Smartmiete vs. Deutsche Mietkaution vs. heykaution: Die drei kostenlosen Kautionskonten im Vergleich

Wer eine Mietkaution kostenlos und ohne Banktermin anlegen will, landet 2026 fast immer bei denselben drei Anbietern: Smartmiete, der Deutschen Mietkaution und heykaution. Alle drei kosten nichts und werden online eröffnet. Sie unterscheiden sich aber stärker, als es auf den ersten Blick aussieht: beim Zins, bei der Frage, wer Kontoinhaber ist, und darin, ob man nur ein Konto oder eine ganze Vermieter-Plattform bekommt.

Die drei Anbieter im direkten Vergleich

Zinsen: ein Anbieter schert deutlich aus

Nach § 551 Abs. 3 BGB stehen die Zinsen auf die Kaution dem Mieter zu. Der Anbieter muss mindestens den für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Satz zahlen. Der liegt bei vielen Banken nahe null, deshalb sind die 0,1 % von Smartmiete und heykaution nicht zu beanstanden.

Die Deutsche Mietkaution geht deutlich darüber hinaus. Für eine Kaution von 2.400 € und drei Jahre Mietdauer ergibt sich ungefähr:

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens sind die Sätze der Deutschen Mietkaution variabel. Im Preis- und Leistungsverzeichnis ist nur ein Mindestzins von 0,01 % p. a. zugesichert. Wer mehrere Jahre bleibt, sollte den Zins gelegentlich prüfen. Zweitens sind auch die Zinsen von Smartmiete und heykaution ausdrücklich variabel. Die eigene Summe lässt sich mit dem Zinsrechner für die Mietkaution durchrechnen.

Alle drei Anbieter finanzieren sich über die Zinsmarge: Sie legen das Kautionsguthaben an und geben nur einen Teil des Ertrags weiter. Bei der Deutschen Mietkaution kommt davon derzeit schlicht mehr beim Mieter an.

Treuhandkonto oder verpfändetes Mieterkonto?

Der zweite große Unterschied ist die rechtliche Konstruktion. Beide Wege erfüllen die Pflicht, die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen. Sie unterscheiden sich darin, wem das Konto gehört.

Treuhandkonto (Smartmiete, heykaution): Der Vermieter eröffnet das Konto und ist Kontoinhaber. Er hält das Geld treuhänderisch für den Mieter. Der Vermieter hat alles in der Hand, von der Einzahlung bis zur Freigabe nach Mietende. Das ist bequem für Vermieter, der Mieter ist aber auf ihn angewiesen. Mehr dazu unter Treuhandkonto für die Mietkaution.

Verpfändetes Mieterkonto (Deutsche Mietkaution): Das Konto läuft auf den Mieter. Er verpfändet das Guthaben an den Vermieter, der im Sicherungsfall darauf zugreifen kann. Das Guthaben bleibt Vermögen des Mieters, und er kann die Eröffnung selbst anstoßen. Die sonst übliche Verpfändungserklärung auf Papier entfällt, weil Mieter und Vermieter sich digital beteiligen.

Für den Alltag heißt das: Wer als Mieter aktiv werden will, weil der Vermieter kein Konto vorgibt, kommt nur bei der Deutschen Mietkaution selbst zum Zug. Wer als Vermieter alles in einer Hand halten will, ist beim Treuhandmodell richtig.

Kautionsfreigabe im Schadensfall

Am deutlichsten zeigt sich der Unterschied, wenn es ernst wird: Der Mieter hinterlässt einen Schaden, bleibt Miete schuldig oder muss Nebenkosten nachzahlen. Wer kommt dann wie an das Geld?

