Nebenkosten – In welchem Umfang diese tatsächlich vom Mieter zu tragen sind und welche Kosten sich nicht auf diesen umlegen lassen!

Vereinbarung über die Betriebskosten und Abrechnungsfrist

Nach den Regelungen des § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) können die Mietparteien miteinander vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sofern eine derartige Vereinbarung getroffen wurde, ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter bis spätestens zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes bekannt zu geben. Bei einer Abrechnung, welche sich beispielsweise auf den Zeitraum vom 01.04. bis 31.03. bezieht, ist die konkrete Abrechnung der tatsächlichen Betriebskosten bis spätestens zum 31.03. des Folgejahres dem Mieter zuzustellen. Sollte die Abrechnung der Betriebskosten erst zu einem späteren Zeitpunkt erstellt werden, sind die Hinderungsgründe von Seiten des Vermieters ausdrücklich nachzuweisen und eine Nachzahlung der noch offenen Nebenkosten aus der Abrechnung kann vom Mieter nur noch dann gefordert werden, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung derselben nicht zu vertreten hat.

Häufig wird der Begriff der Nebenkosten und derjenige der Betriebskosten synonym verwandt, obwohl die Begriffe nicht identisch sind. Unter Nebenkosten werden sämtliche mit dem Eigentum an einer Immobilie verbundenen Kosten verstanden, welche dem Eigentümer entstehen und grundsätzlich zunächst von diesem zu tragen sind. Die Nebenkosten können nicht vollumfänglich auf den Mieter umgelegt werden, da einige Kosten vom Eigentümer der Immobilie selbst getragen werden müssen. Zu den umlagefähigen und den nicht umlagefähigen Nebenkosten folgt im weiteren Verlauf eine genaue Übersicht.

Nebenkosten umfassen Heizkosten und Betriebskosten gleichermaßen. Die Betriebskosten werden ferner im Einzelnen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt und deren Kostenübernahme geregelt.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) als Grundlage für die Jahresabrechnung der Nebenkosten

In § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) findet sich eine abschließende Aufzählung derjenigen Betriebskosten, welche der Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Dies ist nicht bei sämtlichen mit der Immobilie verbundenen Betriebskosten tatsächlich der Fall. Die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten werden in § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend aufgezählt. Der Einfachheit halber erhalten Sie hiermit einen Überblick der Regelungen der Betriebskostenverordnung. Die Nummern der BetrKV wurden in identischer Reihenfolge aus dem Gesetzestext übernommen und werden nachfolgend im Einzelnen näher erläutert:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
    Diese umfassen die Grundsteuer für die betreffende Immobilie. Diese kann in Höhe der im Grundbesitzabgabenbescheid genannten Kosten vom Vermieter geltend gemacht werden. Sollte es sich um ein Mehrfamilienhaus handeln und der Vermieter gleichzeitig Eigentümer verschiedener Wohnungen sein, dürfen selbstverständlich lediglich die Kosten für die einzelne Wohnung bei dem betreffenden Mieter angefordert werden.
  2. Wasserversorgung
    Dieser Kostenpunkt umfasst zum einen die reinen Kosten des Wasserverbrauchs, aber auch die Kosten zur Wartung der Wasseruhren, Ablesekosten und weitere mit der Wasserversorgung naturgemäß verbundene Kosten.
  3. Entwässerung
    Die Kosten für Entwässerung werden entsprechend des Umlageschlüssels angesetzt, der auch bei der Berechnung der Kosten für die Wasserversorgung berücksichtigt wurde.
  4. Heizkosten
    Bei den Heizkosten wird im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zwischen den Grundkosten und den Verbrauchskosten unterschieden.

