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Wohnungsmarkt · Hamburg

Wohnungsmarkt Hamburg

Ausgeglichen — Rang 25 von 400 bei der rechnerischen Wohnungslücke.

Stand der Daten: Aktualisiert am

Einordnung

Hamburg wächst um 2,01 %, der Bestand um 1,95 %: Die Lücke von 562 Wohnungen (0,06 %) liegt im ausgeglichenen Bereich. Der Leerstand beträgt 1,9 %, der niedrigste Wert aller 400 Kreise. Größte Herkunftskreise sind Kiel, die Region Hannover und Bremen, ins Umland verliert die Stadt Einwohner: Harburg (−5.236) und Pinneberg (−4.453) führen.

Die Kennzahlen im Überblick

KennzahlWertRang von 400
Einwohner Ende 20251.869.473–
Bevölkerung seit Ende 2022+2,01 %–
Wohnungsbestand seit Ende 2022+1,95 %–
Rechnerische Lücke+562 Wohnungen (+0,06 %)25.
Wanderungssaldo 2024+6,7 je 1.000 Einwohner98.
Nettokaltmiete im Bestand9,16 € je m²25.
Leerstand (Zensus 2022)1,9 %400.
Eigentümerquote21,6 %388.
Baulandpreis 20251.083 € je m² (465 Verkäufe)12.
Geschosswohnungen79,4 % des Bestandes–
Anteil ab 65 Jahre18,2 %391.

Rang 1 bedeutet jeweils den höchsten Wert unter den 400 Kreisen. Die Lücke ist eine eigene Berechnung aus amtlichen Zahlen, keine amtliche Größe.

Woher kommen die Menschen, wohin gehen sie?

Größte Herkunftskreise (Zuzüge minus Fortzüge, 2022 bis 2024, ab 100 Personen):

Größte Abflüsse:

Der Wanderungssaldo im Jahr 2024 beträgt 12.465 Personen (95.603 Zuzüge, 83.138 Fortzüge), einschließlich Wanderungen über die Bundesgrenze. Gegenüber allen anderen deutschen Kreisen ergibt sich über drei Jahre ein Saldo von −9.298.

Bilanz seit Ende 2022: Einwohner und Wohnungen

Hamburg hatte Ende 2025 1.869.473 Einwohner (+36.798 seit Ende 2022) und 1.010.584 Wohnungen (+19.341). Auf 100 zusätzliche Einwohner kamen 53 zusätzliche Wohnungen. Um die Versorgung von Ende 2022 zu halten, wären 54 nötig gewesen.

Rechnerisch leben 1,85 Einwohner je Wohnung (Ende 2022: 1,85; bundesweit 1,90). Ein niedriger Wert deutet auf viele Ein-Personen-Haushalte und größere Wohnungen je Kopf hin, ein hoher auf dichtere Belegung.

Kaution in Hamburg: Beispielrechnung

Bei der Bestandsmiete von 9,16 € je m² kostet eine Wohnung mit 60 m² rund 550 € Nettokaltmiete im Monat. Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen, hier also etwa 1.650 €. Bestandsmieten (Zensus 2022) liegen meist unter den Mieten neuer Verträge; wer neu vermietet, rechnet mit der vereinbarten Miete.

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Was das für Vermieter heißt

Mit 9,16 € je m² Bestandsmiete und 1.083 € je m² Bauland ist Hamburg ein teurer, aber sehr dicht bespielter Markt. Ein Leerstand unter 2 % bedeutet kaum Reserve: Wohnungen sind schnell vermietet, der Einstiegspreis nimmt aber viel von der Rendite vorweg.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution in Hamburg sein?
Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Bei der Bestandsmiete von 9,16 € je m² wären das für 60 m² rund 1.650 €. Neuvertragsmieten liegen oft darüber, die tatsächliche Kaution richtet sich nach der Miete im Vertrag.
Fehlen in Hamburg Wohnungen?
Bevölkerung und Wohnungsbestand haben sich seit Ende 2022 ungefähr gleich entwickelt. Eine Lücke lässt sich rechnerisch nicht ablesen. Der Leerstand lag beim Zensus 2022 bei 1,9 % (bundesweit 4,3 %).
Woher ziehen die meisten Menschen nach Hamburg?
Zwischen 2022 und 2024 kamen netto die meisten aus Kiel, Region Hannover, Bremen. Der Wanderungssaldo 2024 lag bei +6,7 je 1.000 Einwohner.

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Weitere Kreise

Landshut · Darmstadt · Chemnitz · Bremen · Gelsenkirchen · Leipzig · Berlin · München · Erzgebirgskreis

Quellen