Smartmiete und heykaution — der Vermieter ist Kontoinhaber. Das Treuhandkonto läuft auf den Vermieter. Er braucht für eine Auszahlung weder die Zustimmung des Mieters noch eine Urkunde; bei Smartmiete kann er die Auszahlung nach Auskunft des Anbieters auf ein Konto seiner Wahl vornehmen. Wie genau die Partnerbank die Verfügung technisch abwickelt, beschreiben die Anbieter nicht im Detail. Für Vermieter ist das der direkteste Weg. Für Mieter heißt es: Ob ein Einbehalt berechtigt war, klärt sich erst hinterher, und das Geld ist dann schon beim Vermieter.

Deutsche Mietkaution — Zugriff über die Verpfändung. Das Konto gehört dem Mieter. Der Vermieter kann nicht wie ein Kontoinhaber verfügen, sondern nur über das Pfandrecht zugreifen, das ihm der Mieter bei der Eröffnung einräumt. Die Verpfändungserklärung wird dabei digital abgegeben, statt als Urkunde per Post zu wandern. Nach Mietende startet laut Anbieter der Vermieter die Auszahlung im Dashboard und legt fest, ob die Kaution vollständig an den Mieter geht oder ein Teilbetrag einbehalten wird; der einbehaltene Betrag wird auf das Konto des Vermieters überwiesen, der Rest geht samt anteiligen Zinsen automatisch an den Mieter. Wie ein Zugriff während des laufenden Mietverhältnisses abläuft, beschreibt der Anbieter nicht.

Was der Vermieter darf, hängt nicht vom Konto ab. Die technische Möglichkeit ist das eine, das Recht zum Zugriff das andere — und das ist bei allen drei Anbietern gleich. Während das Mietverhältnis läuft, darf der Vermieter die Kaution nur für Forderungen verwenden, die unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13). Nach dem Auszug hat er eine angemessene Frist, seine Ansprüche zu prüfen, und darf für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung einen angemessenen Teil zurückhalten — Einzelheiten unter Mietkaution und Nebenkostenabrechnung. Hat er während der Mietzeit berechtigt zugegriffen, muss der Mieter die Kaution wieder auffüllen.

Für die Wahl heißt das: Beim Treuhandkonto liegt die Kontrolle vollständig beim Vermieter, und der Mieter ist darauf angewiesen, dass dieser sich an die Regeln hält. Beim verpfändeten Mieterkonto bleibt das Guthaben Vermögen des Mieters, bis der Vermieter sein Pfandrecht ausübt. Was bei Streit über einen Einbehalt zu tun ist, steht unter Vermieter zahlt Kaution nicht zurück.

Buchhaltung: Treuhandkonto oder Konto auf den Mieter?

Für Vermieter mit vielen Einheiten oder einer Gesellschaft ist die Konstruktion auch eine Frage der Buchführung. Nach Angabe der Deutschen Mietkaution läuft bei ihrem Modell kein Kautionsgeld über die Geschäftskonten des Vermieters, weil das Konto auf den Mieter lautet und nur verpfändet ist. Bei einem Treuhandkonto ist der Vermieter dagegen Kontoinhaber, und Zahlungseingänge, Zinsen und Rückzahlungen erscheinen in seiner Buchhaltung. Das ist eine Anbieterangabe. Wie sich das steuerlich und bilanziell auswirkt, klärt am besten der Steuerberater.

Partnerbank und Einlagensicherung

Keiner der drei Anbieter ist selbst eine Bank. Die Kaution liegt jeweils bei einem Partnerinstitut, und nur dessen Sicherung zählt:

• Smartmiete arbeitet mit der Instabank, einer Digitalbank unter Aufsicht der norwegischen Finanzaufsicht. Die Einlagen sind über das norwegische Sicherungssystem bis 100.000 € geschützt. Die Höhe ist im EWR einheitlich vorgegeben, sie entspricht also der deutschen. Details unter Mietkautionskonto bei der Instabank.
• Die Deutsche Mietkaution führt die Konten bei der Baader Bank, einer von der BaFin beaufsichtigten Wertpapierbank, die auch hinter vielen Neobrokern steht. Gesichert sind 100.000 € je Mieter. Wer bei der Baader Bank bereits andere Guthaben hat, teilt sich mit ihnen diese Obergrenze.
• heykaution verwahrt die Kautionen bei der Vereinigten Volksbank Raiffeisenbank eG. Genannt wird eine Sicherung bis 100.000 € je Mieter.