    • Grundkosten
      Die Grundkosten umfassen die für jeden Eigentümer / Mieter anfallenden Kosten für den Betrieb der Anlage. Hierzu zählen sowohl die Kosten für den reinen Betrieb der jeweiligen Heizungsanlage (so beispielsweise die laufenden Stromkosten bei deren Benutzung) als auch deren Wartung und Pflege. Hierunter fallen auch etwaige Reinigungskosten der Heizung sowie die Überwachung der Sicherheit und die Überprüfung der zulässigen Abgaswerte in Form einer Messung nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz und ähnliches, kurzum: sämtliche mit dem Betrieb der Heizungsanlage regelmäßig verbundene Kosten.Ferner umfasst dieser Punkt auch die Kosten für die Brennstoffbeschaffung, so zum Beispiel die Kosten für eine externe Öllieferung oder sonstiger Brennstoffe, wobei hierunter sowohl die Brennstoffkosten selbst als auch die gegebenenfalls anfallenden Lieferkosten für diese zu berücksichtigen sind.
    • Verbrauchskosten
      Die Verbrauchskosten dagegen sind von dem persönlichen Verbrauch des Mieters abhängig und werden – sofern aufgrund entsprechender Ablesevorrichtungen möglich – individuell anhand einer konkreten Ablesung des tatsächlichen Verbrauchs ermittelt. Diese Kosten können also durch das eigene Heizverhalten in ihrer Höhe beeinflusst werden.
  5. Warmwasserkosten
    Sofern die Warmwassererzeugung nicht separat über einen Durchlauferhitzer oder eine externe Therme erfolgt und dadurch häufig über einen Fremdanbieter über die Stromabrechnung abgerechnet wird, erfolgt die Berücksichtigung dieser Kosten ebenfalls über die Nebenkostenabrechnung.Wenn eine gesonderte Gastherme ausschließlich für die Warmwasseraufbereitung zur Verfügung steht, können diese Kosten natürlich separat abgelesen und ausgewiesen werden.
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
    Häufig sind die Kosten der Warmwasseraufbereitung auch bereits Bestandteil der Heizkosten, wenn das Warmwasser beispielsweise über die Gastherme erzeugt wird und eine Separierung der Heizkosten von den Warmwasserkosten technisch gar nicht möglich ist. Es handelt sich sodann um eine verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, bei der eine Trennung der Kostenpunkte nicht umsetzbar und eine gemeinsame Abrechnung zulässig ist.
  7. Betrieb eines Personen – oder Lastenaufzugs
    Hierunter fallen zum einen natürlich die durch den Betrieb des Aufzugs selbst anfallenden Stromkosten. Ebenfalls erstattungsfähig aus Vermietersicht sind auch die Kosten für die Wartung und Pflege der Anlage sowie gegebenenfalls eine notwendige Reparatur derselben sowie deren Bedienung und Überwachung, sofern diese durch eine Person außerhalb der Hausgemeinschaft erfolgt.
  8. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
    Die Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung können ebenfalls über die Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Diese umfassen zunächst die für die öffentliche Straßenreinigung seitens der jeweiligen Gemeinde veranschlagten Gebühren. Diese werden über die Grundbesitzabgaben zunächst gegenüber dem Eigentümer der Wohnung / Immobilie geltend gemacht und können im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden. Dasselbe gilt für die Kosten der Müllbeseitigung, deren Höhe ebenfalls aus dem jährlichen Grundbesitzabgabenbescheid hervorgeht.Dasselbe gilt für sämtliche außerhalb der regulären städtischen Müllentsorgung notwendig werdende Maßnahmen zur Abfallbeseitigung. Hierunter werden insbesondere Maßnahmen verstanden, die aufgrund bestimmter Umstände außerhalb der regulär stattfindenden Abfallentsorgung notwendig werden. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn sich aus irgendwelchen Gründen eine vermehrte Müllansammlung im Treppenhaus gebildet hätte, welche zur Vermeidung von Schäden für die Immobilie beseitigt werden muss, da ansonsten naturgemäß Ungeziefer angelockt und im Übrigen auch der Wert der Immobilie geschmälert wird. Sollten sich die Verursacher des Mülls ermitteln lassen, ist natürlich zu prüfen, inwieweit die Kosten gegen die betreffenden Personen geltend gemacht werden können. Sofern derartige Maßnahmen erforderlich werden, sind diese von Seiten des Vermieters gegebenenfalls durch Rechnungen zu belegen.
  9. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
    Hierunter fallen Kosten für gemeinsam genutzte Flächen (Flure, Aufzüge, Keller oder ähnliches), bei denen aufgrund bestimmter Umstände (z.B. durch eine unsachgemäße Benutzung der Räumlichkeiten und damit einhergehende Verursachung von Unrat mit der Folge des Anlockens von Ungeziefer wie Ratten, Kakerlaken und ähnlichem Getier) eine externe Reinigung derselben vorgenommen und im schlimmsten Fall ein professioneller Kammerjäger beauftragt werden muss. Diese Kosten kann der Vermieter ebenfalls gegenüber den Mietern geltend machen.
  10. Gartenpflege
    Sofern Kosten für die Bewirtschaftung des Außenbereichs anfallen, sind diese ebenfalls umlagefähig. Hierunter fallen zum einen die Kosten für die Pflege eines Gartens inklusive der Kosten für die Anschaffung neuer Pflanzen, aber auch die Instandhaltung von Spielflächen oder Zugängen und Zufahrten – also der privaten Einfahrt zu Stellflächen / Garagen, der Gehweg zum Haus und weitere für die gesamte Hausgemeinschaft zugängliche Außenflächen.
  11. Beleuchtung
    Die Kosten, welche durch die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Flächen – also beispielsweise Flure, Waschküchen, Keller – sowie des Außenbereichs (Gehwege, Gartenanlage) entstehen, sind ebenfalls in der auf ihn entfallenden Höhe vom jeweiligen Mieter zu tragen. Die Kosten, welche sich auf von sämtlichen Bewohnern genutzte Gebäudeteile beziehen, sind insofern gleichmäßig auf die Mietparteien aufzuteilen.
  12. Schornsteinreinigung
    Die Kehrgebühren für den Schornsteinfeger sind ebenfalls vom Mieter zu tragen. Oft werden diese jedoch bereits im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung berücksichtigt und abgerechnet.
  13. Beiträge zur Sach- und Haftpflichtversicherung
    Ferner sind die Beiträge einer Wohngebäudehaftpflichtversicherung vom Mieter zu erstatten. Hierunter fällt eine Versicherung der Immobilie gegen Feuer-, Sturm-, Wasser und sonstige Elementarschäden sowie eine Glasversicherung und eine Haftpflichtversicherung.
  14. Aufwendungen für den Hauswart
    Dieser Punkt umfasst sämtliche Leistungen in Geld oder Geldeswert, die dem Hauswart aufgrund der Ausübung seiner Tätigkeit zustehen.
  15. Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage
    Die gesamten mit dem Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage verbundenen Kosten können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden. Hierunter fallen die Kosten des für den Betrieb anfallenden Allgemeinstroms, etwaige für die Nutzung anfallende Gebühren und gegebenenfalls die Kosten für eine Fachkraft, die die Antenne einstellt oder Wartungsarbeiten an der Anlage vornimmt. Auch wenn ein Mieter in einem Mehrfamilienhaus die Anlage nicht nutzt, so ist eine Umlage auf alle Parteien möglich.
  16. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
    Sofern in der Immobilie eine Waschküche zur Verfügung gestellt wird, sind die Kosten für den Betrieb der darin befindlichen Waschmaschinen und ggf. Trockner ebenfalls umlagefähig. Die Kosten umfassen die Strom- sowie Wasserkosten und etwaige Reparatur- oder Wartungskosten, sofern die Geräte extern zur Benutzung bereitgestellt werden und nicht lediglich der Raum für das Aufstellen und die Nutzung eigener Waschmaschinen zur Verfügung gestellt wird.
  17. Sonstige Betriebskosten
    Sonstige Betriebskosten sind diejenigen Nebenkosten, die in den vorgenannten Nummern 1 bis 16 noch keine Berücksichtigung gefunden haben.

