlich Wohnungen im Umbau. Als marktaktiver Leerstand ist der kurzfristig verfügbare Anteil die bessere Näherung. Für aktuelle Werte bleibt der CBRE-empirica-Leerstandsindex, dessen Daten allerdings nicht frei lizenziert sind.

Ohne diese drei sagt die Karte, wo die Nachfrage zunimmt und wo sie auf viele leere Wohnungen trifft — nicht, ob der Preis das bereits eingepreist hat. Genau das ist der übliche Fehler: In den bayerischen Mittelstädten ist der Nachfrageüberhang kein Geheimnis, und die Kaufpreise folgen ihm seit Jahren.

Standortprüfung: die Reihenfolge

1. Markttyp prüfen. Nur Kreise mit Nachfrageüberhang und einem Geschosswohnungsanteil über 40 Prozent kommen in die engere Wahl.
2. Preisniveau gegenrechnen. Bodenrichtwert und Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses holen, Kaufpreisfaktor gegen die erzielbare Miete stellen. Der Mietrendite-Rechner rechnet Brutto- und Nettorendite aus, der Cashflow-Rechner prüft, ob die Finanzierung trägt.
3. Nebenkosten des Erwerbs einrechnen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch unterscheiden sich je Bundesland deutlich — der Kaufnebenkosten-Rechner beziffert sie.
4. Steuerliche Seite klären. Die AfA für vermietete Immobilien entscheidet mit darüber, was nach Steuern übrig bleibt.
5. Verwaltung vorbereiten. Zur Vermietung gehört ein Kautionskonto, das die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen führt — wie das geht, steht unter Mietkaution anlegen, die zulässige Höhe rechnet der Mietkautionsrechner aus.

Häufige Fragen

Daten herunterladen

Weiterführende Themen

• Wohnfläche pro Kopf: 49,5 Quadratmeter — und trotzdem fehlen Wohnungen
• Mietrendite-Rechner
• Cashflow-Rechner für Immobilien
• Durchschnittliche Miete in Deutschland
• Mieter- oder Vermietermarkt: Woran erkennt man den Unterschied?