Vermieter werden: Was Sie vor dem ersten Mieter klären sollten

Vermieter wird man schneller, als man denkt: durch einen Kauf, ein Erbe oder den Auszug aus der eigenen Wohnung. Was dann fehlt, ist selten das Wissen über den Mietvertrag, sondern der Überblick über alles, was vorher zu klären ist — Rechnung, Steuer, Versicherung, Pflichten. Diese Seite sortiert das nach der Reihenfolge, in der es anfällt.

So werden Menschen Vermieter

Sie kaufen eine Wohnung, um sie zu vermieten. Das ist der klassische Weg als Kapitalanlage. Vor dem Kauf stehen die Rechnung mit Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer und der Blick auf die Mietrendite.

Sie kaufen eine bereits vermietete Wohnung. Dann gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” (§ 566 BGB): Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Das gilt auch für die Kaution — Sie sind dem Mieter zur Rückzahlung verpflichtet, selbst wenn der Verkäufer sie nicht übergeben hat (§ 566a BGB). Lassen Sie sich die Kaution deshalb im Kaufvertrag ausdrücklich zusichern oder anrechnen.

Sie erben eine Wohnung. Der Erbe wird Vermieter und übernimmt das Mietverhältnis, wie es besteht. Besonders in Erbengemeinschaften lohnt es sich, früh zu klären, wer die Verwaltung übernimmt. Mehr dazu in Plötzlich Vermieter durch Erbe.

Sie ziehen aus und vermieten die eigene Wohnung weiter. Auch dann sind Sie ab dem Auszug Vermieter. Die Finanzierung läuft in der Regel weiter, und die Zinsen können Sie künftig als Werbungskosten ansetzen.

Brauche ich ein Gewerbe?

In der Regel nicht. Wer eigene Wohnungen vermietet, verwaltet sein Privatvermögen. Die Einkünfte laufen unter „Vermietung und Verpachtung” (§ 21 EStG) und kommen in die Anlage V, nicht in eine Gewinnermittlung für ein Gewerbe. Zwei Fälle verschieben das:

• Umfangreiche Zusatzleistungen, wie sie ein Hotel oder eine Pension erbringt. Eine normale Dauervermietung gehört nicht dazu.
• Gewerblicher Grundstückshandel. Als Faustregel gilt: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und verkauft, riskiert, als gewerblicher Händler eingestuft zu werden. Für die Vermietung selbst spielt das keine Rolle, für einen späteren Verkauf mehrerer Objekte schon.

Die Umsatzsteuer ist kein Thema: Die Vermietung von Wohnraum ist steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Dafür können Sie keine Vorsteuer aus Rechnungen für die Wohnung abziehen.

Vor dem ersten Mieter: rechnen

Der häufigste Anfängerfehler ist eine Miete, die die laufenden Kosten nicht deckt. Rechnen Sie deshalb drei Dinge, ehe Sie inserieren:

1. Rendite. Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis samt Nebenkosten. Der Mietrendite-Rechner liefert Brutto- und Nettorendite.
2. Überschuss im Monat. Miete minus Finanzierungsrate, minus alles, was Sie nicht auf den Mieter umlegen können. Der Cashflow-Rechner rechnet das durch. Bei einer Eigentumswohnung ist das Hausgeld nur zum Teil umlagefähig: Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage tragen Sie selbst.
3. Rücklage. Reparaturen und Leerstand kommen, nur nicht planbar. Als grobe Orientierung gilt ein Betrag je Quadratmeter und Jahr, abhängig vom Alter des Hauses. Den Instandhaltungsrücklage-Rechner können Sie dafür nutzen. Dazu sollten Sie mindestens zwei bis drei Monatsmieten für Leerstand zurücklegen.

Wie die Miete festgelegt wird und was in Gebieten mit Mietpreisbremse gilt, steht im Ablauf der Vermietung in neun Schritten und in Mietpreisbremse einfach erklärt.

Versicherungen

Drei Versicherungen gehören für Eigentümer zur Grundausstattung, eine vierte ist optional:

• Gebäudeversicherung. Bei der Eigentumswohnung schließt die Eigentümergemeinschaft sie ab, die Kosten stecken im Hausgeld. Beim eigenen Haus müssen Sie sie selbst abschließen. Siehe Gebäudeversicherung für Eigentümer.
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, auch als Vermieterhaftpflicht geführt, für Schäden, die vom Grundstück oder Gebäude ausgehen.
• Hausrat gehört dem Mieter, nicht Ihnen. Eine eigene Hausratversicherung für die vermietete Wohnung brauchen Sie nicht.
• Mietausfallversicherung (optional): Ob sie sich lohnt, hängt vom Risiko und vom Preis ab, siehe Lohnt sich eine Mietausfallversicherung?