Nicht umlagefähige Nebenkosten

Nicht alle dem Eigentümer der Wohnung oder Immobilie entstehenden Nebenkosten können jedoch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auch auf den Mieter der Wohnung / des Hauses umgewälzt werden. Folgende Betriebskosten sind vielmehr vom Eigentümer der Immobilie aus eigenen Mitteln aufzubringen und daher nicht umlagefähig:

  • Kosten für Instandhaltung des Mietobjekts
    Zu den nicht umlagefähigen Kosten zählen allen voran Instandhaltungs- und Reparaturkosten. Diese sind vom Vermieter aus eigenen Mitteln zu tragen, da dieser mietvertraglich dazu verpflichtet ist, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und deren bestimmungsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen. Dementsprechend ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Mietobjekt zu seinem ursprünglichen Zweck des „Bewohnens“ ordnungsgemäß intakt zu halten. Dementsprechend sind die Kosten für Reparaturen, die für eine weitere Bewohnbarkeit der Wohnung notwendig sind, vom Eigentümer der Wohnung selbst zu tragen.
  • Kosten für die externe Hausverwaltung
    Ebenfalls Vermietersache sind ferner Verwaltungskosten für das Objekt, also beispielsweise die Kosten für die Beauftragung einer Hausverwaltung.
  • Keine Umlage der Nebenkosten für Leerstand anderer Wohnungen
    Dasselbe gilt für Kosten, die durch den Leerstand einer Wohnung entstehen. Sollte der Vermieter daher Eigentümer mehrerer Wohnungen in einem bestimmten Objekt und einige von diesen derzeit nicht vermietet sein, dürfen die durch den Leerstand entstehenden Kosten natürlich nicht auf die übrigen Hausbewohner und die vorhandenen Mieter direkt oder indirekt umgewälzt werden.
  • Gewerberäume innerhalb des Hauses
    Sollten sich in der Immobilie Gewerberäume befinden, dürfen die ausschließlich die Gewerbefläche betreffenden Kosten ebenfalls nicht auf die übrigen nichtgewerblichen Mieter umgelegt werden.
  • Versicherungen – nicht pauschal umlagefähig
    Im Hinblick auf die umlagefähigen Versicherungen trifft die oben aufgeführte Nr. 13 eine abschließende Regelung. Darüber hinausgehende Versicherungen wie beispielsweise eine Reparaturkostenversicherung, eine Umweltschadenversicherung oder eine Rechtschutzversicherung müssen nicht vom Mieter getragen werden.
  • Finanzierungskosten
    Sollte der Vermieter einen Kredit oder ein Darlehen für anstehende Reparaturen oder auch für die Lieferung von Heizöl aufnehmen müssen, sind derartige Kosten ebenfalls vom Vermieter selbst zu finanzieren und gehen nicht auf den Mieter über. Dasselbe gilt beispielsweise auch für Erbpachtzinsen, die der Vermieter an den Eigentümer des Grundstücks abführen muss.

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