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Insbesondere aufgrund der Wohnungsknappheit und einem überhitzen Wohnungsmarkt in Großstädten ist der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum groß. Mit einem Wohnberechtigungsschein kann man günstigere Wohnungen mieten – doch wie geht das? Und wenn man dann eine Wohnung mit WBS gefunden hat – welche Möglichkeiten gibt es die Mietkaution zu hinterlegen? In diesem Artikel werden diese Fragen beantwortet und Unterstützung geboten.
Eine geförderte Wohnung mieten mit dem Wohnberechtigungsschein
In Deutschland wird vielerorts bezahlbarer Wohnraum knapp. Viele Senioren, die nur über eine geringe Rente verfügen, Menschen mit Grundsicherung, Alleinerziehende oder Studenten haben deshalb bei einer Wohnungssuche kaum Chancen. Der Staat hat jedoch mit unterschiedlichen Mitteln Wohnraum sozial gefördert. Der Wohnberechtigungsschein ist eine der Möglichkeiten, die es Mietern ermöglichen, zu vertretbaren Bedingungen eine Sozialwohnung zu beziehen.
Mit einem Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, weist ein Mieter seinen Anspruch auf den Bezug einer Wohnung nach, die mit öffentlichen Mitteln finanziert wurde. Einzelpersonen, Familien oder Lebensgemeinschaften finden so einen bezahlbaren Wohnraum, auch wenn sie nur über geringe Mittel verfügen. Für Alleinerziehende oder Senioren ist der WBS ebenfalls eine Möglichkeit, eine preiswerte Wohnung zu mieten.
Was genau ist ein WBS oder Wohnberechtigungsschein?
Die finanzielle Belastung ist bei Sozialwohnungen wesentlich geringer als in Wohnungen, die ausschließlich privat finanziert wurden. Aber nur Geringverdiener dürfen in diese Mietobjekte einziehen. Besonders bei allgemein steigenden Wohnungskosten hätte diese Personengruppe sonst keine Chance, eine Bleibe zu finden. Wer einen Wohnberechtigungsschein vorlegt, kann damit seinen Anspruch auf eine geförderte und damit bezahlbare Wohnung nachweisen.
Mit der Bewilligung ist das Papier meist ein ganzes Jahr lang gültig und berechtigt zum Bezug einer Sozialwohnung. Jedes Bundesland entscheidet allerdings selber über die jeweilige Dauer, der Antragsteller sollte sich also rechtzeitig beim zuständigen Wohnungs- oder Sozialamt seines Wohnorts informieren. Für den Antrag entstehen meist keine Kosten. Einige Gemeinden verlangen für die Bearbeitung jedoch zwischen 5 und 45 Euro.
Die Voraussetzungen: Wer ist berechtigt?
Ob Alleinstehende, Familien oder auch Paare: Reicht das gemeinsame Einkommen nicht aus, um normale Mietpreise zu zahlen, besteht eine gute Aussicht auf Erfolg bei der Antragstellung. Denn der WBS wird häufig von Personen in Anspruch genommen, deren Arbeitseinkommen zu niedrig ist, oder die von Arbeitslosengeld oder auch Sozialhilfe leben müssen. Antragsberechtigt ist jeder, der volljährig ist.
Die Bundesländer haben jeweils eigene Einkommensgrenzen festgelegt. Wer weniger verdient oder Leistungen bezieht, erfüllt eine wesentliche Voraussetzung für einen positiven Bescheid.
Vom Brutto zum Netto – Diese Informationen sind wichtig
Die für die Bewilligung zuständigen Ämter prüfen jeden Einzelfall. Grundlage für die Berechnung ist zunächst das jährliche Bruttoeinkommen oder, wenn jemand arbeitslos ist, das Arbeitslosengeld. Auch eine Ausbildungsförderung, das BAföG oder Krankengeld wird angerechnet. Diverse Ausgaben führen jedoch zu einer Minderung des anrechenbaren Einkommens. Für Zahlungen von Unterhalt oder die Pflege eines Angehörigen sind Freibeträge festgelegt. Werbungskosten gehören dazu sowie Werbungskosten für Berufstätige oder Alleinerziehende mit Kindern, die jünger sind als 12 Jahre. Die Einkommenssteuer senkt den Bruttoverdienst wie auch die Beiträge zu den Kranken- und Pflegeversicherungen sowie zur Rentenversicherung.
Sonderregelungen gelten für Behinderte ebenso wie für Schwerbehinderte. Oft erhalten die Betroffenen auch dann einen Wohnberechtigungsschein, wenn das Einkommen die festgelegte Grenze überschreitet. Einen Antrag auf einen WBS kann nur stellen, wer eine Staatsangehörigkeit in der EU besitzt. Stammt jemand aus einem Land außerhalb der Europäischen Union, muss er eine Aufenthaltserlaubnis beibringen. Die Städte oder Kommunen legen individuell fest, wie lange jemand bereits seinen Hauptwohnsitz in der Bundesrepublik haben muss, um berechtigt zu sein.
