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Spanische Wohnungskrise: Kann das auch in Deutschland passieren?

Veröffentlicht am 8 Min. Lesezeit
Ältere Frau sitzt zwischen Umzugskartons in ihrer Mietwohnung und blickt aus dem FensterKI-generiert

Eine 87-Jährige verliert in Madrid nach 70 Jahren ihre Wohnung, Zehntausende protestieren, die spanische Regierung reagiert mit Notdekreten. Wie sicher ist der deutsche Mietmarkt im Vergleich, und wo gibt es hierzulande Risiken?

Stand: 29.09.2026. Die spanischen Dekrete sind noch nicht vom Parlament bestätigt.

Was in Spanien passiert

Auslöser war die Räumung von María del Carmen Abascal (87), die seit den 1950er-Jahren in ihrer Madrider Wohnung lebte. Nach dem Verkauf des Hauses an einen Investmentfonds stieg ihre Miete von 500 € auf zunächst 2.650 € und später 1.650 €, bei einer Rente von rund 1.350 €. Am 23. September wurde sie geräumt. Es folgten ein Protestcamp in Madrid und landesweite Demonstrationen. Die Veranstalter sprechen von 300.000 Teilnehmern in Madrid, die Regierung von 25.000.

Am 29. September beschloss der spanische Ministerrat zwei Dekrete. Nach Presseberichten enthalten sie:

  • Verlängerung von Mietverträgen, die vor dem 31.12.2028 auslaufen, um bis zu zwei Jahre.
  • Mehr Räumungsschutz für vulnerable Haushalte, laut Berichten bis 2030.
  • Ein Kaufverbot für Spekulationsfonds bis 2028.
  • Strengere Regeln für Saison- und Zimmervermietung, damit befristete Verträge den Mieterschutz nicht umgehen.
  • Steuerliche Vorteile für Vermieter, die Verträge ohne Mieterhöhung verlängern.

Ob das Paket gilt, entscheidet das Parlament, das ein früheres Mietdekret im April 2026 bereits abgelehnt hat.

Warum die Lage in Spanien so schnell eskaliert

Der wichtigste Grund ist die Struktur des Marktes. In Deutschland lebt gut die Hälfte der Bevölkerung zur Miete, in Spanien nur etwa jeder Vierte. Ein Land mit wenigen Mietern hat über Jahrzehnte wenig Mieterschutz aufgebaut. Mietverträge für Wohnraum haben in Spanien eine Grundlaufzeit von fünf Jahren, bei Vermietern, die Unternehmen sind, sieben. Danach greifen nur begrenzte Verlängerungsrechte, und Preisgrenzen gibt es vor allem in ausgewiesenen „angespannten Zonen“.

Dazu kommt ein knappes Angebot. Die spanische Zentralbank schätzt das Defizit auf rund 750.000 Wohnungen, mit steigender Tendenz. Die Kaufpreise lagen im zweiten Quartal 2026 laut Statistikamt INE 12,2 % über dem Vorjahr.

Kann das auch in Deutschland passieren?

Die kurze Antwort: In dieser Form nicht. Die längere Antwort hängt davon ab, was genau passieren soll.

Miete steigt auf einen Schlag um ein Vielfaches? Nein. Im laufenden Vertrag darf der Vermieter nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, höchstens um 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 % (§ 558 BGB). Mit dem Kappungsgrenze-Rechner sehen Sie, was in Ihrem Fall zulässig ist.

Kündigung nach dem Verkauf? Nur mit berechtigtem Interesse, etwa bei Eigenbedarf (§ 573 BGB). Der Käufer übernimmt den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen (§ 566 BGB). Wird die Wohnung nach dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). Mehr dazu unter Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Rechte.

Auslaufender Vertrag? Deutsche Mietverträge sind in der Regel unbefristet. Befristungen sind nur mit einem gesetzlich geregelten Grund zulässig, etwa bei geplantem Eigenbedarf oder Umbau.

Wo bleiben dann die Risiken? An fünf Stellen:

  1. Neuvermietung: Wer eine neue Wohnung sucht, zahlt oft deutlich mehr als Bestandsmieter. Die Lücke zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten wächst, und die Neuvertragsmieten erreichen laut Marktdaten neue Höchststände. Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 verlängert, gilt aber nur in ausgewiesenen Gebieten und kennt Ausnahmen, etwa für Neubau und umfassend modernisierte Wohnungen.
  2. Modernisierung: Vermieter dürfen einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Das kann die Miete spürbar erhöhen, ist aber gesetzlich begrenzt.
  3. Index- und Staffelmiete: Beide sind zulässig, wenn sie im Vertrag stehen. Bei hoher Inflation kann eine Indexmiete schnell steigen, siehe Indexmietvertrag: Vor- und Nachteile und Staffelmietvertrag.
  4. Eigenbedarf und Umwandlung: Sie sind der häufigste Weg, auf dem Mieter ihre Wohnung verlieren, auch wenn sie an Voraussetzungen gebunden sind.
  5. Befristete, möblierte oder Kurzzeit-Angebote: Sie werden gelegentlich genutzt, um den Mieterschutz zu umgehen.