Für eine übliche Kaution von zwei bis drei Nettokaltmieten reicht die Sicherung bei allen drei deutlich aus. Der Name „Deutsche Mietkaution” sagt übrigens nichts über die Sicherheit: Entscheidend ist die Partnerbank, und die Einlagensicherung ist in der EU nach denselben Regeln aufgebaut.

Eröffnung und Ratenzahlung

Smartmiete: Der Vermieter legt das Konto auf der Plattform an, entweder direkt beim Erstellen des Mietvertrags oder nachträglich. Die Identität wird über Namirial geprüft. Eingezahlt wird per Überweisung oder über Tink, durch Vermieter oder Mieter. Bereits erhaltene Kautionen lassen sich übertragen.

Deutsche Mietkaution: Mieter oder Vermieter starten in der Web-App, die andere Seite wird digital eingeladen. Die Legitimation läuft über die Deutsche Post, wahlweise per eID, Postident, Video-Ident oder in der Filiale. Danach wird die Kaution auf die IBAN des Kautionskontos eingezahlt, entweder vom Mieter oder direkt vom Vermieter.

heykaution: Der Vermieter legt einen Account an, bestätigt die Identität per Video-Ident und teilt dem Mieter die IBAN mit. Für jedes Mietverhältnis entsteht ein eigenes Konto. Die IBAN wird laut Anbieter nur werktags zwischen 9 und 19 Uhr angelegt. Kunden mit Adresse im EWR sind zugelassen. Das Konto lässt sich jederzeit kostenlos kündigen. Nach Eingang der Kaution kommt eine Benachrichtigung.

Ratenzahlung: Mieter dürfen die Kaution in drei Monatsraten zahlen. Das gilt bei allen Anbietern, weil es gesetzlich geregelt ist. Smartmiete bietet den Mietern ausdrücklich an, die Kaution in bis zu drei Raten zu zahlen: Der Vermieter legt die Kaution und die Zahl der Raten fest, gezahlt wird per Überweisung oder Lastschrift. Bei heykaution überweist der Mieter die Raten einzeln, bei der Deutschen Mietkaution macht der Anbieter dazu keine Angaben.

Stärken und Schwächen im Überblick

Smartmiete

Mietkaution gesetzeskonform & ohne Aufwand verwalten

Digitale Treuhandkonten für Vermieter – gesetzeskonform & schnell eingerichtet

• In 5 Minuten online eingerichtet – ohne Papierkram
• 100 % gesetzeskonform gemäß § 551 BGB
• Alle Mietkautionen zentral & übersichtlich verwalten
• Sofort einsatzbereit – kein Banktermin nötig
• Nach Mietende schnell & unkompliziert auflösen

✔ Europäischer Bankpartner · ✔ DSGVO-konform · ✔ Gesetzeskonform

Treuhandkonto jetzt einrichten

• Stärken: Plattform mit Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Mieterhöhung und Nebenkostenabrechnung, Kaution in drei Raten zahlbar, Übernahme bestehender Kautionen, zentrale Verwaltung mehrerer Kautionen, für Unternehmen nicht ausdrücklich ausgeschlossen.
• Schwächen: Nur 0,1 % Zinsen, Mieter kann nicht selbst eröffnen, Partnerbank im Ausland, was für manche Mieter erklärungsbedürftig ist. Mehr unter Smartmiete im Detail.