Wenn es eilig wird: Der besondere Wohnbedarf
Immer wieder kommt es vor, dass besondere Lebensumstände einen Wohnungswechsel zu günstigen Konditionen dringend erforderlich machen. Dann kann ein Anspruch auf den WBS mit einer besonderen „Dringlichkeit“ vorliegen, manche Behörden nennen dies auch einen „besonderen Wohnbedarf“. Der Antrag wird in solchen Fällen vorrangig bearbeitet, und das Amt vermittelt relativ kurzfristig eine passende Wohnung.
Voraussetzung für eine derartige schnelle Abwicklung des Antrags ist etwa ein besonders niedriges Einkommen, Krankheit, Pflege, eine Schwangerschaft oder andere erhebliche Umstände. Grundsätzlich geht es bei diesen Fällen um die Notwendigkeit, in kurzer Zeit eine andere, oft sogar größere Wohnung zu erhalten. Das Amt muss darüber hinaus überzeugt sein, dass der Antragsteller ohne den „WBS mit Dringlichkeit“ keinen angemessenen Wohnraum findet. Kann der Mieter wegen einer erhöhten Miete die Kosten nicht mehr aufbringen, so dass ihm die Obdachlosigkeit droht, kann ebenfalls eine Dringlichkeit vorliegen.
Notwendige Unterlagen und Belege
Bei der Antragstellung verlangt der Sachbearbeiter eine ganze Reihe von Belegen. Aber auch hier sind die Voraussetzungen sehr unterschiedlich. Gleiches gilt für die Gebühren, die für die Bescheinigung erhoben werden. Am besten informiert man sich rechtzeitig über die jeweiligen örtlichen Bedingungen, wenn man einen WBS beantragen möchte. Sind beim vereinbarten Termin alle notwendigen Dokumente und Nachweise vorhanden, stellt der Sachbearbeiter den Schein unter Umständen sofort aus. Die folgenden Dokumente und Formulare sind unbedingt mitzubringen:
- Der Antrag auf den Wohnberechtigungsschein. Oft kann man ihn als PDF-Dokument von der Internetseite der zuständigen Behörde downloaden.
- Ein gültiger Personalausweis bzw. Reisepass
- Nachweis über die Einkommen von allen Personen, die im Haushalt leben. Dazu gehören Einkommenssteuerbescheide, Gehaltsabrechnungen, Einkünfte aus einem Kapitalvermögen oder andere, und zwar für die vergangenen 12 Monate.
Nur wenn sie vorhanden sind auch weitere Unterlagen:
- Die Heiratsurkunde oder die Partnerschaftserklärung
- Geburtsurkunden der Kinder
- Nachweise über geleisteten Unterhalt
- Bescheinigungen über eine Schwangerschaft, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit
- Die Aufenthaltserlaubnis
- Evtl. die Studienbescheinigung
Der Antragsteller sollte beachten, dass er zu all den Personen Angaben machen muss, die in dem Haushalt leben. Außerdem muss er auf Wohnungssuche sein, die Dringlichkeit seiner Situation kann er in einem Brief näher ausführen.
Wo finden sich günstige Wohnungen?
Nach der Bewilligung des Berechtigungsscheins gilt es, eine entsprechende Bleibe zu finden. Bei der Wohnungssuche fallen die entsprechenden Mietobjekte oft durch eine besonders günstige Miete auf. Besonders in Großstädten erkennt man so leicht, ob für die angebotene Wohnung der Wohnberechtigungsschein Voraussetzung ist.
Außerdem sind Baugenossenschaften und städtische Träger am Immobilienmarkt aktiv. Nicht immer ist klar erkennbar, ob der WBS vorliegen muss. Genossenschaften verlangen auf jeden Fall, bei ihnen Mitglied zu werden und Anteile zu kaufen. Um diese Fragen und die genauen Bedingungen zu klären, ist ein Anruf bei der zuständigen Behörde oder dem Unternehmen hilfreich. Sehr häufig informiert auch die Antragsbehörde über relevante Adressen, Portale im Internet oder spezialisierte Wohnungs-Makler.
Wo stellt man den WBS Antrag?
In den Städten und Gemeinden in Deutschland ist die Zuständigkeit unterschiedlich geregelt. Wer über nur geringe finanzielle Mittel verfügt, stellt den Antrag auf einen WBS beim jeweiligen Wohnungs- oder Sozialamt der Stadt oder Gemeinde, in der er eine Wohnung sucht. Die Bescheinigung bleibt ein Jahr lang gültig. Sie gilt nur in dem Bundesland, in dem sie ausgestellt wurde. Bei einem Umzug in ein anderes Land ist ein neuer Antrag notwendig. Nach einem Jahr kann der Schein neu beantragt werden.
