Kaution als Pluspunkt bei der Wohnungsbewerbung: Zusage, Bürgschaft oder Guthabennachweis
In Städten mit knappem Wohnungsangebot bewerben sich auf eine Wohnung oft Dutzende Interessenten mit ähnlichem Einkommen. Ein Nachweis, dass die Kaution gesichert ist, kann dann ein zusätzliches Argument sein. Er ersetzt kein Einkommen, nimmt dem Vermieter aber eine typische Sorge ab: dass die Kaution nach dem Einzug nicht komplett kommt.
Was ein Vermieter aus einem Kautionsnachweis liest
Wer eine Wohnung vermietet, prüft vor allem zwei Dinge: ob die Miete dauerhaft gezahlt werden kann und ob am Ende Sicherheit für Schäden oder offene Forderungen da ist. Einkommensnachweis, Bonitätsauskunft und Selbstauskunft beantworten die erste Frage. Die zweite bleibt oft offen bis zur Vertragsunterzeichnung.
Ein Kautionsnachweis liefert dazu drei Signale:
- Liquidität: Der Bewerber hat Rücklagen in Höhe von bis zu drei Nettokaltmieten.
- Planung: Der Bewerber ist auf den Umzug vorbereitet und muss die Kaution nicht erst mühsam beschaffen.
- Weniger Ausfallrisiko: Die häufigste Streitstelle beim Einzug, die Ratenzahlung, kommt gar nicht erst auf.
Was er nicht belegt: dass das Einkommen zur Miete passt. Ein Bewerber mit vollem Kautionskonto, aber schwankendem Einkommen bleibt für die meisten Vermieter zweite Wahl gegenüber jemandem mit unbefristeter Stelle und Ratenzahlung. Der Nachweis ist ein Zusatz, kein Ersatz für die übrigen Unterlagen der Bewerbungsmappe.
Die Varianten im Überblick
1. Kautionszusage einer Bürgschaft oder Versicherung
Früher haben einige Anbieter von Mietkautionsbürgschaften und -versicherungen eine Zusage ausgestellt, die Mieter der Bewerbung beilegen konnten: Die Kaution ist bewilligt und wird bei Vertragsabschluss ausgestellt. Ob ein Anbieter das heute noch anbietet und in welcher Form, ändert sich und sollte direkt beim Anbieter erfragt werden. Einen Überblick über die Produkte gibt der Vergleich der Mietkautionsbürgschaften.
Der wichtigere Punkt ist ein anderer: Eine Bürgschaft ist nur dann eine gültige Kaution, wenn der Vermieter sie akzeptiert. Was als Sicherheit gilt, steht im Mietvertrag. Sieht er eine Barkaution vor, darf der Vermieter die Bürgschaft ablehnen. Wer diesen Weg gehen will, sollte deshalb schon bei der Bewerbung ankündigen, dass er eine Bürgschaft nutzen möchte, und nicht erst bei der Vertragsunterzeichnung.
2. Guthabennachweis: Die volle Kaution liegt bereit
Der Bewerber legt die Kaution auf einem eigenen Konto zurück und belegt das Guthaben. Wichtig ist, was dieses Guthaben rechtlich ist: Es ist noch keine Kaution. Solange kein Mietvertrag besteht, gehört es dem Bewerber allein, der Vermieter hat darauf keinen Zugriff. Zur Kaution wird es erst, wenn bei Vertragsschluss ein Konto angelegt und an den Vermieter verpfändet wird, wie es die Verpfändungserklärung regelt. Das bereitliegende Geld lässt sich dann direkt auf ein solches Kautionskonto überweisen.
Als Nachweis reicht eine Bankbestätigung oder ein Auszug, auf dem alles außer dem Guthaben geschwärzt ist. Ein vollständiger Kontoauszug gehört nicht in die Mappe, er zeigt Einkäufe, Abbuchungen und andere Angaben, die den Vermieter nichts angehen.
3. Kautionskonto vor Vertragsunterzeichnung: nicht sinnvoll
Manche Mieter richten schon vor dem Vertrag ein Konto für die Kaution ein. Das ist überflüssig. Ein solches Konto gehört bis zum Vertragsschluss allein dem Mieter. Ohne Verpfändung hat der Vermieter keinen Zugriff, es ist für ihn also keine Sicherheit und taugt höchstens als Guthabennachweis. Den liefert ein normales Konto genauso gut. Dazu kommt: Welche Form der Kaution gilt und wie das Konto aussehen muss, legt erst der Mietvertrag fest. Manche Vermieter geben eigene Vorgaben für die Kontoeröffnung oder die Verpfändung vor. Ein vorab eröffnetes Konto kann dann unbrauchbar sein, und der Mieter muss ein zweites anlegen.
Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge: erst den Vertrag unterschreiben, dann das Mietkautionskonto einrichten und an den Vermieter verpfänden. Bis dahin genügt das Geld auf dem eigenen Konto.
4. Bürgschaft der Eltern
Bei Studierenden, Azubis oder Berufsanfängern ersetzt teilweise die Bürgschaft der Eltern das fehlende Einkommen. Sie ist etwas anderes als eine Kautionsbürgschaft, denn sie sichert die gesamte Miete ab, nicht nur die Kaution, und hat entsprechend andere Haftungsfolgen.