Spanien und Deutschland im Vergleich

SpanienDeutschland
Mieteranteiletwa jeder Viertegut die Hälfte
VertragslaufzeitGrundlaufzeit 5 bzw. 7 Jahre, jetzt per Dekret verlängertin der Regel unbefristet
Kündigung durch Vermieternach Ablauf der Laufzeit leichternur mit berechtigtem Interesse (§ 573 BGB)
Mieterhöhung im Bestandvertraglich und indexgebundenbis Vergleichsmiete, max. 20 % (15 %) in 3 Jahren
Neuvermietungnur in „angespannten Zonen“ begrenztMietpreisbremse bis Ende 2029
Verkauf des HausesVertrag bleibt, praktisch aber Druck durch Auslaufen„Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB)
Kautioneine Monatsmiete, in Madrid und Katalonien bei Behördebis zu drei Nettokaltmieten, getrennte Anlage (§ 551 BGB)
MaklerVermieter zahlt (seit 2023)Besteller zahlt

Die Angaben zum spanischen Recht sind eine Übersicht und keine Rechtsberatung.

Was Mieter jetzt wissen sollten

  • Vertrag prüfen: Ist er unbefristet? Gibt es eine Staffel- oder Indexmiete? Wie hoch darf die nächste Erhöhung sein?
  • Erhöhungen nachrechnen: Ein Erhöhungsverlangen muss begründet sein, meist mit dem Mietspiegel. So funktioniert das: Mietspiegel: Was ist das und wie liest man ihn? und Mietpreisbremse einfach erklärt.
  • Unterlagen aufbewahren: Mietvertrag, Übergabeprotokoll und Kautionsnachweis helfen bei einem Eigentümerwechsel.
  • Kaution kennen: Sie gehört Ihnen und muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden (§ 551 BGB erklärt). Beim Verkauf haftet der Käufer für die Rückzahlung, siehe Mietkaution bei Eigentümerwechsel.
  • Umzug rechnen: Eine günstige Bestandswohnung gibt man bei einem Umzug ab. Rechnen Sie vorher, was eine Neuvertragsmiete bedeutet.

Was Vermieter und Eigentümer jetzt wissen sollten

  • Planbarkeit ist ein Vorteil. Spanien will Vermieter belohnen, die Verträge ohne Mieterhöhung verlängern. Auch in Deutschland reduzieren stabile, langfristige Mietverhältnisse Leerstand und Streit.
  • Sauber arbeiten schützt vor Regulierung. Erhöhungen begründen, Betriebskosten fristgerecht abrechnen und Eigenbedarf nur bei echtem Bedarf geltend machen.
  • Kaution korrekt führen. Getrennte Anlage, Verzinsung und die Übergabe beim Verkauf werden bei einem Eigentümerwechsel geprüft. Wie große Vermieter das handhaben, zeigt Wie funktionieren die größten Vermieter Deutschlands wirklich?
  • Szenarien einplanen. Regeln können sich schnell ändern. Wer investiert, sollte auch Fälle mit Mietbremse und längeren Bindungen durchrechnen.

Was Deutschland aus Spanien lernen kann

Beide Länder haben dasselbe Grundproblem: zu wenig bezahlbarer Wohnraum. Regeln allein lösen das nicht, denn ein Defizit von rund 750.000 Wohnungen lässt sich nicht per Dekret schließen. Deutschlands Stärke ist der Bestandsschutz, seine Lücke liegt beim Wechsel in eine neue Wohnung. Spanien holt gerade nach, was hierzulande seit Jahrzehnten gilt, und zeigt zugleich, wie schnell Notmaßnahmen politisch scheitern können.

Häufige Fragen

Kann in Deutschland ein neuer Eigentümer die Miete plötzlich verdreifachen?

Nein. Ein Verkauf ändert den Mietvertrag nicht, der Käufer tritt in die bestehenden Bedingungen ein (§ 566 BGB). Im laufenden Vertrag darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, höchstens um 20 Prozent in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten um 15 Prozent (§ 558 BGB). Höhere Sprünge sind nur über Modernisierungsumlage, Staffel- oder Indexmiete möglich, wenn diese Regelungen gelten.

Kann mir nach dem Verkauf des Hauses gekündigt werden?

Nur mit berechtigtem Interesse, zum Beispiel bei Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wird die Wohnung nach dem Verkauf in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB), die die Länder in bestimmten Gebieten verlängern können.

Was passiert mit meiner Kaution, wenn das Haus verkauft wird?

Der Käufer tritt nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit ein und schuldet Ihnen die Rückzahlung, auch wenn der frühere Vermieter sie nicht übergeben hat. Ihr Anspruch bleibt bestehen, nur der Ansprechpartner wechselt.

Wie hoch ist die Mietkaution in Spanien?

Bei Wohnraum beträgt die gesetzliche Kaution (Fianza) eine Monatsmiete. In einigen Regionen wie Katalonien und Madrid muss der Vermieter sie bei einer regionalen Behörde hinterlegen. In Deutschland sind bis zu drei Nettokaltmieten zulässig, die der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen muss (§ 551 BGB).

Warum trifft die Krise Spanien anders als Deutschland?

In Deutschland lebt gut die Hälfte der Bevölkerung zur Miete, in Spanien nur etwa jeder Vierte. Spanien hat deshalb historisch weniger Mieterschutz aufgebaut und wird jetzt von steigenden Preisen bei knappem Angebot getroffen. Die spanische Zentralbank schätzt das Wohnungsdefizit laut Presseberichten auf rund 750.000 Wohnungen.

Quellen

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