Wie hoch sind die Einkommensgrenzen?
Zwei verschiedene Arten des Berechtigungsscheins sind bekannt, nämlich der Typ A und der Typ B. Das Einkommen bestimmt, welcher Typ in der jeweiligen Situation infrage kommt. Der hier beschriebene Berechtigungsschein ist vom Typ A. Er ist für alle Geringverdiener relevant. Den Typ B beantragt man, wenn es um eine spezielle Situation gehen soll. Denn auch wenn die Einkommensgrenze überschritten wurde, kann es unter besonderen Bedingungen möglich sein, den Berechtigungsschein für eine Sozialwohnung zu erhalten.
Das Einkommen des Mieters kann sich mit der Zeit so weit erhöhen, dass er die jeweils gültige Einkommensgrenze überschreitet. Für solche Fälle sieht der Gesetzgeber eine entsprechende Ausgleichszahlung vor. Diese sogenannte Fehlbelegungsabgabe orientiert sich am Einkommen des Berechtigten und der Abweichung von der ortsüblichen Einkommensgrenze.
Welche Wohnungen kann man mit dem WBS anmieten?
Der WBS bescheinigt seinem Inhaber, dass er in eine staatlich geförderte Wohnung einziehen kann. Der Vermieter seinerseits darf nur Interessenten akzeptieren, die einen Berechtigungsschein vorlegen können. Außerdem ist die Bescheinigung an bestimmte Wohnungsgrößen gebunden. Von Stadt zu Stadt finden sich andere Obergrenzen bei der zulässigen Quadratmeterzahl. Außerdem spielt die Zahl der Haushaltsmitglieder eine Rolle. Durchschnittlich beträgt für eine Person die maximale Größe der Wohnung 45 Quadratmeter (+/- 5 qm), bei zwei Personen sind 60 Quadratmeter erlaubt. Für jede weitere Person kommen 15 Quadratmeter hinzu, bei drei sind es 75, vier Leute wohnen auf 90 Quadratmeter usw.
Wer finanziert die Kaution?
Bei einer Arbeitslosigkeit übernimmt das Jobcenter die entstehenden Kosten für die Wohnung einschließlich Heizung. Die Stromkosten muss der Betroffene mit dem Regelsatz bezahlen. Die Mietkaution stellt für die meisten allerdings eine besondere Herausforderung dar. Denn nur wenige verfügen über die notwendigen Rücklagen, um sie aufzubringen. Die Kaution verlangt der Vermieter, um sich gegen mögliche Schäden beim Auszug abzusichern, sie beträgt bis zu drei Nettokaltmieten. Um verschiedene Kautions-Optionen einmal durchzurechnen, gibt es hier den praktischen Mietkautionsrechner:
Ein Darlehen beim Jobcenter beantragen
Meist gewährt der Sachbearbeiter oder Fallmanager beim Jobcenter einen zinslosen Kredit für die Mietkaution. Der Mieter zahlt dann meist einen bestimmten Betrag monatlich aus seinem Regelsatz. Je nach Forderung des Vermieters kann die Abzahlung des Darlehens ein Jahr und länger dauern, und der Arbeitslose muss über diesen Zeitraum mit verminderten Bezügen auskommen.
Allerdings ist die Rückzahlung im SGB II gesetzlich geregelt. Nach Paragraph 46a Abs. 2 fordert das Jobcenter monatlich maximal 10 Prozent des Regelsatzes für die Tilgung. Auch eine Aufrechnung ist möglich, das bedeutet, die Leistungen werden bis zur vollständigen Rückzahlung um 10 Prozent gekürzt.
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Bürgschaft oder Versicherung?
Durch das teilweise Einbehalten des Regelsatzes gerät der Leistungsbezieher oft in finanzielle Schwierigkeiten. Denn die ohnehin spärlichen Bezüge vermindern sich durch die Kaution weiter. In vielen Fällen verweigert das Amt sogar den Antrag auf ein Darlehen. Dann bleibt dem Betroffenen aber noch die Mietkautionsbürgschaft. Verschiedene Banken bieten derartige Bürgschaften bereits seit geraumer Zeit an.
Der Mieter schließt die Bürgschaft über eine der etablierten Kautionskassen ab. Jährlich zahlt er einen gewissen Betrag ähnlich wie bei Versicherungen, die Mietkaution muss er dann nicht mehr hinterlegen. Auch ein Empfänger von Hartz-4 kann einen derartigen Vertrag eingehen, wenn seitens der Schufa keine Bedenken bestehen.
Allerdings besteht ein Unterschied zwischen einer Bankbürgschaft und der Mietkautionsversicherung. Die Bank setzt ein festes Arbeitseinkommen voraus, während der Abschluss einer Versicherung auch ohne eigene Einkünfte möglich ist.
