Altbau

Veröffentlicht am 21. September 20266 Min. Lesezeit

Altbau bezeichnet ein älteres Bestandsgebäude — das Gegenstück zum Neubau. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht. Verbreitet ist die Grenze Baujahr vor 1949, also vor dem Wiederaufbau: Gebäude aus der Gründerzeit, der Jahrhundertwende und der Zwischenkriegszeit. In der Immobilienwirtschaft wird der Begriff daneben oft enger für Gründerzeitbauten vor 1918 verwendet, umgangssprachlich manchmal auch weiter für alles vor den 1970er Jahren.

Verbindlich ist die Grenze immer nur dort, wo eine konkrete Regelung sie zieht:

Zusammenhang	Wie der Altbau eingeordnet wird
Mietspiegel	Eigene Baualtersklasse, Grenzen je Gemeinde verschieden (häufig „bis 1918” und „1919–1948”)
Abschreibung	2,5 % jährlich bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925, sonst 2 % (§ 7 Abs. 4 EStG)
Energierecht	Bestandsgebäude — es gelten Nachrüstpflichten, nicht der Neubaustandard
Mietpreisbremse	Gilt uneingeschränkt; die Neubauausnahme des § 556f BGB greift nicht

Was mietrechtlich geschuldet ist

Die wichtigste Regel für den Altbau: Der Vermieter schuldet den bei Errichtung des Gebäudes üblichen Standard, nicht den heutigen. Dieser Grundsatz zieht sich durch die Rechtsprechung — etwa beim Schallschutz, der sich nach den zur Bauzeit geltenden Anforderungen richtet, solange später nicht umfassend umgebaut wurde. Ein hellhöriger Altbau ist deshalb nicht automatisch ein Mietmangel.

Grenzenlos ist das aber nicht. Es gibt einen Mindeststandard, den jede Wohnung erfüllen muss: Der BGH verlangt beispielsweise bei der Elektroinstallation, dass zumindest ein größeres Gerät und gleichzeitig weitere übliche Haushaltsgeräte betrieben werden können. Feuchtigkeit, Schimmel, undichte Dächer oder eine nicht funktionierende Heizung sind unabhängig vom Baujahr Mängel.

Praktisch heißt das: Alter entschuldigt einen niedrigeren Ausstattungsstandard, aber keinen Defekt. Wird der Altbau dagegen umfassend modernisiert, steigen die Anforderungen — dann darf der Mieter den Standard erwarten, der dem Umbau entspricht.

Miete und Mietpreisbremse

Für Altbauten gilt die Mietpreisbremse ohne Ausnahme: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Ausnahme des § 556f BGB erfasst nur Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden — oder solche Altbauten, die umfassend modernisiert wurden, also mit einem Aufwand von etwa einem Drittel eines vergleichbaren Neubaus. Einzelne Maßnahmen genügen dafür nicht (Mietpreisbremse im Detail).

Im Mietspiegel bildet der Altbau eine eigene Baualtersklasse mit eigener Mietspanne. Wo eine konkrete Wohnung darin landet, entscheiden die Wohnwertmerkmale: Stuck, Parkett und hohe Decken wirken wohnwerterhöhend, ein Bad ohne Fenster, Einzelöfen oder fehlende Wärmedämmung wohnwertmindernd.

Energetischer Standard und Pflichten

Für Bestandsgebäude schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) keinen Neubaustandard vor, wohl aber punktuelle Nachrüstpflichten: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungsleitungen im unbeheizten Bereich sowie der Austausch alter Konstanttemperatur- kessel, die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind unter anderem selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, solange der Eigentümer nicht wechselt — bei Eigentümerwechsel greifen die Pflichten binnen zwei Jahren.

Der höhere Energieverbrauch schlägt auf die Nebenkosten durch: Im Altbau liegt die Differenz zwischen Kaltmiete und Warmmiete typischerweise deutlich über der eines Neubaus. Beim Wohnungsvergleich ist deshalb die Warmmiete die aussagekräftigere Größe. Denkmalgeschützte Gebäude sind von vielen Anforderungen befreit, wenn die Maßnahmen die Substanz beeinträchtigen würden.