Was Mieter nicht tun sollten
- Kaution vor dem Vertrag überweisen. Die Kaution ist erst nach Vertragsschluss fällig. Wer vorab Geld auf ein Privatkonto überweisen soll, sollte das ablehnen, selbst wenn die Wohnung noch so begehrt ist. Bei Wohnungsanzeigen im Netz ist die Bitte um eine Vorauszahlung ein bekanntes Betrugsmuster.
- Auf das Recht auf Ratenzahlung verzichten. Der Nachweis zeigt nur, dass die Kaution da ist. Zahlen darf der Mieter trotzdem in drei Monatsraten. Eine Klausel im Vertrag, die das ausschließt, wäre nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.
- Zu früh zu viel offenlegen. Vermögensnachweise gehören zur zweiten Stufe der Bewerbung, also in die engere Auswahl, nicht in die erste Kurzbewerbung.
- Die Kaution mit einem Kredit vorfinanzieren, nur um den Nachweis zu haben. Ein Ratenkredit kostet Zinsen und taucht in der Bonitätsauskunft auf. Das kann den gewünschten Effekt ins Gegenteil verkehren.
Was Vermieter beachten sollten
Für Vermieter ist ein freiwillig vorgelegter Nachweis nützlich, aber nicht verbindlich. Sinnvoll ist:
- Den Nachweis nicht überbewerten. Bewerber, die die Kaution in Raten zahlen, sind nicht automatisch weniger zuverlässig. Entscheidend bleibt die Einkommenssituation.
- Nicht mehr verlangen, als das Gesetz erlaubt. Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und darf in drei Raten gezahlt werden. Wer eine höhere oder sofortige Zahlung zur Bedingung macht, verstößt gegen zwingendes Recht.
- Datensparsam bleiben. Ein Guthabennachweis genügt. Kontoauszüge sollten nicht angefordert werden.
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Fazit
Ein Kautionsnachweis kann in einer Bewerbung als Pluspunkt wirken, vor allem gegenüber Vermietern, die schon schlechte Erfahrungen mit Zahlungsverzug gemacht haben. Er ist eine sinnvolle Ergänzung, wenn Einkommen, Bonität und die übrigen Unterlagen passen, und er darf nicht mit einer Zahlung vor Vertragsschluss verwechselt werden. Am besten legen Mieter den Nachweis in der zweiten Stufe der Bewerbung vor und richten das Kautionskonto erst ein, wenn der Vertrag unterschrieben ist. Ein Konto vorab bringt keinen Vorteil.
Häufige Fragen
Darf ein Vermieter die Kaution schon vor dem Mietvertrag verlangen?
Nein. Die Kaution wird als Sicherheit für ein bestehendes Mietverhältnis vereinbart und ist erst nach Vertragsschluss fällig. Wer vor der Unterschrift Geld überweisen soll, sollte das ablehnen. Ein freiwillig vorgelegter Nachweis, dass die Kaution vorhanden ist, ist etwas anderes als eine Zahlung.
Verliere ich mein Recht auf Ratenzahlung, wenn ich die Kaution vorab nachweise?
Nein. Das Recht auf drei Monatsraten nach § 551 Abs. 2 BGB bleibt bestehen. Der Nachweis zeigt nur, dass die Kaution auf einmal gezahlt werden könnte. Ob das geschieht, entscheidet der Mieter erst bei Vertragsschluss.
Muss ein Vermieter eine Kautionsbürgschaft statt Barkaution akzeptieren?
Nein. Was als Sicherheit gilt, legt der Mietvertrag fest. Enthält er eine Barkaution, kann der Vermieter eine Bürgschaft ablehnen. Wer eine Bürgschaft nutzen möchte, sollte das deshalb vor der Unterschrift ansprechen.
Ist ein Kontoauszug als Nachweis der Kaution sinnvoll?
Ein vollständiger Kontoauszug enthält viel mehr, als der Vermieter braucht. Besser ist eine Bankbestätigung oder ein Auszug, bei dem alles außer dem Guthaben geschwärzt ist. Die Nachweise sollten erst in der engeren Auswahl herausgegeben werden.
Sollte ich schon vor der Vertragsunterzeichnung ein Kautionskonto einrichten?
Nein, das ist nicht sinnvoll. Bis zum Vertragsschluss gehört das Konto allein dem Mieter und ist für den Vermieter keine Sicherheit. Außerdem legt erst der Mietvertrag fest, in welcher Form die Kaution geleistet wird. Ein vorab eröffnetes Konto kann dann unpassend sein. Bis zur Unterschrift genügt ein Guthabennachweis vom eigenen Konto.
Quellen
- Primärquelle § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 1205 BGB – Bestellung des Pfandrechts — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle § 765 BGB – Vertragstypische Pflichten bei der Bürgschaft — Bundesministerium der Justiz
- Primärquelle Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), Art. 5 – Grundsatz der Datenminimierung — EUR-Lex, Amt für Veröffentlichungen der EU
- Sekundärquelle Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten — Datenschutzkonferenz (DSK)