Kaution verwerten bei Mietrückstand: Ablauf für Vermieter in sechs Schritten
Der Mieter zahlt nicht, und die Kaution liegt auf dem Konto. Naheliegend wäre, die Schuld einfach dort abzubuchen. Das Gesetz sieht es anders: Die Mietkaution ist eine Sicherheit für das Ende des Mietverhältnisses, kein Zahlungsmittel für laufende Rückstände. Wann Vermieter sie trotzdem verwerten dürfen und welche Schritte vorher kommen, zeigt dieser Ablauf.
Warum die Kaution den Rückstand nicht „bezahlt”
Nach § 551 Abs. 1 BGB sichert die Kaution die Erfüllung der Mieterpflichten. Sie ist damit Sicherheit, nicht Ersatzleistung. Daraus folgen drei Dinge, die Vermieter bei Zahlungsverzug im Blick haben sollten:
- Der Verzug läuft weiter. Die Miete ist spätestens zum dritten Werktag des Monats fällig (§ 556b Abs. 1 BGB). Wird sie nicht gezahlt, ist der Mieter im Verzug, auch ohne Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), und schuldet Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB). Die Zinsen rechnet der Basiszinsrechner aus.
- Das Kündigungsrecht bleibt. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die fristlose Kündigung an die Höhe des Rückstands. Ob eine Kaution hinterlegt ist, spielt dort keine Rolle. Wann die Schwelle erreicht ist, steht in Was kann man bei Mietrückstand tun?
- Der Zugriff hat Voraussetzungen. Der BGH hat 2014 entschieden, dass der Vermieter die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses nicht wegen streitiger Forderungen verwerten darf, auch nicht auf Grundlage einer Vertragsklausel (VIII ZR 234/13). Nach Mietende gilt das nicht mehr (VIII ZR 141/17). Die Grundregeln stehen ausführlich in Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen?
Umgekehrt gilt dasselbe für Mieter: Sie dürfen die letzten Mieten nicht „abwohnen”, also mit der Kaution verrechnen (Abwohnen der Mietkaution).
Der Ablauf in sechs Schritten
| Schritt | Was Vermieter tun | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| 1. Rückstand feststellen | Mietkonto mit Soll und Ist führen, offene Beträge je Monat festhalten | Eine saubere Aufstellung ist die Grundlage für jede spätere Verrechnung |
| 2. Zahlungsaufforderung | Schriftlich mit Betrag, Zeitraum und Frist mahnen | Verzug besteht schon ohne Mahnung, die Aufforderung dokumentiert aber den Stand und setzt eine Frist |
| 3. Kündigung prüfen | Bei erreichter Schwelle fristlos, hilfsweise ordentlich kündigen | Schonfristzahlung und Amt berücksichtigen, Details im Rückstand-Ratgeber |
| 4. Rückgabe der Wohnung | Wohnung zurücknehmen, Übergabeprotokoll erstellen | Erst jetzt ist der Zugriff auf die Kaution wegen streitiger Forderungen möglich |
| 5. Kautionsabrechnung | Alle Forderungen einzeln auflisten: Rückstand, Zinsen, Schäden, Betriebskosten | Der Mieter muss nachvollziehen können, was womit verrechnet wird |
| 6. Verwertung und Rest | Kaution entsprechend ihrer Form verwerten, Überschuss auszahlen, Rest einfordern | Wegen noch offener Betriebskosten darf ein angemessener Teil einbehalten werden |
Für Schritt 5 gibt es ein Anschreiben zum Ausfüllen: Anschreiben zur Kautionsabrechnung.
Je nach Form der Kaution: Wie der Zugriff abläuft
Barkaution auf Treuhandkonto oder Vermieterkonto. Hier hat der Vermieter das Geld unter Kontrolle. Er erklärt die Aufrechnung mit seiner Rückstandsforderung und entnimmt den Betrag. Wichtig ist die schriftliche Abrechnung, damit der Mieter sieht, welche Positionen verrechnet wurden. Eine Treuhandkonto-Lösung hält die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters, das ist Pflicht nach § 551 Abs. 3 BGB.
Verpfändetes Sparkonto oder Depot des Mieters. Das Geld liegt bei der Bank, der Vermieter hat ein Pfandrecht. Er fordert die Bank zur Auszahlung auf und legt die Verpfändungserklärung vor. Banken verlangen in der Praxis meist die Zustimmung des Mieters oder einen Titel. Wie die Verpfändung aufgebaut ist, steht unter Abtretungserklärung oder Verpfändungserklärung, die Besonderheiten bei Fondsanteilen unter Mietkautionsdepot.
Mietkautionsbürgschaft. Der Vermieter wendet sich an den Bürgen, also Versicherer oder Bank, mit Bürgschaftsurkunde, Mietvertrag und dem Nachweis der offenen Forderung. Welche Unterlagen genau verlangt werden, regeln die Bürgschaftsbedingungen. Der Bürge zahlt und nimmt anschließend den Mieter in Regress. Das hat für Vermieter einen Vorteil: Sie sind nicht von der Zahlungsfähigkeit des Mieters abhängig, solange der Bürge solvent ist. Mehr zu den Anbietern: Mietkautionsbürgschaft.