Deutsche Mietkaution

Mietkautionskonto ohne Gebühren – volldigital eröffnen

Konto bei der Baader Bank, auf den Namen des Mieters, verpfändet an den Vermieter

• 0 € für Eröffnung, Kontoführung, Ein- und Auszahlungen
• 2,00 % p. a. in den ersten 6 Monaten, danach 1,00 % p. a. variabel
• Mieter oder Vermieter können die Eröffnung starten
• Konto- und depotführende Bank: Baader Bank AG
• Gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 €

✔ Partnerbank: Baader Bank · ✔ Ohne Banktermin · ✔ Team hinter Oskar & finanzen.net

Zu miet-kaution.de →

• Stärken: Mit Abstand höchster Zins, Mieter kann selbst eröffnen, Guthaben bleibt Vermögen des Mieters, deutsche Partnerbank, beliebig viele Konten über einen Zugang, optional Geldmarkt-ETF angekündigt, Kaution läuft nicht über die Buchhaltung des Vermieters (Anbieterangabe).
• Schwächen: Zins ist ein variabler Aktionszins mit nur 0,01 % Mindestverzinsung, Anbieter erst seit August 2026 am Markt, Verwaltungszugang erst ab Ende 2026 offiziell, keine Angaben zur Ratenzahlung. Mehr unter Deutsche Mietkaution im Detail.

heykaution

Kostenloses Mietkautionskonto für private Vermieter

Ein Kautionskonto je Mieter bei der Volksbank – online eröffnet, ohne Banktermin

• Keine Kosten für Vermieter und Mieter
• Aktuell 0,1 % p. a. Zinsen für den Mieter (variabel)
• Identifikation per Video-Ident, danach IBAN an den Mieter
• Zins- und Steuerabrechnung automatisch
• Freigabe und Auszahlung nach Mietende digital

✔ Partnerbank: Volksbank · ✔ Einlagensicherung bis 100.000 € je Mieter · ✔ plusForta, Tochter der Aareal Bank

Kautionskonto bei heykaution eröffnen

• Stärken: Schlankes Kautionskonto ohne Plattform-Ballast, deutsche Genossenschaftsbank, erfahrener Betreiber im Kautionsgeschäft seit 2009, automatische Zins- und Steuerabrechnung, ein Konto je Mieter.
• Schwächen: Nur 0,1 % Zinsen, nur für private Vermieter, Mieter kann nicht selbst eröffnen, Ratenzahlung nicht im Prozess abgebildet.

Für wen passt welcher Anbieter?

Fazit

Einen klaren Gesamtsieger gibt es nicht, weil die drei Anbieter unterschiedliche Probleme lösen.

Für Mieter ist die Deutsche Mietkaution die naheliegende Wahl, wenn der Vermieter mitspielt: Sie ist der einzige Anbieter, bei dem der Mieter selbst starten kann, und sie zahlt ein Vielfaches an Zinsen. Man sollte nur wissen, dass der Zins variabel ist.

Für Vermieter, die digital arbeiten, ist Smartmiete am vollständigsten: Konto, Mietvertrag, Übergabe und die Zahlung der Kaution in Raten laufen an einer Stelle, und auch Gesellschaften kommen zum Zug. Die Deutsche Mietkaution nennt inzwischen ebenfalls gewerbliche Vermieter als Zielgruppe.

Für private Vermieter, die nur ein Konto wollen, ist heykaution die schlankeste Lösung, mit deutscher Partnerbank und einem Betreiber, der das Kautionsgeschäft seit Jahren kennt.

Die Zweiervergleiche gehen noch tiefer ins Detail: heykaution vs. Smartmiete und heykaution vs. Deutsche Mietkaution. Alle weiteren Banken stehen im Vergleich der Mietkautionskonten.

Häufige Fragen

Die Zinssätze aller drei Anbieter sind variabel, alle Konditionen können sich ändern. Stand der Angaben: 28. September 2026.

Weiterführende Themen

• heykaution vs. Smartmiete
• heykaution vs. Deutsche Mietkaution
• Deutsche Mietkaution im Detail
• Smartmiete im Detail
• Treuhandkonto für die Mietkaution
• Mietkautionskonto-Anbieter im Vergleich