Neubau

Veröffentlicht am 21. September 20265 Min. Lesezeit

Neubau bezeichnet ein neu errichtetes Gebäude — im Alltag meist in Abgrenzung zum Altbau. Einen einheitlichen gesetzlichen Neubaubegriff gibt es allerdings nicht — ebenso wenig wie für den Altbau: Mietrecht, Steuerrecht und Energierecht ziehen die Grenze jeweils an einem eigenen Stichtag. Wer wissen will, ob eine Wohnung „Neubau” ist, muss deshalb zuerst fragen: wofür?

Zusammenhang	Maßgeblicher Stichtag
Mietpreisbremse (§ 556f BGB)	erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014
Lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG)	Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 → 3 % statt 2 %
Degressive Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG)	Baubeginn zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029
Energierecht (GModG, früher GEG)	Bauantrag ab Geltung der jeweiligen Neubauanforderung
Mietspiegel	Baualtersklasse der jeweiligen Gemeinde — Grenzen variieren

Neubau im Mietrecht

Der praktisch wichtigste Fall ist die Mietpreisbremse. Sie gilt nach § 556f Satz 1 BGB nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete sonst bei Neuvermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — für solche Neubauten entfällt diese Grenze dauerhaft, auch bei späteren Mieterwechseln. Maßgeblich ist die erste Nutzung, nicht der Bauantrag oder die Fertigstellung auf dem Papier.

Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen (§ 556f Satz 2 BGB): Liegt der Aufwand bei etwa einem Drittel dessen, was ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte, wird die Wohnung wie ein Neubau behandelt. Details dazu im Ratgeber zur Mietpreisbremse.

Im Mietspiegel taucht der Neubau als eigene Baualtersklasse auf. Neue Gebäude liegen dort regelmäßig in der obersten Spanne — Ausstattung, Zustand und energetische Qualität sind die Wohnwertmerkmale, die das begründen.

Neubau im Steuerrecht

Für Vermieter entscheidet das Baujahr über die Abschreibung:

3 Prozent linear für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG) — gegenüber 2 Prozent im Bestand.
5 Prozent degressiv als Wahlrecht für Gebäude, mit deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde (§ 7 Abs. 5a EStG). Die Bemessungsgrundlage ist dabei jeweils der Restwert, die Abschreibung fällt also in den ersten Jahren deutlich höher aus.
Zusätzlich möglich ist unter engen Voraussetzungen die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG.

Anders als bei Bestandsimmobilien fällt beim Neubau in den ersten Jahren kaum Erhaltungsaufwand an — die laufenden Kosten sind niedriger, dafür ist der Kapitaleinsatz höher. Wie sich das auf die Rendite auswirkt, zeigt der Mietrenditerechner; die Abschreibung selbst rechnet der AfA-Rechner.

Neubau im Energierecht

Für neu errichtete Gebäude gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Es begrenzt den Jahres-Primärenergiebedarf auf 55 Prozent des Werts eines Referenzgebäudes und stellt Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehülle. Für Heizungen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten gilt seit dem

Januar 2024 die Pflicht, mindestens 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Energien zu erzeugen — in der Praxis über Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösungen.

Das ist der Grund, warum die Warmmiete im Neubau oft näher an der Kaltmiete liegt als im Bestand: Die Nettokaltmiete ist höher, die Heizkosten sind niedriger. Für den Vergleich zweier Wohnungen ist deshalb die Warmmiete die ehrlichere Größe.

Was der Neubau für die Mietkaution bedeutet

Drei Punkte sind beim Erstbezug anders:

Die Kaution fällt höher aus. Sie ist nach § 551 Abs. 1 BGB auf das Dreifache der Nettokaltmiete begrenzt — und die liegt im Neubau über dem Bestandsniveau. Bei 200 Euro Mietunterschied sind das 600 Euro mehr Kaution. Der Mietkautionsrechner rechnet den konkreten Betrag aus; zahlen darf man ihn in drei Raten (§ 551 Abs. 2 BGB).

Es gibt keinen Vormieter. Ohne Vorgeschichte fehlt der Vergleichsmaßstab für den Zustand. Das Übergabeprotokoll beim Einzug ist damit besonders wichtig: Was dort nicht steht, lässt sich beim Auszug schwer als „von Anfang an so” belegen. Umgekehrt kann der Vermieter aus demselben Grund keine Abnutzungsspuren des Vormieters geltend machen.

Baumängel sind häufig. Nicht fertiggestellte Außenanlagen, Restarbeiten im Treppenhaus oder Lärm aus noch laufenden Bauabschnitten sind beim Erstbezug die Regel, nicht die Ausnahme. Sie können ein Mietmangel sein und zur Minderung berechtigen — an der Kaution ändern sie nichts, die bleibt in voller Höhe geschuldet.

Für Schönheitsreparaturen gilt eine Besonderheit: Wird eine unrenovierte Wohnung übergeben, sind Renovierungsklauseln unwirksam. Beim Neubau ist die Wohnung renoviert übergeben worden — entsprechende Klauseln können hier also wirksam sein, soweit sie keine starren Fristen enthalten. Mehr dazu unter Schönheitsreparaturen.

Häufige Fragen

Ab wann gilt eine Wohnung nicht mehr als Neubau?

Das hängt vom Zusammenhang ab. Die Ausnahme von der Mietpreisbremse bleibt dauerhaft bestehen, auch nach zehn Jahren und mehreren Mieterwechseln — sie knüpft an die erstmalige Nutzung, nicht an ein Alter. Im Mietspiegel dagegen rutscht das Gebäude mit der Zeit in eine ältere Baualtersklasse. Umgangssprachlich gilt ein Gebäude meist etwa fünf Jahre lang als Neubau.

Darf der Vermieter im Neubau eine höhere Kaution verlangen als drei Monatsmieten?

Nein. § 551 Abs. 1 BGB gilt unabhängig vom Baujahr. Drei Nettokaltmieten sind die Obergrenze; alles darüber ist unwirksam und kann zurückgefordert werden — siehe Kautionshöhe.

Gilt die Mietpreisbremse für einen sanierten Altbau?

Nur wenn die Sanierung den Umfang einer umfassenden Modernisierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB erreicht — Faustregel: rund ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus und eine Modernisierung, die das Gebäude in wesentlichen Bereichen einem Neubau gleichstellt. Einzelne Maßnahmen wie neue Fenster oder ein neues Bad genügen dafür nicht.

Ist Erstbezug dasselbe wie Neubau?

Nicht zwingend. „Erstbezug” heißt nur, dass die Wohnung noch nie bewohnt wurde — das trifft auch auf einen Altbau zu, der nach Kernsanierung erstmals wieder vermietet wird. In Anzeigen steht dann meist „Erstbezug nach Sanierung”. Für die Mietpreisbremse ist das ein Unterschied: Sie entfällt nur bei umfassender Modernisierung, nicht bei jedem Erstbezug.