Wenn die Kaution nicht reicht
Der Rückstand ist oft höher als die Kaution, besonders wenn Kündigung und Räumung mehrere Monate dauern. Dann bleibt eine Restforderung:
- Mahnbescheid. Das gerichtliche Mahnverfahren ist der günstige Weg, wenn der Mieter die Forderung nicht bestreitet. Widerspricht er, folgt die Zahlungsklage.
- Zahlungsklage, häufig verbunden mit der Räumungsklage, wenn der Mieter noch in der Wohnung wohnt.
- Titel. Aus einem Vollstreckungsbescheid oder Urteil lässt sich vollstrecken. Ein rechtskräftig festgestellter Anspruch verjährt erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB), der unbestrittene Rückstand ohne Titel dagegen nach drei Jahren, gerechnet ab Jahresende (§§ 195, 199 BGB).
Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, ob beim Mieter etwas zu holen ist. Bei Mietnomaden und Mietern ohne pfändbares Einkommen oft nicht. Dazu: Was tun bei Mietnomaden?
Rechenbeispiel: Kaution reicht nicht aus
Warmmiete 900 €, Nettokaltmiete 700 €. Kaution: drei Nettokaltmieten, also 2.100 €, mit aufgelaufenen Zinsen 2.140 €. Der Mieter zahlt ab Januar nichts mehr. Der Vermieter kündigt im Februar fristlos, der Mieter zieht Ende Mai aus.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Rückstand Januar bis Mai (5 × 900 €) | 4.500 € |
| Kaution einschließlich Zinsen | – 2.140 € |
| Restforderung nach Verrechnung | 2.360 € |
Zuzüglich Verzugszinsen auf die jeweils fälligen Beträge. Hätte der Vermieter schon im Februar die Kaution vom Konto genommen, obwohl der Mieter den Rückstand bestritt, wäre das unzulässig gewesen, und er hätte den Betrag zurückzahlen müssen.
Typische Fehler
- Kaution während der Mietzeit verrechnen, obwohl der Mieter die Forderung bestreitet. Das ist unzulässig und kann den Vermieter in eigene Zahlungspflichten bringen.
- Pauschal abrechnen. Wer nur „Mietrückstand, Schäden, Sonstiges” abzieht, ohne Positionen und Beträge, muss mit Widerspruch rechnen.
- Rückstand und Schäden vermischen. Beide dürfen verrechnet werden, aber getrennt aufgelistet und belegt.
- Den Bürgen vergessen. Bei einer Bürgschaft müssen Bürge und Mieter in der Regel nachvollziehen können, welche Forderung geltend gemacht wird. Anträge ohne Nachweis kosten Zeit.
- Die Betriebskostenabrechnung ignorieren. Läuft sie noch, kann ein angemessener Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückbehalten werden, nicht aber die gesamte.
Häufige Fragen
Darf ich die Kaution verrechnen, wenn der Mieter zwei Monate nicht gezahlt hat?
Nicht einseitig, solange das Mietverhältnis läuft und der Mieter den Rückstand bestreitet. Während der Mietzeit darf die Kaution nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Forderungen angegriffen werden. Erkennt der Mieter den Rückstand an oder stimmt er der Verrechnung zu, ist das möglich. Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen verrechnen.
Verhindert eine hinterlegte Kaution die fristlose Kündigung?
Nein. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB knüpft die Kündigung allein an die Höhe des Rückstands. Dass eine Sicherheit vorhanden ist, schließt das Kündigungsrecht nicht aus.
Wie komme ich an das Geld, wenn die Kaution als Bürgschaft gestellt wurde?
Der Vermieter wendet sich an den Bürgen, also den Versicherer oder die Bank, und legt die Bürgschaftsurkunde, die offene Forderung und die Nachweise dazu vor. Die genauen Voraussetzungen stehen in den Bürgschaftsbedingungen. Der Bürge zahlt und holt sich das Geld anschließend beim Mieter zurück.
Was passiert, wenn der Rückstand höher ist als die Kaution?
Die Kaution wird vollständig verrechnet, den Rest muss der Vermieter beim Mieter einfordern, notfalls per Mahnbescheid oder Zahlungsklage. Ein rechtskräftiger Titel verjährt erst nach 30 Jahren (§ 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB).
Muss der Mieter die Kaution wieder auffüllen, wenn der Vermieter zugegriffen hat?
Hat der Vermieter während der Mietzeit zulässig auf die Kaution zugegriffen, darf er verlangen, dass der Mieter sie wieder auf die vereinbarte Höhe auffüllt. Nach Ende des Mietverhältnisses stellt sich die Frage nicht mehr, dort wird abgerechnet.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 556b BGB – Fälligkeit der Miete — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 286 BGB – Verzug des Schuldners — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 288 BGB – Verzugszinsen — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 197 BGB – Dreißigjährige Verjährungsfrist — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13 – Verwertung der Kaution während der Mietzeit — Bundesgerichtshof
- Sekundärquelle BGH, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17 – Verwertung wegen streitiger Forderungen nach Mietende — dejure.org
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