Wohnungsmarkt München

Einordnung

München ist das Gegenbeispiel zur Ausgangsthese: Der Bestand wuchs mit 2,28 % mehr als doppelt so schnell wie die Bevölkerung (+0,97 %). Rechnerisch ergeben sich 10.784 Wohnungen mehr, als das Bevölkerungswachstum erfordert hätte. Trotzdem liegt die Bestandsmiete mit 12,89 € je m² an der Spitze aller Kreise. Der Grund: Die Zahl allein sagt nichts über die Preisklasse. In München ziehen mehr Menschen weg, als aus dem übrigen Deutschland zuziehen (−36.823 in drei Jahren), vor allem nach Fürstenfeldbruck und in den Landkreis München.

Die Kennzahlen im Überblick

Rang 1 bedeutet jeweils den höchsten Wert unter den 400 Kreisen. Die Lücke ist eine eigene Berechnung aus amtlichen Zahlen, keine amtliche Größe.

Woher kommen die Menschen, wohin gehen sie?

Größte Herkunftskreise (Zuzüge minus Fortzüge, 2022 bis 2024, ab 100 Personen):

• Stuttgart: +1.117
• Städteregion Aachen: +748
• Karlsruhe (Stadt): +609
• Frankfurt am Main: +465
• Darmstadt: +340

Größte Abflüsse:

• Fürstenfeldbruck: −7.979
• München (Landkreis): −7.912
• Mühldorf am Inn: −3.859

Der Wanderungssaldo im Jahr 2024 beträgt 12.157 Personen (108.120 Zuzüge, 95.963 Fortzüge), einschließlich Wanderungen über die Bundesgrenze. Gegenüber allen anderen deutschen Kreisen ergibt sich über drei Jahre ein Saldo von −36.823.

Bilanz seit Ende 2022: Einwohner und Wohnungen

München hatte Ende 2025 1.505.036 Einwohner (+14.520 seit Ende 2022) und 846.868 Wohnungen (+18.850). Auf 100 zusätzliche Einwohner kamen 130 zusätzliche Wohnungen. Um die Versorgung von Ende 2022 zu halten, wären 56 nötig gewesen.

Rechnerisch leben 1,78 Einwohner je Wohnung (Ende 2022: 1,80; bundesweit 1,90). Ein niedriger Wert deutet auf viele Ein-Personen-Haushalte und größere Wohnungen je Kopf hin, ein hoher auf dichtere Belegung.

Im Vergleich: Kreise in Bayern

Unter den 96 Kreisen in Bayern liegt München bei der Wohnungslücke auf Rang 43, bei der Bestandsmiete auf Rang 1 und beim Leerstand auf Rang 95 (jeweils 1 = höchster Wert).

Die fünf Kreise mit der größten Lücke in Bayern. München steht fett und, falls nicht darunter, am Ende der Tabelle.

Kaution in München: Beispielrechnung

Bei der Bestandsmiete von 12,89 € je m² kostet eine Wohnung mit 60 m² rund 773 € Nettokaltmiete im Monat. Die Kaution darf nach § 551 BGB höchstens drei Nettokaltmieten betragen, hier also etwa 2.319 €. Bestandsmieten (Zensus 2022) liegen meist unter den Mieten neuer Verträge; wer neu vermietet, rechnet mit der vereinbarten Miete.

Mietkautionskonto in München: Banken im Vergleich· Kaution berechnen

Was das für Vermieter heißt

Der Leerstand liegt bei 2,4 %, der Baulandpreis bei 3.455 € je m². Die Bestandsrechnung erfasst Zahl der Wohnungen, aber nicht Größe, Lage oder Preisniveau. München eignet sich als Beispiel dafür, dass ein Bestandsüberschuss nicht automatisch Entspannung bedeutet.

Häufige Fragen

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