Altbau für Vermieter und Eigentümer

Steuerlich läuft die Abschreibung langsamer als im Neubau: 2 Prozent jährlich über 50 Jahre, bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 2,5 Prozent über 40 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG). Dafür gibt es zwei Sonderwege, die es im Neubau nicht gibt: erhöhte Absetzungen für Baudenkmäler (§ 7i EStG) und für Gebäude in Sanierungsgebieten (§ 7h EStG) — jeweils für den Sanierungsanteil, nicht für den Kaufpreis der Substanz. Die laufende Abschreibung rechnet der AfA-Rechner aus.

Dem stehen höhere Instandhaltungskosten gegenüber. Wer kauft, sollte die Rücklage großzügiger ansetzen als beim Neubau — im Renditevergleich fällt das schnell stärker ins Gewicht als der niedrigere Kaufpreis je Quadratmeter (Mietrenditerechner).

Was das für die Mietkaution bedeutet

Die Kaution ist auch im Altbau auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB) und in drei Raten zahlbar. Zwei Punkte sind hier aber anders als im Neubau:

Der Zustand bei Übergabe entscheidet über die Schönheitsreparaturen. Wird eine Altbauwohnung unrenoviert übergeben, ist eine Klausel, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, unwirksam — der Vermieter darf dafür beim Auszug nichts von der Kaution einbehalten (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Mehr dazu unter Schönheitsreparaturen.

Alterstypische Spuren sind keine Schäden. Abgenutzte Dielen, Risse im Altputz, nicht mehr schließende Kastenfenster: Was auf die Bauweise und das Alter zurückgeht, ist vertragsgemäße Abnutzung und über die Miete abgegolten. Die Kaution sichert nur Schäden, die darüber hinausgehen. Ein ausführliches Übergabeprotokoll mit Fotos ist im Altbau deshalb noch wichtiger als anderswo — es trennt den Zustand bei Einzug von dem, was später hinzugekommen ist.

Die häufig ungenaue Wohnfläche wirkt sich dagegen auf beides aus: Weicht sie um mehr als zehn Prozent nach unten ab, kann das die Miete mindern — und damit auch die zulässige Kautionshöhe senken (warum Altbauflächen oft nicht stimmen).

Häufige Fragen

Ab welchem Baujahr gilt ein Gebäude als Altbau?

Üblicherweise bei Errichtung vor 1949. Verbindlich ist das nicht: Mietspiegel ziehen eigene Grenzen, und in Anzeigen wird „Altbau” oft für alles Vorkriegstypische verwendet — hohe Decken, Stuck, Flügeltüren. Für rechtliche Folgen kommt es nie auf das Etikett an, sondern auf die konkrete Vorschrift.

Muss der Vermieter einen Altbau auf heutigen Standard bringen?

Nein. Geschuldet ist der Standard zur Bauzeit, solange die Wohnung den allgemeinen Mindestanforderungen an zeitgemäßes Wohnen genügt. Eine Modernisierung kann der Mieter nicht verlangen; führt der Vermieter sie durch, darf er die Kosten anteilig auf die Miete umlegen.

Sind einfach verglaste Kastenfenster ein Mietmangel?

In der Regel nicht, wenn sie dem ursprünglichen Ausstattungsstandard entsprechen und funktionsfähig sind. Ein Mangel liegt erst vor, wenn sie undicht sind, nicht mehr schließen oder Feuchtigkeitsschäden verursachen. Wurden im Haus bereits Fenster ausgetauscht und einzelne Wohnungen ausgespart, lohnt ein genauer Blick in den Mietvertrag.

Ist ein Altbau von der Mietpreisbremse ausgenommen?

Nein. Ausgenommen sind nur Neubauten ab erstmaliger Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 und umfassend modernisierte Wohnungen. Ein sanierter Altbau fällt nur dann darunter, wenn die Modernisierung diesen erheblichen Umfang erreicht.

Darf die Kaution im Altbau höher sein, weil mehr kaputtgehen kann?

Nein. Die Obergrenze von drei Nettokaltmieten gilt unabhängig vom Baujahr und vom Zustand der Wohnung. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist insoweit unwirksam.