Was ab dem ersten Tag gilt

Der Mietvertrag. Er sollte schriftlich sein, auch wenn das Gesetz bei unbefristeten Verträgen keine Schriftform verlangt. Was hinein gehört und welche Klauseln unwirksam sind, zeigt die Mietvertrags-Checkliste für Vermieter.

Die Kaution. Sie dürfen höchstens drei Nettokaltmieten verlangen, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen und verzinsen (§ 551 BGB). Die Anlage gehört auf ein eigenes Konto, nicht auf Ihr Girokonto. Siehe § 551 BGB erklärt und Vermieterkonto und Kautionskonto.

Die Wohnungsgeberbestätigung. Der Mieter braucht sie für die Anmeldung. Sie müssen sie innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug ausstellen (§ 19 BMG), sonst droht ein Bußgeld. Hilfe gibt es in der Wohnungsgeberbestätigung zum Ausfüllen.

Das Übergabeprotokoll. Es hält den Zustand bei Einzug fest und schützt beide Seiten, wenn es später um Schäden und die Kaution geht. Siehe Wohnungsübergabeprotokoll.

Der Energieausweis. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen (§ 80 GModG, früher GEG).

Die Betriebskostenabrechnung. Sie müssen sie dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen (§ 556 Abs. 3 BGB). Wer die Frist versäumt, kann Nachforderungen in der Regel nicht mehr durchsetzen. Der Nebenkostenabrechnung-Rechner hilft beim Rechnen.

Die wiederkehrenden Fristen stehen im Vermieterjahr, und das Vermieter-Cockpit erinnert Sie je Wohnung daran.

Steuern im ersten Jahr

Die Mieteinnahmen kommen in die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: Einnahmen abzüglich Werbungskosten. Dazu zählen vor allem:

• Abschreibung (AfA). Sie schreiben nur den Gebäudeanteil ab, nicht den Grund und Boden. Üblich sind 2 % im Jahr, bei Gebäuden vor 1925 2,5 % und bei Neubauten ab 2023 3 % (§ 7 Abs. 4 EStG). Siehe AfA für vermietete Immobilien und den AfA-Rechner.
• Finanzierungszinsen, nicht aber die Tilgung.
• Erhaltungsaufwand wie Reparaturen und nicht umlagefähige Nebenkosten.

Im Detail erklärt das die Seite Anlage V: Mieteinnahmen versteuern. Ob sich für Ihre Lage eine Steuerberatung lohnt, hängt von der Zahl der Objekte und der Finanzierung ab. Für einen Einstieg mit einer Wohnung reichen oft ein Steuerprogramm und ein guter Überblick über die Belege.

Eine Besonderheit für Käufer: Verkaufen Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf und haben Sie sie nicht selbst bewohnt, ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG). Danach bleibt er steuerfrei.

Selbst verwalten oder verwalten lassen?

Bei ein oder zwei Wohnungen verwalten die meisten Eigentümer selbst. Der Aufwand liegt bei einigen Stunden im Monat, mit Spitzen bei Mieterwechsel und Jahresabrechnung. Ein Verwalter kostet Geld und ist nicht umlagefähig, spart aber Zeit und Nerven, besonders bei weiter Entfernung. Ab wann sich eine Software lohnt, zeigt der Software-Vergleich für Vermieter. Die Grundlagen stehen in Selbst verwalten oder Hausverwaltung? und Software für Vermieter.

Die häufigsten Anfängerfehler

• Mit der Bruttorendite rechnen. Entscheidend ist, was nach allen Kosten bleibt.
• Keine Rücklage bilden, und dann bei der ersten Heizungsreparatur Geld leihen müssen.
• Die Kaution auf das eigene Konto legen. Sie gehört getrennt angelegt.
• Die Abrechnungsfrist verpassen und damit die Nachforderung verlieren.
• Ohne Übergabeprotokoll übergeben und bei Auszug den Zustand nicht belegen können.
• Die Miete nur nach Bauchgefühl festlegen, ohne Mietspiegel und Mietpreisbremse zu prüfen.

Häufige Fragen

Weiterführend

• Wohnung vermieten: der Ablauf in neun Schritten — von der Kalkulation bis zur Übergabe
• Das Vermieterjahr — Fristen und Aufgaben Monat für Monat
• Vermieter-Cockpit — Fristen je Wohnung mit Erinnerung
• Mietrendite-Rechner und Cashflow-Rechner
• Hausverwaltung-Software im Vergleich