Wohnungsmarkt Gelsenkirchen

Einordnung

Auf der Karte gehört Gelsenkirchen zur Gruppe mit Überhang, doch die Zahlen tragen das nur schwach: +0,6 % Bevölkerung gegenüber +0,2 % Wohnungen ergeben eine Lücke von 531 Wohnungen (0,39 %). Der Wanderungssaldo liegt mit 4,6 je 1.000 unter der Schwelle von 5, die Zuwanderung trägt das Wachstum also nicht. Der Leerstand beträgt 5,3 % und liegt über dem Bundesdurchschnitt von 4,3 %. Die Stadt verliert 1.099 Einwohner an den Kreis Recklinghausen.

Die Kennzahlen im Überblick

Rang 1 bedeutet jeweils den höchsten Wert unter den 400 Kreisen. Die Lücke ist eine eigene Berechnung aus amtlichen Zahlen, keine amtliche Größe.

Woher kommen die Menschen, wohin gehen sie?

Größte Herkunftskreise (Zuzüge minus Fortzüge, 2022 bis 2024, ab 100 Personen):

• Essen: +410
• Soest: +245
• Steinfurt: +176

Größte Abflüsse:

• Recklinghausen: −1.099

Der Wanderungssaldo im Jahr 2024 beträgt 1.234 Personen (13.751 Zuzüge, 12.517 Fortzüge), einschließlich Wanderungen über die Bundesgrenze. Gegenüber allen anderen deutschen Kreisen ergibt sich über drei Jahre ein Saldo von +2.057.

Bilanz seit Ende 2022: Einwohner und Wohnungen

Gelsenkirchen hatte Ende 2025 266.199 Einwohner (+1.555 seit Ende 2022) und 137.567 Wohnungen (+276). Auf 100 zusätzliche Einwohner kamen 18 zusätzliche Wohnungen. Um die Versorgung von Ende 2022 zu halten, wären 52 nötig gewesen.

Rechnerisch leben 1,94 Einwohner je Wohnung (Ende 2022: 1,93; bundesweit 1,90). Ein niedriger Wert deutet auf viele Ein-Personen-Haushalte und größere Wohnungen je Kopf hin, ein hoher auf dichtere Belegung.

Im Vergleich: Kreise in Nordrhein-Westfalen

Unter den 53 Kreisen in Nordrhein-Westfalen liegt Gelsenkirchen bei der Wohnungslücke auf Rang 1, bei der Bestandsmiete auf Rang 50 und beim Leerstand auf Rang 2 (jeweils 1 = höchster Wert).

Die fünf Kreise mit der größten Lücke in Nordrhein-Westfalen. Gelsenkirchen steht fett und, falls nicht darunter, am Ende der Tabelle.

Kaution in Gelsenkirchen: Beispielrechnung

Bei der Bestandsmiete von 5,47 € je m² kostet eine Wohnung mit 60 m² rund 328 € Nettokaltmiete im Monat. Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen, hier also etwa 984 €. Bestandsmieten (Zensus 2022) liegen meist unter den Mieten neuer Verträge; wer neu vermietet, rechnet mit der vereinbarten Miete.

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Was das für Vermieter heißt

Gelsenkirchen zeigt, warum eine Lücke allein kein Kaufargument ist. Bei 5,47 € je m² Bestandsmiete und einer Eigentümerquote von 23,7 % ist der Mietmarkt zwar groß, aber preisschwach. Wer hier investiert, kauft niedrige Einstiegspreise gegen eine geringe Mietdynamik.

Häufige Fragen

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• Alle 400 Kreise auf der Karte und wie gerechnet wird
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